El mercado logístico español amplía su actividad hacia otros puntos del territorio mientras Madrid y Cataluña mantienen la mayor parte de la contratación. Los mercados secundarios concentraron cerca de una cuarta parte de la superficie contratada en España durante el primer trimestre de 2026, según datos de CBRE.
La contratación logística nacional superó los 751.000 metros cuadrados entre enero y marzo, un 5% más que en el mismo periodo de 2025. La Zona Centro registró 345.000 metros cuadrados, con un incremento interanual del 39%, mientras Cataluña alcanzó los 222.000 metros cuadrados, un 74% más. En los mercados secundarios, la evolución fue desigual, con crecimiento en Zaragoza y ajustes de volumen en Valencia y Sevilla tras las operaciones registradas el año anterior.
Los datos coinciden con el análisis recogido por Proequity, que sitúa a Valencia, Zaragoza, Sevilla y Málaga como nodos complementarios a los dos principales mercados logísticos del país. La consultora señala la conectividad, la proximidad a los focos de consumo, la distribución regional y la disponibilidad de suelo entre los factores que intervienen en las decisiones de localización.
Valencia y Zaragoza
Valencia mantiene su actividad logística vinculada, entre otros factores, al tráfico portuario y al eje mediterráneo. Valenciaport cerró 2025 con 5.662.661 TEU, un 3,41% más que el año anterior. Las exportaciones en contenedor aumentaron un 5,56% y las importaciones un 15,55%, según la Autoridad Portuaria de València.
Zaragoza desempeña una función de conexión entre Madrid, Barcelona, País Vasco, el arco mediterráneo y Francia. La Plataforma Logística de Zaragoza (PLAZA) supera los 13,4 millones de metros cuadrados y reúne conexiones por carretera, ferrocarril y aeropuerto, según los datos recogidos en la nota de Proequity.
El Aeropuerto de Zaragoza movió 182.886 toneladas de mercancías en 2025, un 0,8% más que en 2024, de acuerdo con Aena. Por volumen de carga, se situó por detrás de los aeropuertos de Madrid-Barajas y Barcelona-El Prat dentro de la red de Aena en España.
Sevilla y Málaga
En Andalucía, Sevilla concentra parte de la actividad logística vinculada al oeste de la comunidad y a las conexiones con el sur peninsular, Extremadura y Portugal. El Puerto de Sevilla movió 4,42 millones de toneladas de mercancías durante 2025, un 3,43% más que el año anterior. Además, la superficie otorgada en concesión para desarrollos empresariales superó los 100.000 metros cuadrados, con actuaciones que incluyen la ampliación de la Zona de Actividades Logísticas.
Málaga presenta una estructura vinculada a la actividad económica y de consumo de la Costa del Sol y Andalucía oriental, según el análisis de Proequity. El Puerto de Málaga cerró 2025 con un tráfico total de 5,6 millones de toneladas de mercancías, un 24,3% más que en 2024.
Por su parte, el Aeropuerto de Málaga-Costa del Sol contabilizó 26.760.549 pasajeros y 186.990 operaciones durante 2025, con incrementos interanuales del 7,4% y del 6,9%, respectivamente, según Aena.
Operadores, promotores e inversores amplían los criterios de localización
La incorporación de otros mercados a la red logística amplía las variables que intervienen en las decisiones inmobiliarias. Proequity apunta al coste, la disponibilidad, la conectividad y la proximidad al cliente final en el caso de los operadores. Para los promotores, añade factores como la demanda, la viabilidad urbanística, la capacidad energética y los plazos de desarrollo, mientras que en las decisiones de inversión intervienen las características de los activos y su capacidad para generar rentas.
“El mapa logístico español está entrando en una fase más madura. Madrid y Barcelona siguen siendo imprescindibles, pero el crecimiento del sector exige una red más capilar, capaz de apoyarse en nodos regionales bien conectados y con demanda real”, señala David Martínez, director general de Proequity.
La disponibilidad de suelo, la capacidad energética, la conectividad entre distintos modos de transporte y los criterios ESG forman parte de los elementos que Proequity identifica para el desarrollo de nuevos proyectos. En este escenario, los mercados secundarios amplían las opciones de localización dentro del mercado logístico español, mientras Madrid y Cataluña continúan concentrando la mayor parte de la contratación.
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