La logística lleva años viviendo una auténtica revolución. El auge exponencial del ecommerce ha convertido a España en uno de los países europeos con mayores incrementos en la inversión logística. Pero, ¿cuál es el futuro del sector? Gerard Plana, Director del Departamento de Industrial-Logística de Forcadell nos resuelve todas estas cuestiones. Además, de la mano de esta reputada consultora inmobiliaria con más de 60 años de trayectoria, nos adentramos en el mercado de la logística catalana. ¿Cuáles son las perspectivas del sector inmologístico en Cataluña para los próximos años? ¿A qué desafíos se enfrenta? ¿Qué nuevas demandas postpandemia tienen los usuarios finales?
Pregunta: En primer lugar, hagamos una panorámica de la situación actual del sector inmologístico en Cataluña. ¿Puede decirse que atraviesa un buen momento?
Gerard Plana: Podríamos decir que vivimos años buenos en cuanto a contratación inmologística desde 2015. En 2020 vimos como se frenaba un poco la contratación debido al paro del Q2 pero el empuje del e-commerce junto con la voluntad inversora han hecho que los 2 últimos años sean extraordinarios.
P.: Por coronas, ¿qué precios se están moviendo ahora mismo en el mercado de la contratación logística catalana?
G. P.: Actualmente para naves triple A, en 1ª corona (15 kms Bcn) las rentas oscilan entre 7 y 8€/m2/mes. En 2ª corona (hasta km 60 de Bcn) entre 4,5 y 6,5 €/m2/mes y en 3ª corona entre 3,5 y 4,2 €/m2/mes
P.: ¿Qué se está demandando más: plataformas de obra nueva o naves ya construidas? ¿A qué se debe esto?
G. P.: Exceptuando si se está buscando un “llave en mano” porque la construcción requiere algunas particularidades (cross-dock, cámaras de frío, etc..), no hay una demanda concreta en cuanto a este punto. La contratación en naves de obra nueva es muy alta pero debido a que no hay stock de calidad disponible ya construido.
P.: ¿Qué características tiene el mercado catalán que hacen tan favorable esta localización para la distribución de última milla?
G. P.: Si hablamos estrictamente de última milla, entendemos las entregas a la misma Barcelona. Cualquier ciudad del mundo hoy requiere de entregas a compras on-line, con lo cual, son necesarias naves de distribución última milla.
Si hablamos de distribución global, las condiciones de Cataluña, con buena ubicación en el sur de Europa, con puerto y aeropuerto internacionales hacen que sea muy bien considerada tanto por inversores como para operadores logísticos.
P.: En la actualidad, uno de los grandes problemas es la escasez de suelo para desarrollar producto industrial o logístico. En este sentido, ¿qué zonas son las que más posibilidades ofrecen? ¿Qué propuestas hacéis desde Forcadell para satisfacer la demanda existente?
G. P.: El problema del suelo en Cataluña radica en la falta de este en las zonas más demandadas. Esto es, 30 kms entorno de Barcelona, área de influencia del puerto y aeropuerto y, por otro lado, área metropolitana colindante a la AP-7. En estas ubicaciones prácticamente no existe suelo disponible, y las dificultades relacionadas con el urbanismo y la administración, hacen que tampoco pueda haber una previsión de disponibilidad a corto plazo.
En un panorama como este, solo queda que –como ya hemos visto con Goodman en Castellbisbal– los futuros proyectos logísticos agoten la edificabilidad construyendo en dos niveles con rampas para trailers, o ir alejándose hacia zonas más distantes de la ciudad para aquellas operaciones logísticas en las que esto tenga sentido.
P.: ¿Cuál es la proyección general para la logística catalana en el futuro más próximo?
G. P.: Aunque ya se empiezan a oír voces de crisis debido a la inflación y a la subida de los tipos de interés, esperamos un muy bien nivel de contratación para este 2022 y la entrega de diferentes proyectos que actualmente están en construcción.
Vemos que el aumento precio del suelo por la alta demanda, y el de la construcción han empujado las rentas al alza en las naves de nuevas y no esperamos ninguna modificación en este sentido.
«En Cataluña, el mayor reto es la falta de disponibilidad y la más que posible aparición de naves multinivel»
P.: En cuanto a la inversión, ¿cuáles son las claves del mercado catalán para atraer a inversores internacionales?
G. P.: La ubicación geoestratégica de Cataluña en términos internacionales, junto con la alta demanda logística y la baja disponibilidad de producto, hacen que sea considerado un mercado estable y seguro. Las rentabilidades, aunque muy a la baja, son todavía interesantes.
El polo de atracción que es Barcelona ciudad para captar talento internacional también es un factor a tener en cuenta y que las empresas valoran mucho.
P.: La sostenibilidad es imprescindible en el inmologístico y, tras la pandemia, se han potenciado determinadas demandas por parte de los usuarios finales: domótica, digitalización… ¿Qué se entiende hoy en día cuando hablamos de ‘producto de calidad’?
G. P.: Cuando hablamos de producto de calidad nos referimos a naves de nueva generación con alturas libres de entorno a los 12 metros, amplios patios de maniobra para trailers, alto ratio de muelles de carga, etc.. Además de las certificaciones BREEAM o LEED, qua ya son un obligado para los promotores y que los arrendatarios valoran mucho a la hora de escoger inmueble.
P.: ¿Cómo se plantea la logística del futuro? ¿A qué retos se va a tener que enfrentar?
G. P.: En Cataluña, el mayor reto es la falta de disponibilidad y la más que posible aparición de naves multinivel. Esto supone un reto urbanístico y también a nivel de normativa contra incendios.
Por otro lado, como problema global de todas las ciudades del mundo el principal reto son las entregas on-line. Las furgonetas circulando, aparcando, contaminando… Queremos entregas rápidas, pero no queremos los problemas relacionados con el tráfico. Las ciudades están trabajando para mejorar todos estos puntos, ser más eficientes para ser más sostenibles.
P.: Últimamente oímos mucho hablar de los data centers y la formalización de proyectos de este tipo en todo el territorio nacional. ¿Qué futuro le auguras?
G. P.: Es difícil responder a este punto puesto que la tecnología es muy cambiante. Lo que sí podemos ver es que hay una demanda real de data centers que están buscando (en algunos casos ya han encontrado) suelo en Barcelona. Está claro que la digitalización de nuestro entorno obliga a almacenar datos de forma masiva, y el e-commerce es uno de los principales causantes. Como esto no ha hecho más que empezar, prevemos un aumento de las peticiones de suelo para data centers, aunque, hoy por hoy, solo hemos visto proyectos muy cercanos a Barcelona y de tamaños más reducidos (5.000 – 15.000 m2).
P.: Finalmente, Gerard, hablemos de la importancia del sector logístico-industrial. ¿Por qué razones dirías que hay que apostar por él?
G. P.: La cadena de suministro es clave en el sector industrial y evidentemente en el sector del consumo. El comercio on-line está en los inicios de lo que va a ser en el futuro. Se ha modificado el modelo de consumo y la logística tiene y tendrá un papel determinante. Las rentabilidades son aceptables y el mercado en Barcelona, aunque los precios están a máximos, es estable.
Redactora en Por metro cuadrado
