El acceso a la vivienda se ha convertido en uno de los principales desafíos económicos y sociales de España. La magnitud del problema exige algo más que anuncios electorales: hacen falta reformas que aumenten la oferta, reduzcan los costes de acceso y permitan desarrollar nuevas viviendas con mayor rapidez. Menos medidas destinadas a aliviar temporalmente las consecuencias y más actuaciones dirigidas a resolver las causas.
La vivienda ha dejado de ser únicamente una decisión patrimonial para convertirse en una de las grandes preocupaciones de la sociedad española. Para muchos jóvenes, comprar su primera vivienda parece una misión imposible; para numerosas familias, el alquiler representa un esfuerzo económico cada vez mayor, y para quienes desean formar un hogar, la incertidumbre sobre dónde y en qué condiciones podrán vivir condiciona sus decisiones personales y profesionales.
Los datos reflejan la magnitud del problema. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), el precio de la vivienda en España aumentó un 12,2 % interanual en el segundo trimestre de 2026. La vivienda de segunda mano registró un incremento del 12,9 %, mientras que la nueva subió un 7,4 %. Estas cifras evidencian las dificultades de acceso en un mercado donde la oferta no consigue responder con suficiente rapidez a la demanda.
El diagnóstico no debería limitarse a señalar que los precios son elevados. La cuestión fundamental es por qué resulta tan difícil producir y poner a disposición de los ciudadanos viviendas en cantidad suficiente y a precios compatibles con sus ingresos.
Entre los obstáculos estructurales destacan la escasez de suelo finalista, la lentitud de los desarrollos urbanísticos, el aumento de los costes de construcción y la falta de mano de obra. Son problemas conocidos que requieren decisiones y coordinación entre las distintas administraciones.
Ante este escenario, las próximas elecciones deberían servir para exigir propuestas concretas, medibles y sostenibles. Estas son en mi opinión las 5 medidas que permitirían abordar las principales barreras del mercado de la vivienda.
1. Eliminar los impuestos de la primera vivienda habitual
Comprar una vivienda exige reunir un ahorro inicial considerable, incluso cuando el comprador dispone de ingresos estables y capacidad para asumir una hipoteca. A la entrada se suman los impuestos, los gastos de formalización y otros costes asociados a la operación.
Por ello, una de las medidas que convendría aplicar es la eliminación o reducción sustancial de los impuestos asociados a la adquisición de la primera vivienda habitual, especialmente para jóvenes y familias que cumplan determinados requisitos de renta y patrimonio.
En las viviendas de segunda mano, el principal impuesto de compraventa es el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP), cuya regulación y tipos dependen de cada comunidad autónoma. En las viviendas nuevas, el comprador soporta, con carácter general, el IVA y el impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD).
El impacto de esta medida es demoledor. Cuando la entrada hipotecaria equivale al 20 % del precio, y los impuestos y gastos se aproximan al 10 %, este desembolso adicional representa alrededor del 50% de la entrada inicial. Aunque las cifras varían según la operación, queda patente que la fiscalidad constituye una barrera relevante para la gran mayoría de compradores.
Es cierto que, si la oferta permanece limitada, una parte del ahorro fiscal podría trasladarse al precio de venta. Por tanto, esta medida debe acompañarse de políticas que permitan construir más viviendas y ampliar las alternativas disponibles.
2. Reducir la burocracia y acelerar la construcción
España necesita que los proyectos residenciales puedan desarrollarse con mayor previsibilidad. Los largos plazos urbanísticos, la complejidad de los procedimientos y la falta de coordinación entre administraciones encarecen las promociones y retrasan la llegada de nuevas viviendas al mercado.
Esta situación también imposibilita la entrada de PYMES y autónomos en el desarrollo inmobiliario, ya que no disponen de la capacidad financiera necesaria para soportar años de tramitación e incertidumbre.
La solución pasa por simplificar trámites, digitalizar procedimientos, coordinar a los organismos implicados y establecer plazos administrativos claros. También sería necesario reforzar los equipos técnicos municipales para evitar que los expedientes queden paralizados durante meses o años.
No se trata de eliminar los controles ambientales, urbanísticos o de seguridad, sino de hacerlos más eficientes. Una administración capaz de resolver con rapidez, criterios homogéneos y seguridad jurídica permitiría reducir costes y facilitar la planificación de nuevas promociones.
Asimismo, resulta necesario acelerar la transformación del suelo urbanizable en suelo realmente preparado para construir, con infraestructuras y servicios disponibles. Disponer de terrenos sobre el papel no equivale a disponer de parcelas donde pueda comenzar una promoción residencial. Y las diferencias de tramitación entre municipios tampoco deberían convertirse en un obstáculo injustificado para desarrollar nuevos proyectos.
3. Movilizar el parque de viviendas existente
Construir nuevas viviendas es imprescindible, pero no es la única vía para aumentar la oferta. España también necesita aprovechar mejor los edificios y las viviendas que ya existen.
Para ello, convendría impulsar programas de rehabilitación, ayudas para mejorar la eficiencia energética y la accesibilidad, y mecanismos que faciliten la recuperación de inmuebles deteriorados o infrautilizados.
En determinados municipios, también podría estudiarse la transformación de oficinas y otros edificios en desuso en viviendas, siempre que las condiciones urbanísticas, técnicas y de habitabilidad lo permitan.
Además, es importante conocer las causas por las que determinadas viviendas permanecen vacías. Algunas necesitan reformas, otras se encuentran en zonas con escasa demanda y otras están sujetas a circunstancias familiares o jurídicas.
Facilitar la rehabilitación, reducir los costes de puesta en alquiler y ofrecer garantías a los propietarios permitiría movilizar parte de este parque residencial y ampliar las alternativas disponibles, adaptando las medidas a la realidad de cada inmueble.
4. Dar seguridad jurídica y estabilidad al mercado del alquiler
El alquiler debe constituir una alternativa real para quienes no pueden comprar. Para ello, es necesario ampliar la oferta y establecer un marco regulatorio previsible para inquilinos y propietarios.
Las administraciones deberían impulsar procedimientos eficaces para resolver incumplimientos contractuales, impagos y ocupaciones sin título, respetando las garantías judiciales y los derechos de las personas vulnerables cuando legalmente corresponda.
Agilizar los procedimientos de recuperación de una vivienda (que pueda hacerse en un plazo de 24-48 horas), evitar dilaciones injustificadas y ofrecer mayor certidumbre a los propietarios podría contribuir a reducir el riesgo percibido de poner un inmueble en alquiler.
La estabilidad normativa también es esencial para quienes destinan capital a la promoción o adquisición de viviendas para alquilar. Si resulta difícil anticipar las condiciones regulatorias de una inversión, determinados proyectos pueden perder viabilidad y parte del capital disponible puede dirigirse hacia otras actividades.
El objetivo no debe ser enfrentar a propietarios e inquilinos, sino crear condiciones para que existan más viviendas disponibles, contratos sostenibles y una protección efectiva para quienes realmente la necesitan. La seguridad jurídica debe proteger a ambas partes y garantizar que los contratos se cumplan.
5. Construir de forma más eficiente
La escasez de profesionales, los costes de los materiales y los plazos de ejecución limitan la capacidad del sector para responder a la demanda.
La industrialización de la construcción, la formación profesional especializada y la incorporación de nuevas tecnologías pueden ayudar a mejorar la productividad, reducir errores y acortar los tiempos de ejecución.
Para avanzar en esta dirección, sería conveniente favorecer la estandarización de determinados procesos, apoyar la innovación empresarial y establecer una planificación de la producción residencial que permita a las compañías invertir con mayor certidumbre.
La sostenibilidad también debe formar parte de esta transformación. Construir más no significa construir peor, sino desarrollar viviendas eficientes, duraderas y adaptadas a las necesidades de cada territorio.
La vivienda necesita resultados, no solo promesas
España tiene a su alcance resolver su problema residencial con una única reforma y en una sola legislatura. La magnitud del desafío exige coordinación entre el Estado, las comunidades autónomas, los ayuntamientos y el capital privado, así como continuidad en las políticas públicas.
Reducir la fiscalidad de la primera vivienda, agilizar el desarrollo urbanístico, movilizar inmuebles existentes, reforzar la seguridad jurídica y aumentar la productividad constructiva son actuaciones que pueden contribuir a mejorar el acceso si se diseñan de manera coordinada y se evalúan sus resultados.
Pero existe una condición indispensable: fijar objetivos verificables. Los ciudadanos deberían poder conocer cuántas viviendas se construyen, cuánto tardan en tramitarse los proyectos, cuántos hogares acceden a la propiedad y cómo evolucionan los precios en relación con sus ingresos. Cada legislatura debería rendir cuentas por las viviendas que consigue poner a disposición de la sociedad, no únicamente por las medidas que anuncia.
La vivienda no puede seguir siendo una sucesión de promesas que se renuevan con cada convocatoria electoral. Requiere planificación, inversión, responsabilidad institucional y decisiones cuyos resultados se mantengan más allá de los ciclos políticos.
Porque una vivienda no se construye con un titular, no se entrega con una promesa electoral ni se vuelve asequible mediante un decreto por sí solo. Se necesita suelo disponible, financiación, empresas capaces de construir, profesionales cualificados y una Administración que facilite el proceso en lugar de convertirlo en una carrera de obstáculos.
La verdadera prueba para cualquier gobierno no será cuánto ha hablado de vivienda, sino cuántas personas han podido acceder a ella gracias a sus decisiones. Ese debería ser el compromiso que los ciudadanos exigieran a sus representantes: pasar de las promesas a las viviendas, de los anuncios a los resultados y de la confrontación política a las soluciones.
Porque el éxito de una política de vivienda no se mide por lo que promete, sino por su capacidad para conseguir que tener un hogar vuelva a ser una posibilidad real para quienes hoy no pueden permitírselo.
Por Ricardo Villena Pérez, Analista del Mercado Inmobiliario
Lucía es periodista especializada en comunicación digital, redacción de contenidos, SEO y redes sociales. Graduada en Periodismo por la Universidad Francisco de Vitoria.
