Desde hace casi un año el mercado de la vivienda en alquiler ha mostrado signos evidentes de deterioro. Cada vez hay menos oferta, a precios cada vez más altos, y con pisos y casas en cada vez peores condiciones y el fantasma de la regulación es el principal responsable. Lejos de lo que se piensa, la intervención en el mercado inmobiliario no favorece que haya más y mejor oferta y a precios más bajos. Al contrario.
Un claro síntoma de ello es el último movimiento del fondo de inversión estadounidense Blackstone, que llegó a tener en España más de 40 mil viviendas alquiladas y que desde hace meses está vendiendo estas propiedades para esquivar la inseguridad jurídica y económica que comporta la regulación de precios o el aumento de impuestos por tener viviendas vacías.
Es una consecuencia de una falta de visión a medio y largo plazo del gobierno central y de algunos gobiernos autonómicos, que toman medidas cortoplacistas y populistas que no atacan el problema de fondo, que es la falta de vivienda social pública. Si se compara con otros países europeos, en España no se supera el 3% de vivienda social, frente al 20% o 30% de países como Dinamarca, Austria o Países Bajos.
En este contexto, la única forma de revitalizar el mercado de la vivienda de alquiler y, en definitiva, del mercado inmobiliario en general, pasa por invertir más fondos públicos en vivienda social. La administración pública tiene que comprar y construir vivienda pública. Así garantizará el acceso a personas vulnerables en riesgo de exclusión residencial, y dinamizará el mercado libre de la vivienda de alquiler, permitiendo que haya más oferta y precios más bajos.
Es una de las medidas que deberían tomarse, además de apostar por los incentivos fiscales para propietarios e inquilinos. Lejos de señalar las comisiones o beneficios de propietarios y agencias inmobiliarias, lo que habría que hacer es facilitar una mejor fiscalidad para fomentar el alquiler. Para bajar precios en los centros de las ciudades y evitar que tenga un efecto rebote en las zonas de la periferia y provincias limítrofes, también sería necesario trasladar la demanda de vivienda, especialmente de los más jóvenes, hacia zonas menos tensionadas. Las que antes se conocían como ciudades dormitorio son ahora localidades con servicios públicos y privados en los que se puede vivir sin necesidad de desplazarse a las ciudades más grandes para cualquier cosa, como pasaba antes. El teletrabajo también ayuda a hacer esto más fácil, así que sería interesante hacer que los jóvenes salgan del centro de las ciudades y desplacen sus residencias a otros lugares. Una buena iniciativa sería crear incentivos ad hoc para ayudar en este ámbito.
Consultor inmobiliario. Fundador y Director General en Inmobiliaria Eduardo Molet
