La mejor regulación de precios es la que ofrece el mercado. Esta afirmación representa a muchas voces expertas del sector, que en las últimas semanas han analizado cómo está evolucionando el mercado de la vivienda del alquiler, que actualmente se encuentra en unas de sus horas más bajas.
La regulación de precios ha destrozado el parque de viviendas que se destinan al alquiler. A más intervención, más consecuencias negativas. Ya lo advertimos hace algo más de dos años, cuando empezaron a conocerse las consecuencias del ‘efecto Berlín’. En la capital alemana los precios de venta se hundieron, cayendo hasta un 35%. Y eso, lejos de incentivar el alquiler, provocó el efecto contrario: la oferta de vivienda se desplomó, los propietarios no querían alquilar o invertir en reformas para poder hacerlo, y cada vez era más difícil encontrar un piso en alquiler. Todo esto es lo que está pasando ahora mismo en España.
Deterioro del mercado de alquiler
Del mercado ha desaparecido una parte muy importante de la oferta de alquiler. Diversas fuentes del sector aseguran que a 30 de septiembre la oferta ha disminuido un 25%, y lo que queda en el mercado ha incrementado su precio una media de un 5,7% (datos de Idealista). Así, el precio del metro cuadrado de alquiler ha subido en el conjunto de España de los 10,6 euros a los 11,2.
Los propietarios prefieren poner a la venta las viviendas que antes destinaban al alquiler para evitar inseguridad jurídica, control de precio y subidas de precios limitadas al 2%. También cabe destacar el temor de los propietarios a los impagos y la ocupación ilegal. A esto habría que sumar la inflación actual y una posible recesión con destrucción de empleo, factores que suelen incrementar estos impagos. Todo ello está influyendo también en una huida de los propietarios hacia el alquiler vacacional, actualmente al alza tras el fin de las restricciones de la pandemia.
Demanda de alquiler en aumento
A pesar del descenso de la oferta de vivienda en alquiler, su demanda no deja de subir debido a la situación actual de la vivienda en venta y el mercado hipotecario. La subida del Euribor está encareciendo las hipotecas y expulsando del mercado de compraventa a potenciales propietarios, que buscan vivienda en el mercado del alquiler, que no está preparado ni en condiciones de absorber esta demanda adicional.
Equilibrio entre oferta y demanda
Para solucionar la descompensación existente entre la oferta y la demanda en el mercado del alquiler, la solución pasa por incrementar la vivienda pública destinada a vivienda social, que al mismo tiempo debe ir acompañada de más ayudas fiscales a propietarios e inquilinos. También es importante promulgar leyes que generen más seguridad jurídica, así como eliminar el control del precio del alquiler y los límites a las subidas de las rentas. Respecto a la demanda, los jóvenes deben tener opciones y oportunidades de alquilar fuera de los centros de las grandes ciudades.
Por último, ha que señalar el problema que supone la enorme burocracia por la que hay que pasar desde que se recalifica un suelo hasta que inician unas obras. Hasta 15 años de estudios, permisos, licencias… Así no podemos tener un mercado de la vivienda ágil y que se adapte rápidamente a las circunstancias económicas y sociodemográficas de cada momento. Hay que revisar la legislación para ver en qué falla para aquellos casos en los que existe una retención especulativa del suelo sin edificarlo.
Consultor inmobiliario. Fundador y Director General en Inmobiliaria Eduardo Molet
