A principios de año, The Wall Street Journal hablaba sobre el aluvión de operaciones inmobiliarias que están protagonizando los ciudadanos estadounidenses en España en un artículo titulado “Americans are buying homes in Spain more than ever before”, una afirmación que avalan las cifras oficiales. Según el Consejo General del Notariado de España, desde 2019 las compras de viviendas por parte de estadounidenses se han disparado prácticamente un 90%, tanto para uso residencial como vacacional, y la tendencia no da muestras de ralentizarse, al menos de momento.
Un dólar más fuerte que el euro ha hecho que comprar una vivienda en España resulte más barato para quienes tienen sus ingresos en la divisa estadounidense. Y a esto se suma que el precio €/m2 de ciudades como Barcelona, Madrid o Marbella es mucho más asequible que el que registran ciudades norteamericanas como Nueva York, San Francisco o Los Ángeles.
Pero ¿qué diferencias y similitudes puede encontrar un inversor norteamericano entre el mercado inmobiliario estadounidense y el español?
En España, el número de propietarios de viviendas es superior al de Estados Unidos. Cerca de un 76% de la población que reside en territorio español tiene una casa en propiedad, frente al 65% de los norteamericanos.
Por término medio, las ventas en España tardan un poco más en completarse. Pueden pasar entre 8 y 10 semanas desde la primera visita hasta la finalización del contrato; mientras que, en Estados Unidos, el proceso completo dura entre 6 y 8 semanas. En cuanto al regateo, normalmente en España los precios se acuerdan en torno a un 10% por debajo del de venta. En Estados Unidos, sin embargo, las viviendas alcanzan entre el 95% y el 99% de su precio de venta (es decir, se rebajan en promedio sólo entre un 1%-5%).
Hipotecas e impuestos
Las hipotecas estadounidenses suelen exigir un porcentaje menor del valor total de la vivienda como pago inicial: aproximadamente el 7% para los nuevos compradores y el 17% para los compradores habituales. Pero en España, los compradores deben desembolsar generalmente hasta el 30% del precio de compra para acceder a una hipoteca.
Si hablamos de impuestos, el de bienes inmuebles en Estados Unidos puede llegar a superar el 2% en algunos estados, mientras que en España suelen ser más bajos, oscilando entre el 0,4% y el 1,1%.
Por otra parte, en EEUU puedes deducirte todos los gastos directamente relacionados con una operación inmobiliaria, como impuestos, seguro de la propiedad, intereses hipotecarios, cargos de administración y costes de mantenimiento y reparación del edificio. Adicionalmente, puedes deducir gran parte de lo que pagas si administras un negocio de inversión inmobiliaria. Entre otros, publicidad, oficina, material de trabajo, honorarios legales y de contabilidad, viajes…
Además, como inversionista de bienes raíces que tiene propiedades en alquiler que producen ingresos, puedes deducir la depreciación como un gasto en tus impuestos. Tienes permitido hacerlo por la vida esperada completa de una propiedad (establecida actualmente por el IRS como 27,5 años para las propiedades residenciales). En este sentido, el código fiscal de los EEUU brinda la oportunidad de detallar ciertos aspectos de los bienes inmuebles, como la iluminación especial, la decoración de interiores, el paisajismo exterior, incluso los costos de mano de obra asociados con la instalación de estos artículos, que pueden reclasificarse para una depreciación acelerada, obteniendo importantes beneficios fiscales inmediatos y un retorno mucho más rápido de las inversiones de capital.
Por otra parte, el gobierno estadounidense recompensa a las personas que reinvierten sus ganancias inmobiliarias, siempre que la nueva propiedad que se compre sea de igual o mayor valor que la que vendiste, permitiéndote diferir el pago de impuestos sobre las ganancias de capital por la venta de la primera propiedad. Es el denominado Exchange 1031, que puede usarse de manera indefinida. Eso sí, cuando quieras recuperar el dinero de tus ganancias, tendrás que pagar los impuestos pendientes.
Hay otro tipo de ventajas fiscales, como la que afecta a las denominadas zonas de oportunidad, o a los propietarios de su primera vivienda. En Florida, por ejemplo, si fuiste dueño y viviste en ésta al menos dos de los cinco años previos a su venta, entonces hasta 250.000 dólares de la ganancia está libre de impuestos (o hasta 500.000 dólares si haces la declaración conjunta).
Otras diferencias importantes
Si bien en España, cualquiera puede convertirse en un API (agente de la propiedad inmobiliaria) sin ningún requisito de formación previo, en EEUU para ser agente inmobiliario hay que formarse, sacarse la licencia del estado correspondiente (examen que lleva entre tres y seis meses de preparación) y, posteriormente, debes seguir formándote y examinándote para seguir siendo miembro autorizado de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Por otra parte, en Estados Unidos hay agentes del comprador y del vendedor, que se encargan de organizar las visitas, negociaciones y contratos. Y cuando se cierra la operación, las comisiones de ambos agentes las paga el vendedor.
En lo referente a los desahucios, en EEUU existen varios motivos legales por los que los propietarios pueden obligar a los inquilinos a abandonar sus propiedades: falta de pago del alquiler, violación de los términos del contrato (ejemplo: mantener un gato a pesar de cláusula de no mascotas), no desocupar la propiedad al momento de vencerse el contrato. Y, a diferencia de España, el procedimiento general de desahucio es bastante ágil, no soliendo durar más de 21 días entre la notificación al inquilino, demanda de desahucio ante el tribunal del condado, notificación por parte del sheriff del condado correspondiente, citación y emisión de orden de posesión por parte del juez si falla a favor del propietario (se trata de una orden judicial por la que se da al inquilino 24 horas para abandonar la vivienda antes de ser desalojado por la fuerza).
Perspectivas de futuro
A pesar de posibles volatilidades a corto plazo (especialmente en áreas sobrevaloradas), y nuestra recomendación de analizar siempre la evolución de los principales KPIs que afectan a las perspectivas de la industria (tipos de interés, evolución del empleo, inflación, costes construcción, etc), los fundamentos del mercado inmobiliario, tanto en España como en EEUU, son sólidos, con buenas perspectivas a medio y largo plazo (en ambos países la demanda supera ampliamente la oferta, por ejemplo, en EEUU faltarían 4 millones de viviendas para cubrir la demanda actual de nuevos hogares según Freddie Mac).
Eso sí, mi recomendación #1 en inversión es que diversifiquen. Si pueden invertir en España, estupendo, si pueden hacerlo en EEUU, genial, pero lo ideal es que lo hagan en ambos países, y de la mano de expertos. Y, en este sentido, la tokenización inmobiliaria nos ofrece hoy una disruptiva oportunidad para conseguir dicha diversificación de la manera más eficiente, con mayor liquidez, menor riesgo, e invirtiendo de manera global en diferentes países y divisas.
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