Dentro de las distintas medidas adoptadas por las distintas Administraciones para hacer efectivo el derecho a disfrutar a una vivienda digna y adecuada previsto en el artículo 47 de la Constitución Española, destaca la Ley 3/2024, de 28 junio, de medidas urbanísticas para la promoción de vivienda protegida, aprobada por la Comunidad de Madrid (la “Ley 3/2024”).
La principal novedad de esta norma radica en que permite la implementación de viviendas de protección pública destinadas al alquiler, en parcelas terciarias de oficinas, a través del procedimiento de licencia, esto es, sin necesidad de acudir a un instrumento de planeamiento que altere el régimen de usos del suelo.
Los pilares en torno a los que gira esta recalificación ex lege del suelo terciario a residencial son las siguientes:
- El cambio de uso es posible tanto en suelos vacantes como en edificaciones existentes.
- El uso de vivienda protegida en alquiler se implementará como uso alternativo. A estos efectos se define el “uso alternativo” como aquel que puede sustituir al uso principal de una parcela y desarrollar la edificabilidad específica regulada, en su caso, para su implantación. Cuando se implante el uso alternativo, el régimen de usos asociados y complementarios será el admitido en la ordenanza particular de aplicación para el uso principal, sin que pueda exceder del 20% de la edificabilidad que se materialice.
- Se trata de una medida cuya vigencia es limitada en el tiempo. Los interesados deberán solicitar la correspondiente licencia en el plazo de dos años desde el 4 de noviembre de 2024 y las obras deberán finalizarse en un plazo máximo de tres años una vez concedida la licencia.
- Cualquier transformación deberá llevar aparejadas las conexiones a las redes exteriores que necesite la parcela para la implantación y puesta en funcionamiento de las viviendas, que deberá sufragar el promotor.
- Asimismo, el promotor deberá ejecutar las cesiones previstas para las actuaciones de dotación previstas en el artículo 19 bis de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid.
- Por último, en ámbitos o sectores con uso principal terciario oficinas, la implementación de este tipo de viviendas queda limitado al 30% de la edificabilidad terciaria del ámbito o sector.
Ahora bien, la Ley 3/2024 otorga a los Ayuntamientos un papel clave, permitiéndoles decidir, en los cuatro meses posteriores a su entrada en vigor, si aplicar la norma en su municipio y, en su caso, establecer condiciones adicionales o delimitar las áreas específicas para su implementación.
Transcurridos ya los referidos cuatro meses desde la entrada en Vigor de la Ley 3/2024 , podemos hacer balance de su aplicación por los distintos municipios que conforman la Comunidad de Madrid.
Así, podemos distinguir tres situaciones:
- Municipios que rechazaron aplicar la Ley 3/2024: Según datos de ASPRIMA, solo Alcorcón, Colmenar Viejo, Las Rozas y Rivas Vaciamadrid adoptaron acuerdos plenarios para oponerse a su aplicación.
- Municipios que aplicaron la Ley 3/2024 sin restricciones: Algunos municipios, como Leganés, Móstoles y Torrejón de Ardoz, optaron por aplicarla plenamente.
- Municipios que aplicaron la Ley 3/2024 con restricciones
- Alcalá de Henares: Solo se permite en sectores o áreas con uso global residencial. En otros sectores o áreas, la parcela cuyo uso se pretenda cambiar deberá estar a menos de 500 metros de otra con uso residencial.
- Alcobendas: se excluyen su aplicación en suelos con uso comercial, dotacional o industrial esenciales, y aquellos afectados por ruido o déficit de equipamientos Asimismo, se delimita su aplicación en determinadas parcelas del Parque empresarial de Arroyo de la Vega (área 2), Los Peñotes (área 3), Calle Cantabria (Área 6), API-2 Casablanca (área 8) Distrito Centro (Área Pintores: área 12).
- Coslada: se excluyen de su aplicación las Áreas de Reparto 10, 22 y 23 del vigente Plan General de Ordenación Urbana de Coslada, así como el Barrio del Jarama, cuya delimitación está especificada en la Modificación Puntual del PGOU aprobado definitivamente con fecha 12 de abril de 2023.
- Boadilla del Monte: se aplica en toda el área homogénea del AH-25 y en las zonas de las áreas AH 28 y AH29 señaladas en los planos correspondientes.
- Fuenlabrada: Identifica las parcelas y ámbitos concretos en los que se puede aplicar la Ley 3/2024.
- Getafe: Excluye la aplicación en áreas de (i) uso global industrial, (ii) el Área Homogénea U-20 del Suelo Urbano, (iii) así como en los Ámbitos de Actuación en Suelo Urbano No Consolidado A.A.- 02. La Estación, A.A.- 03. El Quijobar y A.A.- 04. Puerta de Getafe.
- Madrid: Podrá aplicarse en parcelas calificadas como uso terciario de oficinas, bajo los siguientes supuestos:
- Parcelas cuyo uso cualificado es exclusivamente terciario de oficinas.
- Parcelas que tienen, además del terciario oficinas, otros usos cualificados terciarios que pueden materializarse de forma alternativa, permitiendo destinar parte de la edificabilidad a viviendas protegidas y el resto a uso terciario. Se excluyen parcelas con coexistencia de uso industrial.
- Parcelas que tienen otros usos cualificados con edificabilidades diferenciadas, condicionando la materialización simultánea al consumo de la edificabilidad del uso terciario oficinas.
- Se excluyen de la aplicación los ámbitos de uso global industrial y las parcelas reguladas por la Norma Zonal 9.3º.
- Majadahonda: No se aplicará en el ámbito del “Carril del Tejar” ni en áreas donde el uso terciario oficinas no sea el principal. En las áreas aplicables, se establecen condiciones como el uso de la edificabilidad del uso terciario oficinas como referencia, el aporte de un informe de sostenibilidad económica y la ejecución simultánea de infraestructuras exteriores necesarias.
- Parla: La Ley se aplica excluyendo el suelo industrial general.
- Pinto: Aplicación permitida, excepto en suelos industriales.
- San Fernando de Henares: Áreas de aplicación: ZU-R1, ZU-R2, ZU-R3, ZU-R4, ZU-R5, ZU-R6, ZU-R7 y ZUI-1.
- San Sebastián de los Reyes: Aplicable en determinadas parcelas dentro de las zonas ZO 59 Moscatelares, ZO 22 Praderón, ZO 65 área A, ZO 60-T.
- Tres Cantos: Limitada a parcelas calificadas por la Ordenanza 4 del Plan Parcial “AR Tres Cantos”.
En definitiva, la mayoría de los municipios que decidido aplicar la Ley 3/2024. En consecuencia, se prevé que libere cerca de 2 millones de metros cuadrados de suelo terciario, destinándolos a viviendas protegidas en régimen de alquiler, ayudando a equilibrar la oferta y la demanda de vivienda.
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