El mercado residencial español entra en 2026 sin señales de ruptura. Más bien se confirma una continuidad: la demanda mantiene presencia y capacidad de compra, mientras la oferta sigue sin crecer al ritmo necesario para absorberla. El resultado es un escenario donde la actividad se sostiene, pero el equilibrio se desplaza hacia un mercado condicionado por la disponibilidad de producto.
En ese contexto, la vivienda usada vuelve a ocupar el centro del sistema. Las previsiones sitúan este segmento por encima del 80% del total de operaciones y estiman 570.606 compraventas en 2026. El dato, por sí solo, explica parte de lo que está ocurriendo: el mercado no se organiza alrededor de la obra nueva, sino alrededor del stock existente. Esto no implica necesariamente un cambio en las preferencias del comprador, sino una adaptación a lo que realmente está disponible en las zonas donde se concentra la demanda.
La consecuencia directa es que la segunda mano deja de ser un mercado “alternativo” y se convierte en el mercado principal. Y cuando la mayor parte de la demanda se dirige al mismo producto, la presión se traslada al precio. La vivienda usada alcanzaría un precio medio de 210.619 euros, con un incremento interanual del 3,95%. En paralelo, la vivienda nueva se situaría en 290.674 euros, en un nivel que refleja estabilidad en máximos y una oferta que no logra ampliar su peso relativo.
El comportamiento de los precios, en este punto, parece menos ligado a una fase expansiva clásica y más a un factor estructural: la escasez. Cuando el comprador no encuentra obra nueva en su área de búsqueda, no desaparece del mercado; se desplaza. Ese movimiento incrementa la competencia por la vivienda usada, especialmente en entornos urbanos consolidados, donde la rotación es limitada y el margen para incrementar el stock en el corto plazo es reducido.
La cuestión de fondo es por qué la obra nueva no alcanza un volumen suficiente para reequilibrar el sistema. Los indicadores muestran crecimiento, pero también límites. Para 2026 se proyectan 186.145 visados (+6,97%), 117.691 viviendas iniciadas (+5,27%) y 106.975 viviendas terminadas (+8,45%). La tendencia es positiva, pero el mercado opera con tiempos largos: entre el visado y la entrega pasan meses, y el volumen final no altera de forma inmediata la disponibilidad real.
Esto ayuda a entender por qué el debate público se centra cada vez menos en si el mercado se mueve y más en si el mercado puede responder. La actividad existe, pero la oferta no llega con la rapidez ni con la escala que permitirían contener la presión sobre precios. En la práctica, la falta de producto termina funcionando como un mecanismo de selección: compra quien puede adelantar ahorro, acceder a financiación y competir por vivienda en plazos cortos.
Madrid, como suele ocurrir, muestra esta tensión de forma más visible. Las previsiones sitúan el precio medio de la vivienda nueva en 443.301 euros (+5,82%) y el de la vivienda usada en 394.248 euros (+6,29%). La hipoteca media alcanzaría 219.978 euros. En un mercado con tipos estabilizados pero aún relevantes, el acceso depende de la capacidad de endeudamiento y del ahorro previo, lo que condiciona la entrada de compradores jóvenes y hogares con rentas medias.
En este escenario, el debate sobre la vivienda se convierte en un debate sobre oferta. No tanto sobre si hay demanda, sino sobre si existe un sistema capaz de producir, rehabilitar y poner en el mercado vivienda en volumen suficiente. Las previsiones vuelven a situar la conversación en el suelo, los plazos, la financiación y la capacidad de ejecución. Y, de forma inevitable, en el marco regulatorio, por su impacto sobre la inversión y la disponibilidad final de producto.
La referencia a la accesibilidad también gana peso. La idea de que el hogar no debería destinar más de un tercio de sus ingresos al coste de la vivienda se plantea como criterio de sostenibilidad. Sin embargo, en mercados donde el precio crece más rápido que los ingresos, ese umbral se vuelve difícil de cumplir, y el ajuste se traslada a tamaño de vivienda, localización o tiempo de permanencia en alquiler.
A la vista de los datos, 2026 parece encaminado a consolidar un patrón: la vivienda usada sostiene el volumen de operaciones, la obra nueva mejora pero no alcanza escala suficiente, y la presión se mantiene en los mercados con mayor concentración de demanda. El mercado, en definitiva, sigue avanzando, pero lo hace condicionado por el mismo factor que arrastra desde hace años: la oferta llega tarde y llega en cantidad limitada.
CEO de Real Estate Business School
