Las plataformas de crowdfunding inmobiliario están ganando cada vez más terreno a las formas de financiación tradicional. Esta tendencia a la hora de poner en marcha nuevos proyectos inmobiliarios con un método de financiación alternativo a los préstamos bancarios está alcanzando grandes hitos a nivel nacional. Y muchos de ellos vienen de la mano de Urbanitae, que es la plataforma de financiación participativa especializada en Real Estate líder en España.
Desde su creación hace tan solo 5 años, Urbanitae se define como el punto de encuentro entre promotores inmobiliarios y pequeños y medianos inversores que buscan oportunidades de inversión con rentabilidades atractivas. Todo ello con un componente 100% digital, gracias al sistema desarrollado por la propia plataforma. De todo esto y más hablamos hoy con el CEO y fundador de Urbanitae, Diego Bestard.
Pregunta: Diego, introduzcamos a nuestros lectores más de lleno en el concepto de crowdfunding inmobiliario. ¿En qué consiste este método de financiación? ¿Cuáles son sus fases?
Diego Bestard: En esencia, el crowdfunding consiste en reunir a una pluralidad de inversores para que entre todos aporten el capital necesario para llevar a cabo un proyecto. En el caso de Urbanitae, damos la oportunidad a inversores de todo tipo —desde pequeños ahorradores hasta inversores institucionales– de financiar proyectos inmobiliarios que, de otra manera, estarían fuera de su alcance. Por un lado, a los inversores les permite acceder a rentabilidades muy atractivas, sobre todo en épocas de incertidumbre, con poco dinero —la inversión mínima en nuestra plataforma es de 500 €—. Para los promotores, por otro lado, somos una fuente de financiación alternativa —o complementaria— a bancos y fondos que se adapta muy bien a sus necesidades.
En el caso de Urbanitae, el proceso es más o menos así: hablamos con promotores que nos hacen llegar sus proyectos o con los que ya tenemos relación; nos cuentan qué quieren hacer, cómo y qué necesitan; nuestro equipo de Real Estate hace una due diligence exhaustiva del proyecto para determinar su viabilidad, su rentabilidad y su solidez; fijamos con el promotor las garantías y criterios necesarios para reducir los riesgos al mínimo y, de lograr un acuerdo, publicamos el proyecto en nuestra plataforma para su financiación.
P.: ¿Cómo y por qué surge la idea de crear Urbanitae?
D. B.: Una de las principales consecuencias de la última crisis inmobiliaria fue que los bancos cerraron el grifo de la financiación al mercado promotor. Una situación que, a pesar de la recuperación del sector, no se ha revertido del todo, lo que en ocasiones ralentiza la buena marcha de los proyectos o genera problemas de liquidez a las promotoras. En este contexto surge Urbanitae, una plataforma de financiación participativa que ofrece una alternativa a las entidades bancarias o los fondos de inversión.
Urbanitae nace en 2017 como una compañía de crowdfunding especializada en el mercado inmobiliario, pero no comienza a operar hasta 2019 una vez que recibimos la autorización de la CNMV. Para nosotros, la seriedad y el rigor son primordiales y consideramos que, aunque la burocracia retrasara nuestro lanzamiento, debíamos salir al mercado con todas las garantías legales para nuestros inversores.
P.: ¿Qué ventajas aporta una plataforma como Urbanitae a inversores y promotores?
D. B.: La principal ventaja para los inversores es que democratiza el acceso a la inversión inmobiliaria. El crowdfunding permite que cualquier inversor pueda invertir en grandes proyectos inmobiliarios, normalmente reservados a los profesionales, y con alto potencial de rentabilidad. En definitiva, con Urbanitae, los pequeños ahorradores se unen para obtener músculo financiero y convertirse en un player más dentro del selecto club de grandes inversores del país.
Además, este modelo de inversión ofrece la posibilidad de diversificar el capital en varias tipologías de inmuebles, reduciendo la exposición y con ello también el riesgo.
Para los promotores, la financiación participativa es una oportunidad de dar viabilidad a sus proyectos en un entorno de restricción de la financiación bancaria. Además, con un procedimiento relativamente ágil, lo que les evita incurrir en costes añadidos debido a los retrasos.
Y, aunque en sus orígenes el crowdfunding era un recurso que se utilizaba para financiar proyectos pequeños, la confianza en el modelo y el apetito inversor que existe en la actualidad nos está permitiendo levantar operaciones de hasta cinco millones de euros, que es el máximo que se permite legalmente en España. De hecho, Urbanitae es la única plataforma que ha logrado este hito, y ya lo ha hecho en dos ocasiones en los últimos meses.
«Cada proyecto tiene unas previsiones de rentabilidad que son estudiadas al detalle por nuestro equipo de análisis para valorar su viabilidad»
P.: ¿Cuál es el perfil de los inversores que confían en los proyectos que gestionáis?
D. B.: En general son personas que prefieren diversificar sus inversiones y que quieren incorporar a su cartera valores más seguros y menos volátiles que los que ofrecen los mercados financieros, pero al mismo tiempo con rentabilidades interesantes. Tenemos inversores que confían en nosotros para adentrarse por primera vez en este mundo y otros que tienen más experiencia y conocen bien otros productos de inversión.
Para todos ellos trabajamos cada proyecto con la máxima profesionalidad y transparencia. En la sección de proyectos de la web recogemos información pormenorizada de cada oportunidad de financiación, exponiendo tanto sus bondades como sus riesgos. Y si aún tienen dudas, contamos con un equipo de atención al inversor que está a su disposición para resolverlas. Queremos que tomen la decisión de invertir con todas las garantías posibles.
P.: ¿Qué requisitos son necesarios para invertir en los proyectos de Urbanitae?
D. B.: Cualquier persona física, mayor de edad y con nacionalidad española o extranjera en posesión de un Número de Identificación de Extranjero (NIE). Y también cualquier persona jurídica con NIF español.
A partir de aquí, invertir a través de Urbanitae es muy sencillo. El proceso de registro es fácil y rápido y basta con aportar tu nombre y apellidos, dirección, email y número de teléfono, así como validar tu cuenta con nuestro proveedor de servicios de pago, Lemonway. En el caso de que quien haga la inversión sea una sociedad, se debe incluir también la escritura de la empresa y un certificado del registro mercantil o el último pago de impuestos.
Una vez realizado el registro en la plataforma ya es posible comenzar a invertir en los proyectos disponibles.
P.: ¿Cuál es la rentabilidad media que obtienen los inversores en Urbanitae? ¿Y cuál es el plazo medio de recuperación de la inversión?
D. B.: Es importante dejar claro que la rentabilidad de los proyectos no está en ningún caso garantizada. Esta varía según la operación y las condiciones en las que se encuentre el mercado en el periodo en el que se desarrolla. No obstante, cada proyecto tiene unas previsiones de rentabilidad que son estudiadas al detalle por nuestro equipo de análisis para valorar su viabilidad. Además, para dar incluso más seguridad al inversor, en todos los proyectos de equity que hacemos le encargamos un informe de valoración a Tecnitasa, una tasadora oficial, que contrasta las hipótesis de venta del promotor y confirma si están en línea con el mercado.
Dicho esto, las rentabilidades habituales brutas por alquiler se sitúan en un rango del 4-7% sobre el capital invertido. En proyectos de plusvalías, en general, el objetivo de rentabilidad que se busca en el mercado está entre un 13% y un 18% anual, con unos plazos de ejecución habituales de entre 12 y 36 meses. Aunque como todo el mundo sabe, las rentabilidades pasadas no garantizan rentabilidades futuras, en Urbanitae hemos devuelto ya más de 10 proyectos en el pasado, con una TIR media que supera ese 18%.
P.: Hablemos ahora de los promotores… Además de dar cabida en vuestra plataforma a pequeños promotores, también habéis operado con grandes nombres como Gestilar, Q21 o Caledonian. ¿De qué manera trabajáis con unos y otros? ¿Tienen las mismas necesidades cuando recurren a vosotros?
D. B.: En efecto, creo que en los casi tres años de actividad de Urbanitae hemos desterrado la creencia de que el crowdfunding es una fórmula solo para pequeñas promotoras. Sin duda, para este tipo de compañías es un buen aliado financiero, pero también lo es para promotoras de gran envergadura que encuentran en la financiación participativa un complemento perfecto para dar salida a las diferentes partes del proceso de promoción. Un ejemplo de ello es la compra del suelo, donde las entidades bancarias no entran.
El modelo de trabajo con unas y otras es el mismo. Nuestro equipo de inversión y análisis estudia cada promotor, su historial, profesionalidad y expertise antes de darle acceso como promotor acreditado. A partir de ahí, nos pueden hacer llegar proyectos inmobiliarios que se adapten a la tipología de inversión y las rentabilidades que buscamos. De nuevo, sometemos a un exhaustivo estudio todo el material que nos facilitan antes de aprobarlo y ofrecer a nuestros usuarios la posibilidad de financiarlo.
«Nuestro objetivo para 2022 es alcanzar los 100 millones de euros financiados.»
P.: Desde 2019, habéis experimentado una rápida expansión con alrededor de 50 operaciones financiadas por un importe cercano a los 50 millones de euros. Por ejemplo, el año pasado levantasteis 5 millones en la mayor operación de crowdfunding inmobiliario de la historia de España. Y el pasado mes de febrero anunciasteis que la entidad bancaria privada Andbank España se incorporaba a vuestro accionariado. ¿A qué atribuís este sólido crecimiento? ¿Esperabais que fuera así de consistente?
D. B.: Lo cierto es que teníamos total confianza en el apetito inversor de los pequeños ahorradores, en la fortaleza del mercado inmobiliario y, por supuesto, en el modelo que habíamos diseñado. Hemos apostado siempre por priorizar la calidad de los proyectos frente al volumen. Y estamos muy satisfechos de los resultados que hemos conseguido. Además de haber levantado los mayores proyectos de crowdfunding inmobiliario de la historia de España, en este tiempo también hemos devuelto una docena de los proyectos financiados y la mayoría de ellos mejorando la rentabilidad estimada inicialmente o la previsión de plazos de ejecución.
P.: ¿Y qué nos puedes decir del equipo que hace posible todo esto? ¿Cuántos miembros integran Urbanitae y en qué disciplinas se especializan?
D. B.: Detrás de Urbanitae hay un equipo de más de 20 profesionales expertos en el sector financiero, inmobiliario y tecnológico. Un equipo que confía mucho en este proyecto y que trabaja cada día por ofrecer el mejor producto y servicio a nuestros inversores.
P.: El 2021 lo cerrasteis con cifras récord: 25 proyectos financiados por importe superior a los 30 millones. En este sentido, ¿cómo ha empezado 2022 para Urbanitae? ¿Qué objetivos tenéis marcados?
D. B.: El balance del primer trimestre de 2022 es excelente. Cerramos un total de cinco proyectos de financiación, para lo que levantamos casi 14 millones de euros de inversión a través de más de 4.300 inversiones.
Asimismo, junto a la promotora Deltas Madrid volvimos a completar una nueva operación por valor de cinco millones de euros, que como te decía es la cuantía máxima permitida en España para proyectos de financiación participativa. Nuestro objetivo para 2022 es alcanzar los 100 millones de euros financiados.
P.: De todos los proyectos en los que estáis trabajando en la actualidad, ¿cuáles nos destacarías?
D. B.: Siempre estamos estudiando proyectos, en la actualidad tenemos 5 ó 6 que están en fases finales de estructuración para su publicación. Tenemos proyectos en zonas nuevas para nosotros, como son Vizcaya o Menorca. También estamos estudiando proyectos de distintas tipologías: en el pasado nos hemos enfocado mucho en promoción residencial, y este año queremos darle más foco a la inversión en activos que generen rentas vía alquileres, ya sea locales comerciales, edificios build to rent, residencias de ancianos, etc.
P.: Por último, ¿cuál es tu previsión sobre la evolución del crowdfunding inmobiliario en los próximos años?
D. B.: Sin duda, el crowdfunding ha llegado al inmobiliario para quedarse. Con plataformas como Urbanitae se está demostrando que es una fórmula de financiación necesaria, que aporta dinamismo al mercado y contribuye a que no se queden atrás operaciones que son potencialmente rentables.
Para los pequeños inversores es una alternativa para rentabilizar sus ahorros en un contexto en el que la renta fija no es interesante y existe una gran volatilidad en los mercados. Además, democratiza un producto, el de los grandes proyectos inmobiliarios, que hasta la fecha estaba restringido a muy pocos, y solo ellos se beneficiaban de las ventajas de este tipo de inversiones.
Redactora en Por metro cuadrado
