Proequity, consultora especializada en asesoramiento inmobiliario y gestión integral de proyectos inmologísticos, considera que la nueva Ley del Suelo y Ordenación del Territorio de la Comunidad de Madrid abre una ventana histórica para recuperar competitividad en el desarrollo de suelo logístico e industrial, un ámbito donde los tiempos administrativos y la incertidumbre se han convertido en el principal freno para activar nuevos proyectos.
La Comunidad de Madrid ha señalado que, con la normativa vigente, la aprobación de un Plan General puede tardar entre 10 y 12 años y que solo 21 de los 179 municipios tienen su planeamiento actualizado, una situación que limita la capacidad de la región para generar suelo y acompañar su crecimiento económico y demográfico.
En este contexto, el Gobierno regional ha iniciado el proceso de tramitación de un nuevo marco legal con el objetivo de reducir plazos a más de la mitad mediante un modelo de Planes Estratégicos Municipales (con horizonte de aprobación de 4 a 6 años) y de acortar los tiempos de planeamiento de desarrollo (de 7 a 4 años, e incluso hasta 1 año en determinados supuestos).
“Madrid no tiene un problema de demanda; tiene un problema de ejecución. Sin suelo finalista y sin plazos predecibles, los proyectos se retrasan, el coste financiero aumenta y la inversión termina buscando alternativas”, afirma Daniel Galache, director de Suelo de Proequity.
Logística: demanda resiliente, oferta limitada y competencia por suelo
El debate sobre suelo y plazos es especialmente crítico para la logística, un sector que se mantiene entre los más resilientes en Europa. Sin embargo, su crecimiento se enfrenta a un obstáculo recurrente: la escasez de suelo finalista y de espacios logísticos modernos en ubicaciones estratégicas.
A esta limitación se suma un contexto de mayores exigencias regulatorias y costes de desarrollo que siguen presionando los márgenes, haciendo que la certidumbre en plazos y cargas sea un factor decisivo para activar inversión y nuevos proyectos.
“Cuando los plazos se vuelven inciertos, el riesgo no está en el mercado, está en el calendario. Y en logística, el calendario lo es todo”, añade David Martínez, CEO de Proequity.
Qué debe resolver la reforma para desbloquear suelo logístico
Proequity considera que el impacto real de la nueva Ley dependerá de que el texto final incorpore medidas operativas que aborden los principales cuellos de botella del suelo productivo en la región:
- Plazos definidos y coordinación efectiva de los informes sectoriales, para evitar duplicidades y “esperas en cadena” entre administraciones. La propia Comunidad ha señalado como objetivo central mejorar la coordinación y agilizar la tramitación urbanística.
- Simplificación y ordenación del marco normativo, sustituyendo la dispersión actual por un único cuerpo legal más claro, homogéneo y predecible.
- Seguridad jurídica y certidumbre de costes, especialmente relevante para la inversión institucional: sin visibilidad de tiempos y costes, el retorno es difícil de modelizar y aumentan las barreras de entrada.
- Infraestructura y acceso a energía/potencia, un factor cada vez más determinante para la viabilidad de proyectos inmologísticos y la competitividad de los emplazamientos, especialmente ante la electrificación de operaciones y el incremento de exigencias técnicas.
Además, desde la compañía subraya que el debate sobre las herramientas de ejecución debe centrarse en cómo acelerar la transformación del suelo mediante esquemas que aporten capacidad de gestión a los procesos, manteniendo el control público, la seguridad jurídica y la transparencia.
Oportunidad con horizonte 2027
La Comunidad de Madrid ha indicado que prevé que la nueva Ley esté operativa a principios de 2027, tras un proceso iniciado con consulta pública y encuentros con ayuntamientos para explicar las líneas maestras del nuevo marco. “Si la reforma consigue traducirse en menos fricción administrativa, plazos más cortos y un marco más predecible, Madrid puede recuperar capacidad de generación de suelo y reforzar su liderazgo como hub logístico e industrial”, concluye Daniel Galache, Director de Suelo de Proequity.
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