Teniendo en cuenta la situación actual, decir que estamos entrando en una fase de desaceleración económica difícilmente es una opinión que sorprenda a alguien. Sin embargo, el efecto de esta desaceleración sobre el sector inmobiliario es algo más complejo de predecir.
El precio de la vivienda no ha dejado de subir desde los últimos años, e incluso ahora, que se ha encarecido también el precio de prácticamente todo, las solicitudes de compra de vivienda continúan creciendo a un ritmo estable. El hecho es que el volumen de solicitudes de hipotecas no muestre ningún signo de desaceleración es el factor realmente sorprendente. Pero, por desgracia, esta estabilidad se ve amenazada y es sólo cuestión de tiempo que se vea, y más importante, se sienta una caída radical del mercado inmobiliario español.
La subida de los tipos de interés, siendo este un mecanismo del que disponen los bancos centrales del mundo para enfriar y desacelerar la inflación. Sin embargo, la inflación en sí misma se ha desencadenado por dos principales factores: la excesiva inundación de liquidez en los mercados durante los últimos diez años, y la crisis energética provocada por el conflicto entre Ucrania y Rusia. Esta segunda, hace que las previsiones sobre qué puede ocurrir en los próximos meses sean más inciertas, ya que se desconoce cuánto puede durar el conflicto o que nuevas restricciones impondrán los países.
«La familia media española no puede sostener un tipo de interés fijo superior al 3,5/4%, ya que la ratio de endeudamiento aceptado por los bancos es del 35%».
Estos factores económicos, a pesar de actuar directamente sobre los mercados mundiales, tardan más en manifestar sus efectos en el mercado inmobiliarios. Pero, como adelantaba al comienzo de este artículo, el punto de inflexión para este sector está próximo y su explicación se puede resumir en una mera razón matemática; la familia media española no puede sostener (en base a sus ingresos actuales) un tipo de interés fijo superior al 3,5/4%, ya que la ratio de endeudamiento aceptado por los bancos es del 35%. Si el precio de la hipoteca supera este nivel, millones de hogares tendrán problemas financieros y tendrán que recortar gastos innecesarios. Por supuesto, los bancos no podrán aprobar el mismo número de nuevas hipotecas, lo que a su vez hará que la demanda en el mercado de la vivienda se vaya desvaneciendo poco a poco, provocando un efecto dominó que repercutirá en los precios y los hará bajar.
¿Cuándo podemos estimar que ocurra este fenómeno? Sin ánimo de infundir pánico, estamos a pocos meses de este fuerte punto de inflexión, pero las primeras señales detectadas por Colibid, provienen de un factor algo más conocido por todas las personas de este sector que es la gran fricción entre los consumidores y los mismos sistemas bancarios, que son esenciales para ellos. Los primeros ya no conceden hipotecas de tipo fijo, mientras que el 95% de los clientes exigen exactamente estas. Esta ruptura entre la oferta y la demanda es la primera grieta detectada por Colibid en una muestra de más de 10.000 solicitudes de hipotecas en los últimos meses.
Esta ruptura entre las expectativas de los clientes y los bancos no solo son un combustible que acelera los efectos de esta crisis en el sector inmobiliario, sino que también remarcan la necesidad de adaptación del sistema bancario para ajustarse a sus clientes y usuarios. Mantener un sistema hipotecario diseñado a principios de siglo pasado, sin considerar cómo han cambiado y evolucionado las necesidades de la población es, sin duda, un tremendo error de concepto.
Afortunadamente, y a pesar de todo lo mencionado, la inminente caída del sector inmobiliario no será tan fuerte como la de la pasada crisis del 2008. Ya que ahora existen elementos de control que impiden que se llegue a cotas de préstamos como las que vimos en la pasada década. Sin embargo, ser conscientes sobre esta situación abre el debate sobre cómo queremos confrontar esta crisis para, no solo sobrevivir a ella, sino también procurar que no se vuelva a dar (o al menos, que se dé con menos frecuencia).
«Mantener un sistema hipotecario diseñado a principios de siglo pasado, sin considerar cómo han cambiado y evolucionado las necesidades de la población es un tremendo error de concepto».
Como agentes del mercado y consumidores, podemos aceptar que los cambios en la economía son cíclicos y esperar que las medidas gubernamentales contra la inflación sean temporales para volver a vivir épocas de “bonanza”, y lamentarnos de la situación actual. O podemos cobrar parte activa y exigir a organismos e instituciones medidas que se adapten mejor a las necesidades actuales.
Este último encaje, se podría trasladar tanto al sector energético, como el de transporte, alimenticio, etc. Pero manteniendo el enfoque sobre el sector inmobiliario e hipotecario, es gratificante saber cómo poco a poco, la competencia entre brokers independientes y los grandes bancos es más intensa que nunca y está transformando el ecosistema favoreciendo al hipotecado.
CEO y cofundador de Colibid
