En los últimos tiempos están cobrando mucha relevancia en materia de inversión inmobiliaria términos como «blockchain«, «security token» o instrumentos en «tecnología de registro distribuido«, pero ¿a qué nos referimos con tokenización?
La tokenización consiste en representar digitalmente un valor o un derecho en blockchain. Esta opción ofrece numerosas ventajas, ya que se asocian todas las virtudes de la tecnología blockchain a los procesos relacionados con el valor o derecho que se incorpora a la misma. De esta manera, todas las acciones (transmisiones, condiciones contractuales, ejercicio de derechos sociales, reparto de rendimientos, etc.) que puedan impactar en el negocio contenido en dicha tecnología, se incorporan a su representación digital a través de smartcontracts o contratos inteligentes, lo que permite optimizar su funcionamiento, automatizando los flujos y permitiendo tornarlos más seguros y ágiles a la vez que se incrementa la facilidad operativa. Es un sector en claro crecimiento, ya que el valor de mercado de la tokenización de Real World Assets se estima en 1500MM en 2024 y va a tener una tasa de crecimiento anual compuesto del 63% para el periodo 2023-30, alcanzando los 16BB en 2030, según Boston Consulting.
En el caso de las inversiones inmobiliarias tokenizadas, además de las virtudes propias del uso de blockchain, hay otros beneficios específicos, como son la eliminación de la barrera de entrada a la inversión, la reducción de intermediarios y costes, la eliminación de trabas burocráticas y la liquidez de la inversión debida a la enorme facilidad de transmisión del título representativo de la misma, también llamado «security token«. De esta manera, se fusionan las ventajas de un sector tan sólido como el inmobiliario con las facilidades en el acceso que conlleva el uso de esta nueva tecnología, a la vez que se incrementan las garantías y la protección del inversor.
En este sentido, cabe destacar que el proyecto inmobiliario colateral de la inversión funciona de manera completamente tradicional, lo que se tokeniza es el instrumento de inversión en dichas oportunidades inmobiliarias. Es relevante recalcar, frente a algunos reclamos publicitarios engañosos, que el modelo de tokenización actual se basa en la tokenización del instrumento financiero de inversión (acciones o deuda, por ejemplo), no del propio activo inmobiliario o derecho de propiedad sobre el mismo. Esto es así, porque en España la ley exige para proteger al propietario de un inmueble «erga omnes» o frente a terceros, la inscripción de su derecho en el Registro de la Propiedad, y dicha inscripción requiere que tal derecho conste en escritura pública, por lo que podría tokenizarse el propio derecho, pero el propietario no gozaría de garantías de protección de su derecho como no formalizase conforme a los requisitos tradicionales y, en dicho caso, la tokenización dejaría de desplegar sus ventajas.
Una vez definido que nos encontramos en el terreno de la inversión en instrumentos financieros, conviene profundizar en la forma que adopta dicho instrumento.
En el modelo de negocio de balize los instrumentos de inversión a emitir son valores negociables, de acuerdo con el criterio adoptado por la CNMV y plasmado el 20 de septiembre de 2018 en el documento titulado «Criterios en relación con las ICOs» en consonancia con el documento «Q&A de Fintech«, previamente publicado por la propia CNMV, y los criterios de clasificación generalmente usados por la regulación vigente y en expectativa.
Estos valores negociables se representan a través de «tokens«, y el hecho de que el token se considere Security o Instrumento Financiero ya ofrece, de base, mayor seguridad a los inversores, porque está sometido al régimen protector aplicable a los instrumentos financieros tradicionales. En concreto, a nivel nacional, rige la Ley 6/2023, de 17 de marzo, del Mercado de Valores y Servicios de Inversión (LMVSI) que ha definido la regulación de los instrumentos financieros tokenizados en términos muy relevantes y favorables para el ámbito que nos ocupa, apostando en firme por la protección y tutela de los inversores.
En este sentido, la LMVSI, que entró en vigor el 7 de abril de 2023, reconoce expresamente en su artículo 2 que los valores negociables se podrán representar mediante sistemas basados en tecnologías de registro distribuido (es decir, estar tokenizados, en términos más coloquiales) sin que se modifique su naturaleza y, además, ofrece una garantía de enorme solidez a los inversores: reconoce el carácter ejecutivo de los certificados en los que conste el contenido incorporado a la tecnología DLT y que hayan sido emitidos por la entidad responsable de la administración, inscripción y registro (ERIR), que desde la entrada en vigor de la nueva ley ha de ser una Agencia de Valores, Sociedad de Valores o Entidad de Crédito, con el incremento en la seguridad de la emisión que ello conlleva. De esta manera, la LMVSI refuerza, amplía los requisitos y garantías en las emisiones tokenizadas, para mayor protección de los inversores.
A nivel europeo, el reconocimiento de los instrumentos financieros tokenizados se enmarca en el Reglamento (UE) 2022/858 del Parlamento Europeo y del Consejo de 30 de mayo de 2022 sobre un régimen piloto de infraestructuras del mercado basadas en la tecnología de (UE) nº 909/2014 y la Directiva 2014/65/UE (conocido como Reglamento de Régimen Piloto). A nivel nacional, se regula en la ley 6/2023, de 17 de marzo, de los Mercados de Valores y de los Servicios de Inversión, que amplía el marco previsto en el Reglamento y deja constancia de la voluntad de aceptación e incorporación de esta nueva realidad. En este sentido, Europa y, en particular España, están apostando claramente por la tokenización. Se ha tomado conciencia de la importancia de este fenómeno y de la necesidad de establecer un marco normativo claro que permita el desarrollo económico del sector. En balize nos tomamos muy en serio el cumplimiento normativo y estamos a la vanguardia en investigación legal y tecnológica en la materia.
CLO y Cofounder de Balize
