La precipitada aprobación de la Ley de Vivienda
La tramitación de la Ley del Derecho a la Vivienda se inició 18 de noviembre de 2021 (Anteproyecto de Ley que posteriormente dio lugar a un Proyecto de Ley) y estaba paralizada desde el 18 de febrero de 2022, por falta apoyos parlamentarios. El 27 de abril de 2023, el Proyecto que estaba parado en el Congreso desde hace más de un año, fue aprobado y está pendiente de tramitación en el Senado.
Limitación precio del alquiler
Como es sabido, el texto aprobado por el Congreso incluye limitaciones al precio del alquiler que se concretan básicamente en regulación de los precios de alquiler de las viviendas que se sitúan en “zonas de mercado tensionado” y las limitaciones al incremento de la renta.
La regulación de los precios de alquiler de las viviendas que se sitúan en “zonas de mercado tensionado” requiere el desarrollo normativo por parte de las Comunidades Autonomas por lo que su aplicación no sería inmediata ni generalizada. La limitación del incremento en la renta ya es efectiva desde 2022 (2%) y la Ley de Vivienda contempla una limitación del 3% durante 2024 y un nuevo limite no cuantificado a partir de 2025.
Estas medidas de limitación de renta dispara las alarmas en el sector inmobiliario, porque “llueve sobre mojado” y se cambian las reglas del juego “a mitad del partido”.
Recordemos que la vigente limitación del precio del alquiler (2%) inicialmente surgió como coyuntural, vinculada a estallido de la guerra de Ucrania (Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania). Inicialmente se aplicaba a “grandes tenedores de vivienda” y estaba referenciada a la revalorización al Índice de Garantía de Competitividad (el IGC era del orden del 4%). Posteriormente esa limitación al precio del alquiler se ha prorrogado y endurecido, pues aplica a cualquier arrendador, (sea o no “gran tenedor”) y el límite se establece en 2%.
Esta medida de limitación de rentas la Ley de Vivienda parece querer consagrarla como permanente y no coyuntural. Tal limitación no solo perjudica los ingresos del arrendador (porque el índice de actualización de renta pactado normalmente es el IPC, superior al 2%), sino lo que es más peligroso, provoca alarma porque se cambian las reglas del juego a mitad del partido (pues esas limitaciones se aplican a los contratos que ya estaban en vigor antes de aprobarse la norma limitadora del precio).
Los inversores que proyectaron sus inversiones en vivienda en alquiler antes del 1 de enero 2022 ya sufrieron la reforma de la fiscalidad de las Entidades Destinadas Alquiler de Viviendas (rebaja de la bonificación en cuota en el Impuesto sobre Sociedades del 85% al 40%), con el consiguiente deterioro de sus estimaciones de beneficios. El mismo año 2022 se introduce la limitación temporal del incremento de la renta que se ha venido prorrogando y ¡ahora más restricciones para 2024 y 2025!.
La limitación no es útil para contener los precios sino que por el contrario, se incrementarán al reducirse la oferta.
La limitación en la actualización del precio del alquiler difícilmente puede contribuir a controlar la inflación si solo el 16% de las familias vive de alquiler.
Para favorecer el acceso a la vivienda de los jóvenes o las familias vulnerables, la solución pasa por impulsar la vivienda asequible en alquiler (poniendo más suelo disponible para vivienda protegida en alquiler, incrementando el patrimonio público de vivienda en alquiler, con ayudas a los promotores de vivienda protegida,…).
Los expertos consideran peligrosas las medidas que distorsionen los precios
No es solo el sector promotor o los propietarios de viviendas, quienes critican la nueva Ley. Diversos expertos financieros señalan que control de precio no es útil porque no hay monopolio (el “arrendador tipo” es un particular pequeño propietario sin capacidad por tanto de controlar el precio).
El Banco de España en su informe anual de 2022 publicado el 10 de mayo ha puesto de manifiesto que controlar los precios del alquiler reducirá la oferta y segmentará el mercado inmobiliario y añaden que » la considerable magnitud del desequilibrio actual entre la oferta y la demanda podría requerir también un apoyo decidido a la oferta privada de alquiler».
El Banco de España recomienda evitar medidas que distorsionen los precios y reforzar la seguridad jurídica de los propietarios, reduciendo incertidumbres regulatorias.
Los efectos indeseados de la limitación del precio: desincentivar la vivienda en alquiler y fraude
Una regulación que limita los beneficios del arrendador puede retraer la inversión en vivienda en alquiler, de particulares, pero especialmente de inversores institucionales, muy activos en los últimos años, que están proyectando o ejecutando muchas unidades de producto nuevo o rehabilitado de alta calidad (i.e. eficiencia energética).
Para evitar que les apliquen las limitaciones de precio, estos inversores podrían plantearse destinar sus proyectos a la venta en lugar del alquiler o al arrendamiento no sujeto a la LAU (i.e de temporada), con lo que se agravaría el problema de la falta de oferta de vivienda en alquiler y especialmente de oferta de calidad, con gestión profesionalizada.
El efecto desincentivador es si cabe mayor en los arrendadores no profesionales (propietarios de mas del 95% de las viviendas en alquiler). La ley reduce su beneficio y no contribuye a resolver sus temores: no se agiliza el desahucio por impagos, o lanzamiento en ocupaciones. No se puede descartar que algunos arrendadores no profesionales decidan sacar sus viviendas de alquiler y mantenerlas vacías, venderlas o destinarlas a alquiler de temporada (incluso ilegalmente) o saltarse la norma (i.e cobrar la renta en todo o parte en “negro”).
La regulación de un bien tan importante para todas las personas y familias, como es la vivienda, no puede hacerse “deprisa y corriendo” sino que requiere un análisis mesurado para evitar efectos indeseados.
Estamos a tiempo de que el Senado matice el contenido de la Ley, especialmente en lo que se refiere a limitación en la renta, para evitar que se desincentive la puesta en alquiler de viviendas vacías o que se impulsen nuevos proyectos Build-to-Rent
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