Una vez iniciada la senda de crecimiento y recuperación, tras el valle del COVID-19, en la mayoría de los indicadores inmobiliarios, tanto de obra nueva, segunda mano, hipotecarios, volumen compraventas y tendencia precios medios, la incertidumbre vuelve a instalarse. Tanto por el crecimiento de la inflación en materias primas y energía, como por la situación geopolítica mundial e invasión de Ucrania, provocando todo ello una disminución del cash disponible por la inflación y aumento tasa de ahorro ante la convulsión primaveral e incertidumbre inmediata. Sin embargo, para nuestra primavera inmobiliaria continúan brisas a favor, con los tipos de interés en mínimos, al ahorro garantizado o negativos para el efectivo disponible inmovilizado, que junto a los vientos de popa, continúan inyectando liquidez internacional, canalizando bolsas de ahorro estructurado hacia las inversiones inmobiliarias españolas, en su variado, rico y amplio Ecosistema Real Estate.
El Pulsímetro inmobiliario de Rebs se elabora gracias a la continua actualización y proyección de tendencias, a medida que se publican los datos oficiales del INE, estadísticas Ministerio de Fomento en materia de visados, licencias de obras, certificados fin de obra, compraventas y precios, información registral de notarios y registradores y boletines de los Consejos Generales de los Colegios Profesionales de Arquitectos y Aparejadores. Junto a los focus group en los programas de formación y MBA Inmobiliario de Real Estate Business School, encuestas a los miembros de Rebs Alumni, así como los estudios de mercado con trabajo de campo en muestreos de investigación por zonas inmobiliarias, según perfiles de clientes y tipos de productos, en colaboración con equipos de trabajo propios y de las Universidades conveniadas.
Así acabamos proyectando en cada edición del Pulsímetro o Avance, ya más de 30 desde 1996 y aplicando modelos econométricos que permiten estimar y predecir la evolución de las tendencias de cada indicador inmobiliario por provincias, CCAA y España, para el año en curso y el siguiente:
Se muestra una clara tendencia de crecimiento sostenido, tras el valle del 20/21, con resistencia superar las 100.000 viviendas construidas de nueva planta, ante la situación de escasez de mano de obra especializada in situ, escasez de materiales con su paralela subida de precios y baja cuota de mercado con sistemas industrializados constructivos, total o parcialmente.
Mientras en las compraventas de obra nueva, 1 de cada 4, aprox, siguen absorbiendo la totalidad de los construido, incluso anticipando compras sobre planos en la mayoría de los proyectos, a excepción de algunos residuales, con errores de diseño, servicios y conexiones, que no satisfacen las necesidades de la cada vez más, micro segmentada demanda.
De igual forma, la financiación hipotecaria sigue mejorando para los clientes finalistas solventes, tanto la tradicional bancaria, como la alternativa en fondos de inversión y deuda privados. Aunque el gran cuello de botella sigue estando en la financiación puente para compras de suelo y desarrollo de micro proyectos inmobiliarios dispersos por el territorio, donde se encuentra la mayoría de la demanda inmobiliaria por motivos residenciales, turísticos, de salud o productivos.
Reflejo de todo lo anterior son los indicadores de las tendencias medias de precios, tanto en primera como segunda mano, así como en valor hipoteca media, que continúan en tendencia alcista de un dígito.
Todos los datos actuales de dichas variables, su estimación de cierre para fin 2022 y previsión para el 23, se pueden consultar o solicitar en la última edición del Pulsímetro de Rebs (32ª).
No obstante, nunca llueve a gusto de todos, ni siempre nos visitan las micro partículas del Sáhara, recordándonos que lo de la globalización, conexiones climáticas y financieras es un Ecosistema en sí mismo donde cualquier acción se ve correspondida con reacciones en otros puntos del globo. Máxime en nuestro mercado nacional inmobiliario, con 17 leyes de suelo y miles de planes generales municipales y normas subsidiarias, superpuestas con legislaciones sectoriales estatales de costas, agua, carreteras, minas, bosques, etc. Todo un laberinto, cuasi Gymkana, hasta obtener la oportuna licencia de urbanización, obras, ocupación o actividad, incluso con la agilidad de la declaración responsable.
Es por ello que cada mercado inmobiliario local cabalga a su ritmo, no sólo por su normativa propia y tramitaciones jurídico-políticas, sino también por sus perfiles de clientes, que marcan rangos de precios muy dispares, ante unos costes que cada día son más crecientes al alza. Y solo aquellos que consiguen especializarse, estandarizar e industrializar, acotan algo, puesto que los monopolios en materias primas continúan creciendo.
Detalles por provincias o CCAA, según el Pulsímetro
La Comunidad de Madrid conquista un quinto del negocio inmobiliario español, a la par que Andalucía un cuarto. Un tercio Levante con Cataluña, que junto a islas, copan el casi 80% del Ecosistema Spain Real Estate, con matices muy singulares por sus perfiles de demanda y repercusiones de suelo. Hasta el punto que una comparación simple puede llevar al error de considerar lo que es caro, barato, esperando que el paso del tiempo y las nuevas excel’s actualicen valores, TIR, VAN y multiplicadores, mientras se construye, alquila o vende.
Oportunidades por colectivos profesionales
Tanto la concienciación de superar la pandemia valorando el presente, la salud y el disfrute más que hace un lustro, como la incertidumbre diaria, tanto climática como geopolítica, nos empujan al aquí y ahora. Máxime con un desarrollo tecnológico y aceptación por la demanda sin precedentes, acelerando, cambiando y mejorando todos los procesos de cualquier modelo de negocio o cadena de valor, también la inmobiliaria y de la construcción.
Hasta el punto de que las líneas estratégicas se han invertido: observando, escuchando, leyendo y atendiendo a la demanda, real y virtual, que va marcando sus necesidades. A veces sin saber ni lo que quiere, hasta que lo disfruta. Las oportunidades se multiplican para quien desarrolla talento especial, en base a su experiencia, conocimientos y un poco de salsa nueva o aceite que hace girar de nuevo la rueda, ya que otros siguen compitiendo solo con dinero, aglutinando el ahorro de otros, o con bolsas de suelo, si la heredan o compran, con recursos propios o ajenos.
Tanto unos como otros, sin el talento de los equipos multidisciplinares dispersos por el territorio donde desea vivir, trabajar, disfrutar y ser feliz, la micro demanda no encontrará viabilidad real ni virtual para los másteres plan previstos, en las excel´s de colorines, incluso soportadas con sesudos sistemas de información mediante tecnología blockchain, Smart contract, criptomonedas e inteligencia artificial.
En el Ecosistema de Real Estate Business School, con casi 15.000 miembros actualmente, de los cuales 1/3 están muy vinculados, encontramos las siguientes dianas ganadoras. Tras su esfuerzo en el aula de forma presencial, online y/o streamings, consiguen pasar del dicho al hecho, viviendo el trecho de formas poliédricas disruptivas, que acaban marcando tendencia:
Los técnicos (arquitectos, aparejadores, ingenieros y proyect manager)
Ya son un millar, los que cuasi olvidando lo que son, se han centrado en mejorar como financieros, comerciales y gestores, entendiendo el proceso inmobiliario y de la construcción completo, en formato 360, tanto de forma interna como externa, para poder explicarlo de forma convincente a un cliente, o perfil de demanda, aglutinados muchos de ellos en formato jurídico cooperativo.
La eficiencia en costes, la belleza en el diseño y la funcionalidad del activo, se tienen que dar la mano con la rentabilidad económica, social y medioambiental, es decir, demostrando de forma tangible la tan cacareada y necesaria SOStenibilidad.
Como gestores multidisciplinares de una cooperativa de vivienda, aglutinan talento, con capital, pudiendo escalar el tercer vértice del triángulo inmobiliario, el suelo, ya que proyecto y construcción ha sido su día a día.
Acabando de escribir el articulo presente, he vivido una tutoría, donde asumía el compromiso junto al reto, el alumno, de viajar conjuntamente de técnico a gestor de cooperativas. Máxime como valor añadido para una línea de negocio nueva para empresas constructoras, concluyendo que con una inmersión en legislaciones especificas, tramites precisos, transparencia en la información y un análisis de viabilidad que todos entiendan y participen, hay todo un mundo por descubrir, junto a los que el mercado estandarizado y de volumen no les satisface, ya que se rige por otros principios, gestiones y formatos distintos, dejando un océano azul de más de 2/3 de negocio inmobiliario disperso por el territorio español.
De los más de 500 alumnos diplomados en el programa experto en gestión de cooperativas de viviendas y análisis de viabilidad de proyectos inmobiliarios, ya están consiguiendo hacer realidad sus primeros proyectos en Jerez, Valencia, Madrid, Sevilla, Málaga y Barcelona.
CEO de Real Estate Business School
