La financiación alternativa está aumentando su presencia en la promoción inmobiliaria en España como complemento al crédito bancario. Deuda privada, préstamos puente, financiación participativa y estructuras de equity forman parte de las fórmulas utilizadas por los promotores para cubrir necesidades de capital en distintas fases de los proyectos.
Según el Observatorio de la Financiación a la Promoción Inmobiliaria de KPMG, la inversión en promoción alcanzó alrededor de 39.000 millones de euros en 2025, frente a 35.000 millones un año antes. La banca continuó siendo la principal fuente de financiación, con una cuota estimada del 53%-55%, mientras los inversores alternativos elevaron su participación hasta el 33%-35%.
La evolución no implica una sustitución de la financiación bancaria. La banca suele intervenir cuando el proyecto reúne determinadas condiciones relacionadas con la licencia, las preventas, los fondos propios, las garantías y la visibilidad sobre su ejecución. Antes de alcanzar esos hitos pueden aparecer necesidades vinculadas a la adquisición de suelo, los costes técnicos, la comercialización o la aportación de capital.
“La banca sigue siendo esencial para el sector promotor. Pero el promotor ya no puede construir toda su estrategia financiera esperando una única respuesta bancaria en el momento exacto en que la necesita”, señala Emiliano Rapaport, CEO de SodaCrowd.
Capital para distintas fases del proyecto
Una de las fórmulas utilizadas es el préstamo puente, una financiación temporal que permite cubrir una necesidad de capital hasta alcanzar un determinado hito o incorporar posteriormente otra fuente de financiación.
En promoción residencial puede destinarse a la adquisición de un activo, costes iniciales, fases anteriores a la obtención de licencia, aportaciones de capital o al periodo necesario para alcanzar los niveles de preventa requeridos para acceder a un préstamo promotor.
“Para el promotor, la financiación ya no consiste solo en conseguir capital. Consiste en conseguirlo en el momento adecuado, con la estructura adecuada y sin comprometer la viabilidad del proyecto”, explica Rapaport.
La financiación participativa también forma parte de este mercado. Las plataformas de crowdfunding inmobiliario superaron los 500 millones de euros transaccionados en 2025, según el Observatorio KPMG, aunque su participación sobre el conjunto de la financiación promotora se mantiene entre el 1% y el 3%.
Banca y financiación alternativa
La combinación de fuentes de capital permite estructurar la financiación en función del momento de cada proyecto. No requiere las mismas necesidades una adquisición de suelo que una promoción con licencia, preventas u obra iniciada.
“La financiación alternativa, la deuda privada, los préstamos puente o las estructuras de equity preferente no sustituyen a la banca. La complementan”, afirma Rapaport. Según el CEO de SodaCrowd, estas fórmulas pueden permitir que determinados proyectos alcancen las condiciones necesarias para acceder posteriormente a financiación bancaria.
La utilización de estos instrumentos requiere analizar el coste del capital, el plazo, las garantías, la situación urbanística, el nivel de comercialización, la capacidad del promotor y la estrategia de salida.
Para Rapaport, esta combinación está modificando la planificación financiera de las promociones: “Financiar una promoción ya no consiste solo en conseguir deuda. Consiste en construir una secuencia financiera coherente con el ciclo del proyecto”.
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