El 75% del parque inmobiliario español se construyó antes de que entraran en vigor las primeras Directivas sobre eficiencia energética y el 80% de sus edificios seguirá en pie en 2050, año en que la Unión Europea pretende alcanzar la neutralidad de emisiones. Difícil tarea cuando 8 de cada 10 edificios de nuestro país son energéticamente ineficientes (calificaciones energéticas E, F o G); sólo el 5% está construido con posterioridad al Código Técnico de la Edificación; y, de los edificios que cuentan con Certificado de Eficiencia Energética, menos del 5% tiene clasificación A o B y poco más del 15% dispone de la C.
Las necesidades de inversión en eficiencia energética en España para 2021-2030 superan los 85.000 millones de euros. Más de 40.000 de esos millones corresponde a proyectos de descarbonización del parque edificado, de acuerdo con las estimaciones del Plan Nacional Integrado de Energía y Clima (PNIEC) elaborado por el Ministerio para la Transición Ecológica (MITECO).
En este contexto, la Estrategia a largo plazo para la Rehabilitación Energética en el Sector de la Edificación en España (ERESEE 2020), se ha marcado el objetivo de renovar la envolvente de 1,2 millones de viviendas hasta 2030 para cumplir los objetivos de descarbonización, lo que equivaldría pasar de la tasa de renovación del 0,2% actual, con 30.000 intervenciones al año, al 3% que marca la UE, con 300.000 intervenciones. Ese objetivo de renovación implicaría un incremento del PIB del 0,47% en 2030. Y generaría entre 33.000 y 88.000 puestos de trabajo, lo que contribuiría a aumentar la tasa de ocupación de la rehabilitación, situada en el 2,2%, mientras que en países de nuestro entorno como Portugal, Francia o Italia está en el 3,9%.
La renovación incidiría también positivamente en la salud financiera del sector inmobiliario, ya que hay estudios de consultoras inmobiliarias que demuestran que la rehabilitación de edificios puede aumentar el valor de venta del inmueble en un 17% (un 35% en el caso del precio de mercado del alquiler). En el caso de las viviendas de lujo el porcentaje de revalorización del inmueble sube un 65% tras una rehabilitación sostenible.
El Gobierno español incluyó en los Presupuestos Generales del Estado para 2021 una partida de 27.000 millones de euros procedentes de los fondos del Plan de Recuperación de la UE que ayudarán a hacer realidad los objetivos del PNIEC de avanzar en la descarbonización mediante la rehabilitación energética de edificios y supondrán un impulso a la ERESEE diseñada por el Ministerio de Fomento para avanzar hacia la transformación del parque inmobiliario en un modelo de consumo casi nulo antes de 2050. Uno de los grandes anuncios realizados dentro de ese Plan es el Programa de Rehabilitación de Vivienda, al que destinará 6.820 millones de euros en un período de tres años para rehabilitar medio millón de viviendas. Esas ayudas se canalizarán, entre otras vías, por medio de incentivos fiscales con deducciones en el IRPF de hasta el 60% de las cantidades que inviertan los particulares en obras para mejorar la sostenibilidad de su vivienda.
Greenward Partners valora positivamente estas medidas, pero considera que son insuficientes. La inversión pública disponible y prevista en el Plan de Recuperación no cubre tan solo una parte de las necesidades de descarbonización del parque edificado y por el momento no existen en el mercado español productos y estructuras de capital privado que faciliten la financiación del 100% del coste de un proyecto de rehabilitación integral, a largo plazo, a tipos competitivos y bajo modelos estandarizables que disminuyan el riesgo de la operación y permitan su escala. Para eliminar el gran escollo que supone la ausencia de financiación sin recurso al erario público necesitamos un cambio profundo del modelo actual avanzando, principalmente, en cuatro frentes.
En primer lugar, urge estructurar un marco legislativo y un desarrollo normativo que permitan materializar los grandes compromisos nacionales y posibiliten y doten de suficiente seguridad jurídica a la actividad de financiación de la renovación energética y de la regeneración urbana, las cuales, ineludiblemente, conllevan visión de largo plazo.
En este sentido, una clara laguna en nuestro modelo legislativo la encontramos para el modelo PACE (Programa para la Activación del Capital Ecológico), instrumento que permite canalizar el capital de inversores institucionales privados para cubrir las necesidades de financiación de proyectos de mejora energética de los edificios. Se trata de préstamos que se repagan con los ahorros generados por las mejoras, con la única garantía de los propios inmuebles, a través de una contribución voluntaria girada por el municipio y que no se acelera en caso de impago, por lo que resultan enormemente ventajosos para los ciudadanos, ya que de esta forma no incrementan su deuda y conservan su acceso a crédito para otras necesidades. Además, ofrecen rentabilidades a largo plazo razonablemente atractivas para el inversor.
Greenward desarrolla un intenso trabajo institucional desde hace dos años con grupos parlamentarios, ministerios, gobiernos regionales y ayuntamientos de toda España para comunicar las ventajas de este mecanismo, entre otros, y generar el mayor conocimiento y consenso posible de cara a su puesta en marcha en nuestro país. Y, ante el reciente hecho de que el Congreso haya aprobado tramitar como proyecto de ley el Real Decreto-ley de Medidas Urgentes para Impulsar la actividad de Rehabilitación edificatoria (RDL 19/2021), somos optimistas ya que nos permite contribuir al proceso de mejora de su contenido mediante la presentación de enmiendas, una relativa al PACE entre ellas, y crear así un texto más ambicioso que haga verdaderamente viable la rehabilitación energética de los hogares.
Por otro lado, ya desde el frente de la oferta, es crucial la configuración de actores financieros alternativos capaces de reducir los riesgos técnicos, estandarizar procesos de valoración de proyectos, mejorar el perímetro de los riesgos financieros a considerar y atraer capital de inversión apto para el largo plazo.
El tercer frente de actuación viene de la mano de la generación de demanda, aumentando la conciencia colectiva del ciudadano (solo un 16% de los nuevos propietarios se interesa por la eficiencia energética en sus viviendas según el VIII Barómetro Inmobiliario realizado por UCI) e internalizando en la economía los verdaderos costes de una actividad social e industrial inaceptablemente dependiente del CO2. Esto exige lograr un justo equilibrio entre el incentivo voluntario y la exigencia regulatoria.
Finalmente, hay que capacitar y profesionalizar un ecosistema de proveedores de servicios relacionados con la rehabilitación, enfocado en la calidad, con vocación de permanencia en el cliente y comprometido con éste; que sea, además, capaz de trabajar en modo colaborativo para que la oferta al mercado sea integrada, fiable y fácil de contratar. La rehabilitación energética necesita, sí o sí, un ecosistema fuerte de proveedores y el apoyo del sector inmobiliario.
Corresponde a la Administración Pública y a las organizaciones ciudadanas protagonizar mecanismos de generación de la demanda; y al sector inmobiliario y las asociaciones empresariales relacionadas con la rehabilitación energética movilizar adecuadamente a sus empresas para abordar conjuntamente el desafío de crear un mercado de, al menos, 300.000 rehabilitaciones integrales al año, aunando rigor, especialidades de edificación y energéticas.
Los avances que se logren serán para todos: ahorro en gasto energético, reducción del impacto medioambiental, generación de empleo sostenible, impulso al sector inmobiliario, reducción de la dependencia energética del exterior, reducción de la pobreza energética, incorporación de tecnologías avanzadas… En definitiva, abordaríamos una de las asignaturas pendientes del cambio climático y caminaríamos al mismo tiempo hacia un incremento de la producción y actividad económica del país.
CEO de Greenward Partners
