La diversificación de las fuentes de financiación en el sector inmobiliario está en aumento, con un movimiento desde las formas tradicionales hacia modelos alternativos como las plataformas participativas y los fondos de deuda o equity. Los expertos predicen un crecimiento exponencial de esta tendencia en los próximos años. Estas conclusiones fueron destacadas durante el Real Estate Financing Forum, evento especializado organizado por Planner Exhibitions en El Beatriz Madrid.
Planner Exhibitions ha contado con el apoyo de algunas de las principales empresas del sector en calidad de partners: Urbanitae como Leading Partner; TQ Eurocredit como Silver Partner; Civislend, Clubfunding, GRC IM, Izilend, Stronghold y Welz como Bronze Partners; Copernicus, Fiduciam, Rebs, Suba y Walliance como Partners; Fundación Prodis como NGO Partner; ACP Málaga, Asociación Provincial de constructores y promotores de Zaragoza, AEV, APCE Catalunya, APROVA, ASOCIMI, ASPRIMA, Faec, Ie Real Estate Club, PROINBA, PROVIA, RICS, ULI Spain y WIRES como Industry Partners; Brains Real Estate, Inmobilario mes a mes, Fotocasa Pro y nuestro digital Por Metro Cuadrado como Media Partners.
El evento se inauguró con una ponencia de Ángel Estrada, director general de Estabilidad Financiera, Regulación y Resolución del Banco de España, quien ofreció una visión integral del estado actual del sector y su impacto en la estabilidad financiera. Se destacó la estabilidad del mercado inmobiliario español gracias a una gestión prudente de las nuevas hipotecas y a una mejora en la situación financiera de las empresas del sector, aunque se mantiene una monitorización constante sobre posibles riesgos relacionados con el crecimiento de los precios de la vivienda, la calidad del crédito y la sensibilidad a los tipos de interés.
En el panel Perspectivas de la financiación inmobiliaria en España, se puso de manifiesto la resiliencia que ha mostrado el sector residencial durante 2023, en el que a pesar del fuerte incremento de tipos ha registrado cerca de 590.000 transacciones, según el INE, con ventas de viviendas nuevas que han alcanzado prácticamente el 100% de lo construido, manteniéndose así por encima de los niveles previos a la pandemia. Esta situación refleja una notable recuperación y sugiere una visión de la vivienda no solo como una industria, sino como una infraestructura esencial y una necesidad social, tal como señaló José Luis Suárez, profesor y director del campus de Madrid de IESE, y como se discutió en el panel moderado por Alberto Valls, Socio de Financial Advisory en Deloitte y presidente de ULI Madrid. Además, existe un desafío notable ante el desequilibrio entre la demanda y la capacidad de producción de viviendas, especialmente en comunidades como Madrid. Todo ello en un contexto de financiación complejo, y en el que se acentúan las dificultades de acceso a una vivienda, en particular para los jóvenes. Jorge Ginés, director general de Asprima, y María José Leal, Chief Financial Officer de Aedas Homes, destacaron la necesidad de soluciones innovadoras tanto en la financiación del suelo como en ayudas destinadas a los compradores para mejorar la situación.
Por otra parte, en el panel sobre la evolución de la financiación bancaria se destacó el interés activo que mantiene el sector bancario para financiar proyectos inmobiliarios, principalmente en ubicaciones con alta demanda de viviendas. Actualmente se pide una mayor aportación de capital por parte de los promotores y un enfoque en la preventa como medida de seguridad y evaluación del proyecto, una actitud prudente que pretende evitar errores pasados y adaptarse a las directrices regulatorias, tal y como señalaron Oriol Forner, director de negocio y producto promotor de CaixaBank y Javier Piñeiro, director de negocio promotor del Banco Santander, en el debate moderado por Miguel Martínez, Debt Advisor Managing Director de Colliers.
La obtención de financiación a largo plazo para los proyectos Build-to-Rent (BTR) sigue representando un desafío para las entidades bancarias. Esto pone de manifiesto la necesidad de una mayor colaboración pública y la implementación de modelos de financiación innovadores para abordar las demandas de vivienda del país. Santos González, presidente de AHE, destacó la importancia de una segmentación del mercado y de adaptarse a las diversas necesidades demográficas. Por otro lado, los representantes bancarios señalaron la necesidad de contar con promotores con experiencia y solvencia para asegurar la viabilidad y sostenibilidad de los proyectos.
En la sesión dedicada a Crowfunding y Crowlending, se puso de relieve la clara tendencia alcista de esta modalidad de financiación y se destacaron algunas de sus principales cualidades, la mayor agilidad y flexibilidad en los procesos de financiación en comparación con la financiación Bancaria. Así lo indicó Diego Bestard, fundador y CEO de Urbanitae «este cambio de paragidma está respaldado por un creciente apetito inversor y permite financiar diferentes etapas de un proyecto inmobiliario, incluyendo el suelo». Por su parte, Iñigo Torroba, CEO de Civislend, señaló que «la tecnología ocupa un papel clave, pero no es el valor diferencial de estos vehículos, sin embargo, si nos permite obtener una huella de cómo es el perfil inversor«. En la mesa también participó Jordi Argemi, Deputy CEO & CFO de Neinor Homes y estuvo moderada por Consuelo Villanueva, directora de Instituciones y Grandes Cuentas de ST Sociedad de Tasación.
En cuanto a Deuda vs Capital, una de las sesiones más esperadas por los asistentes, ha contado con la participación de Bernat Martínez, Managing Director de TQ Eurocredit, Cristina Reina, Managing Director de Arcano, Grégory Torrents, director de Inversiones de España de Clubfunding, y ha sido moderada por Kaho Ha, Partner de GRC IM. Estos expertos han resaltado la importancia de encontrar un equilibrio entre el equity y la deuda, abogando por la complementariedad de cada tipo de financiación para garantizar la estabilidad y el éxito de un proyecto. Además, la experiencia y la capacidad técnica del promotor, junto con un análisis riguroso de los cash flows y las estrategias de venta, son cruciales para garantizar la viabilidad.
Combinar financiación bancaria y alternativa ha sido la discusión en la siguiente mesa donde Eduardo Richi, Managing Director de Stronghold, ha destacado la complejidad de que financiación bancaria y alternativa coexistan al mismo tiempo en un proyecto, aunque existen situaciones donde esto puede ser factible. En esta sesión, en la que han participado Jacobo Díaz de Bustamante, director de Inversiones de Izilend; José María Gómez-Acebo, director High Net Worth de Urbanitae; Isabel Moro, Managing Partner de Welz, y ha sido moderada por Rosa Gallego, directora de Operaciones de Q-Living y directora técnica de Tectum Real Estate, se ha señado que en este momento, y provocado por la actual situación de los tipos, el diferencial entre el coste de la financiación alternativa y la bancaria hace a la primera más competitiva que en la época de tipos por debajo de la inflación.
En el panel dedicado a la financiación del desarrollo del suelo, los expertos participantes han destacado la actual problemática de la escasez de suelo finalista en España y la necesidad de industrializar su producción como factor que facilitaría la disponibilidad de financiación. Antolín Arquillo, presidente de AEV, augura una transformación en el sector de la construcción, proyectando que en 15 años el 50% de la misma estará industrializada. Por su parte, José Ignacio Morales, Managing Partner & Founder de Terrano Capital, ha resaltado la importancia de la financiación complementaria para el desarrollo del suelo, subrayando la solidez del sector residencial y la necesidad de adaptarse a las regulaciones financieras para potenciar la inversión y el desarrollo. Carolina Roca, presidenta de ASPRIMA, ha abordado dos frentes cruciales: por un lado, la necesidad de incrementar la oferta de viviendas, como se expone en el Informe Trinity recientemente presentado por la asociación, y, por otro lado, la urgencia de reformar la legislación del suelo para atraer inversiones y mejorar la eficiencia del mercado, con soluciones sencillas que busquen aliviar la carga financiera sobre los promotores y facilitar la recuperación de inveriones. Todo ello se ha desarrollado en una mesa moderada por Marcos Sánchez Foncueva, gerente de la Junta de Compensación de Los Cerros.
Dentro de la mesa de La financiación de proyectos destinados al alquiler, se han puesto de relieve las preocupaciones del sector bajo el marco de la Ley de Vivienda. Los participantes, Roberto Campos, director general de Avintia Inmobiliaria; Mayca Llorens, Rental Manager Services Manager de Solvia; Juan Manuel Morante, director financiero Residencial de Grupo Lar y la moderadora, Laura Fernández, directora general de Asval, han abordado las implicaciones de los cambios regulatorios en el mercado, como la ralentización en los proyectos BTR, también influida por la subida de tipos, y en la percepción de los inversores internacionales.
Por último, en la sesión ¿Cómo se está comportando la financiación de proyectos residenciales destinados a la venta? moderada por Mamen Fernández, directora comercial de Savills, los ponentes Rafael González-Cobos, presidente de Gupo Inmobiliario Ferrocarril; Fernando Moliner, CEO de Activitas y María Águeda Uña, directora general de Gestiono, han destacado la creciente importancia que tiene la financiación alternativa para los pequeños y medianos promotores, ya que hace viable la producción de vivienda para un importante número de empresas en un sector tan atomizado como el de la promoción inmobiliaria, en particular porque posibilita iniciar obras sin tener el nivel de preventas que tradicionalmente exigen los bancos. Durante la sesión se ha abogado por modelos diversificados de financiación que incluyan equity, financiación alternativa especializada y financiación bancaria en un contexto de disciplina y rigor en el análisis financiero de los proyectos.
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