Atlas Real Estate Analytics, ha publicado su informe «Affordable Living 2024», donde analiza la crisis de acceso a la vivienda asequible, cuantifica el problema y presenta soluciones viables para mitigar este problema. El informe destaca que, bajo los criterios establecidos en la Ley de Vivienda de 2023, serían necesarias más de 3,5 millones de viviendas asequibles para cumplir con los requisitos de la “Ley de la Vivienda”, o lo que es lo mismo: que ninguna familia supere el umbral del 30% de esfuerzo económico en alquiler o compra.
El informe identifica las principales razones detrás de la crisis de vivienda en España, entre las que se encuentran:
- Déficit en la producción de viviendas: Entre 2013 y 2024, se acumuló un déficit de 299.314 viviendas. Esto se debe a la rápida expansión demográfica donde en apenas dos años la población ha aumentado en un millón de personas alcanzando los 48,9 millones de habitantes en julio 2024. Si seguimos las proyecciones del INE del incremento poblacional y mantenemos la construcción de vivienda estable, con 80.000 viviendas al año, el déficit ya acumulado de 299.154 viviendas asequibles, se convertirá en 2.608.527 hasta 2039.
- Tendencia sostenida a la baja en la ofetta: Se observa que la disponibilidad de viviendas para la compra en toda España sigue una tendencia sostenida a la baja, habiendo pasado de las cerca de 850.000 viviendas disponibles en marzo de 2020 a las 675.000 en la actualidad, una reducción superior al 20% de oferta. De igual manera, en el mercado del alquiler desde el pico de oferta de 150.000 viviendas en 2020, la oferta estabilizada se ha reducido a unas 90.000 viviendas en toda España.
- Costes de construcción al alza: Desde 2006 han acumulado un aumento del 58,5%, con especial intensidad en los últimos años con un incremento del 27,34% derivado de los efectos de la pandemia. Este encarecimiento se ve agravado por el alza de otras partidas clave, como el suelo, la financiación, la comercialización, el diseño y la operación, que repercuten de forma directa en el precio final de la vivienda.
- Carga fiscal elevada: La tasa impositiva unitaria por cada euro de Valor Añadido Bruto generado en el sector de la construcción ha experimentado un incremento desde 2017, alcanzando un aumento del 31,9%.
Consecuencias sociales y económicas
La inaccesibilidad a la vivienda tiene un impacto profundo y multifacético en la sociedad española. En términos económicos, el esfuerzo medio necesario para cubrir los gastos de alquiler alcanza el 35% de la renta neta de los hogares, un aumento del 25% respecto a niveles previos. En el caso de la compraventa, esta tasa de esfuerzo equivale a aproximadamente seis años de renta acumulada, lo que dificulta especialmente el acceso en zonas urbanas con mayor presión habitacional.
Este contexto ha llevado a consecuencias sociales significativas. En 2024, la edad media de emancipación se sitúa en 30,4 años, mientras que la compra de la primera vivienda se retrasa hasta los 41 años. Este retraso no solo limita la formación de nuevos hogares, sino que también afecta negativamente la natalidad, reforzando una dependencia creciente del alquiler, que ya abarca al 24,7% de la población.
En paralelo el precio de la vivienda se ha consolidado como una de las mayores preocupaciones sociales. Desde 2016, el interés por esta problemática ha crecido de forma constante, y desde 2021, el precio del alquiler ha ganado especial relevancia en el debate público. Las búsquedas en línea relacionadas con “alquiler asequible” se han disparado desde principios de 2022, reflejando una demanda cada vez más urgente de soluciones habitacionales accesibles.
Necesidad de vivienda asequible
El informe «Affordable Living 2024» revela que España necesita urgentemente 3.505.179 viviendas asequibles para garantizar que ninguna familia supere el 30% de su renta neta en gastos de vivienda, según los criterios de la Ley de Vivienda de 2023. Este cálculo incluye tanto viviendas en alquiler como en propiedad y abarca todas las zonas del país, con una mayor concentración en áreas urbanas y metropolitanas como Madrid, Barcelona y Valencia.
Si se relajan los criterios de esfuerzo al 40% de la renta neta, el número de viviendas necesarias se reduce a 2.124.714, pero el problema sigue siendo alarmante. Este déficit habitacional afecta a colectivos diversos, desde jóvenes que intentan emanciparse hasta familias de rentas medias y bajas que enfrentan barreras económicas significativas para acceder a una vivienda adecuada.
Entre las soluciones propuestas por Atlas se propone la liberalización de suelo, la colaboración público-privada, la optimización de costes mediante tecnología, así como la reducción de la tasa impositiva sobre la vivienda.
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