Hablemos de la Hipoteca Inversa

Las personas mayores de 65 años representan casi el 20% de la pirámide poblacional española. De ellas el 89,1% son propietarios de viviendas. Estos dos factores unidos a las dificultades del sistema público de pensiones para mantener a una población cada vez más longeva, hace necesaria la búsqueda de alternativas para aumentar los ingresos. Las hipotecas inversas pueden ser la solución.

Sin embargo, en nuestro país este producto todavía no goza de la popularidad que tiene en otros países como Reino Unido. Expertos del sector afirman que la falta de educación financiera o el miedo a la pérdida de las pensiones no contributivas, están detrás de la falta de interés por este tipo de operaciones hipotecarias. Por otro lado la falta de información es una de las causas por las que no se firman más hipotecas de este tipo en España: solo el 14 % de los mayores conocen su existencia y funcionamiento, a pesar de que ellos son su público objetivo.

¿Por qué impulsar las hipotecas inversas?

Las hipotecas inversas garantizan unos ingresos extra a las personas de mayor edad. Es habitual que su pensión sea inferior a la cuantía percibida en la última etapa de la vida laboral. Si la diferencia es muy acusada, los jubilados se encontrarán con serios problemas para evitar que su nivel de vida decaiga de forma abrupta.

Con la venta de la vivienda se puede obtener la liquidez necesaria pero el propietario pierde su hogar, su residencia habitual durante años. La hipoteca inversa permite que los propietarios obtengan esa liquidez que tanto necesitan y también que sigan disfrutando de su vivienda hasta el momento de su fallecimiento.

Además, como se trata de un préstamo, estos ingresos mensuales que se perciben no tributan en el IRPF.

¿Cómo funcionan?

Las hipotecas inversas son préstamos dirigidos a personas mayores de 65 años que tienen una vivienda en propiedad y que necesitan unos ingresos adicionales al margen de su pensión. El dueño del inmueble recibe una cantidad (suele ser mensual) por su casa pero puede seguir utilizándola hasta su fallecimiento.

Según el Banco de España el importe de la renta depende de tres factores:

El valor de la vivienda.
La edad de la persona que contrata el préstamo y de su cónyuge.
La opción que se elija: recibir la renta por un periodo determinado o de forma vitalicia.

La entidad que otorga la hipoteca no puede exigir la devolución de la deuda hasta el fallecimiento del propietario. Solo a sus herederos. Además, según los Estándares de calidad y buenas prácticas, del Consejo Español de Hipoteca Inversa, “al vencimiento de la operación, si la deuda generada supera el valor de inmueble, el acreedor sólo podrá ir contra la masa hereditaria pero nunca contra el patrimonio preexistente de los herederos”.

Los herederos pueden asumir la deuda de varias formas: liquidar la deuda con fondos propios y quedarse con la casa; vender la vivienda y pagar la deuda con el banco quedándose con el sobrante; o solicitando una nueva hipoteca sobre la casa para asumir la propiedad.

¿Qué ventajas tienen?

La hipoteca inversa constituye una interesante alternativa financiera para obtener ingresos adicionales por ventajas como:

Los ingresos que recibe el beneficiario son regulares, pero no pierde la titularidad de la casa.
Son los herederos, tras el fallecimiento del propietario, los que deciden si mantener o no la titularidad de la vivienda.
Si se combina con un seguro de rentas vitalicias diferidas, se garantiza la percepción de una renta mensual de por vida a partir de un determinado momento futuro. Se contrata al inicio de la operación y con cargo al préstamo, por lo que no es necesario adelantar ningún importe.
No se exige un aval a la hora de contratar este producto, porque la propia vivienda funciona como garantía.
Si la renta se percibe de forma periódica está exenta de pagar impuestos.
Su formalización está exenta de los pagos sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.

Antes de contratar el producto

Hay factores que se deben tener muy presentes antes de solicitar una hipoteca inversa:

La tasación del inmueble. El cliente puede presentar una propuesta de tasación (siempre y cuando proceda de un tasador homologado) y la entidad deberá aceptarla siempre que esté vigente (es decir, durante los seis meses posteriores a su emisión).
La renta que percibirá el beneficiado depende de su esperanza de vida y del valor de inmueble. Puede ser una cantidad única o entregarse de forma periódica, de modo temporal o vitalicio.
En el caso de la disposición temporal, cuando el cliente no tenga ya derecho a recibir más fondos, no se deberá devolver el capital hasta el fallecimiento del último de los beneficiarios. Eso sí, la deuda sigue generando intereses.
Por el contrario, si se acuerda disponer de una renta de forma vitalicia, el beneficiario recibirá una determinada cantidad de dinero hasta su fallecimiento. Eso sí, lo más probable es que la suma entregada sea menor.
La edad. La duración del contrato se prolonga hasta el deceso del titular, pero su firma se puede adelantar dependiendo de las circunstancias personales. Por ejemplo, para aquellos que sufren algún tipo de discapacidad es recomendable adelantar su solicitud para poder disfrutar más tiempo de sus ventajas.
Tener en cuenta que sus efectos se prolongan más allá de la persona que contrata la hipoteca.

Después de conocer las ventajas que para los propietarios mayores de 65 años tienen este tipo de hipotecas, cabe esperar que el mercado de estos productos crezca de forma sustancial en los próximos años. El poder adquisitivo de los pensionistas cae (en parte por la actual inflación y se necesitan soluciones para que su nivel de vida siga siendo adecuado. Las hipotecas inversas pueden ser la solución.

Alternativas para obtener ingresos adicionales con la vivienda

Además de la hipoteca inversa, existen otras formas de obtener ingresos adicionales con la vivienda. La principal diferencia entre ellas es la transmisión o no del inmueble.

Si se transmite la titularidad de la vivienda:
- Vivienda pensión o renta vitalicia inmobiliaria. A través de esta operación la titularidad del inmueble pasa a una entidad aseguradora pero conservando su usufructo vitalicio.
- Transformación de la vivienda en una renta vitalicia asegurada. Solo para personas mayores de 65 años. La ventaja de este tipo de operación es que deja exenta fiscalmente la ganancia patrimonial que tengan la vivienda o el elemento patrimonial.
Sin transmisión de la titularidad:
- Hipoteca inversa simple. El nivel de ingresos que se perciben es mayor y el titular puede seguir habitando la vivienda.
- Hipoteca inversa combinada con un seguro de rentas vitalicias diferidas. Como en la anterior, el titular puede seguir viviendo en el inmueble y además se asegura que durante toda su vida dispondrá de un nivel de ingresos fijos.