El mercado de valoraciones mantiene su tendencia al alza desde el segundo trimestre de 2021, y los activos inmobiliarios de los sectores Logístico, Residencial Multifamily (Living), Retail, y Oficinas han cerrado el cuarto trimestre de 2021 con una variación positiva en su valoración.
Esta es la principal conclusión que se desprende del Índice_CBRE, primer índice de valoraciones de activos inmobiliarios pertenecientes a empresas cotizadas, desarrollado por el área de Valuation & Advisory Services de CBRE, firma internacional de consultoría y servicios inmobiliarios, que ha analizado un total de 150 activos, con una superficie agregada superior a los 2,6 millones de metros cuadrados y valor a final de 2021 de más de 7.173 millones de euros.
Según el Índice_CBRE, dentro de los activos inmobiliarios de los sectores patrimonialistas tradicionales destacan principalmente sector Logístico, donde el ajuste del valor de inmuebles fue del 6,64%, y el de Living, con un ajuste del 2,23% en comparación con el trimestre anterior. En el caso de los activos del segmento Retail, el crecimiento ha sido del 1,02% respecto al trimestre anterior. Por su parte, la revalorización los activos del sector de Oficinas se han revalorizado en el último trimestre un 0,70%. “El sector del real estate aún tiene un recorrido hasta alcanzar los niveles prepandémicos, pero ha sido un año bastante estable y de consolidación en el sector inmobiliario, basado en los buenos resultados que se han cosechado en todos los indicadores” ha afirmado Daniel Zubillaga, Senior Director OPRE Valuation CBRE España.
El sector Logístico continúa batiendo récords
Respecto al sector Logístico, este continúa arrojando datos muy positivos en cuanto a niveles de inversión y comprensiones de rentabilidades. Durante el último trimestre de 2021 se han invertido 487,5 millones de euros en el mismo, y la compresión de la rentabilidad prime se encuentra en 3,90%. Así, la consultora inmobiliaria prevé que en 2022 esta compresión continúe. “Destaca la compra de Aberdeen del Portfolio Sky de Palm Capital y el portfolio de naves en el polígono de Gavilanes, que incluye a Amazon y Carrefour como inquilinos. Esta operación ha supuesto un incremento en el volumen de inversión de cerca de 150 millones de euros. El apetito inversor continúa creciendo sin embargo será difícil igualar el volumen de inversión alcanzado en 2021”, ha manifestado Fernando Fuente, Senior Director Valuation & Advisory Services CBRE España.
En lo que a las rentas se refiere, la renta prime ha mejorado dada la escasez de producto de estas características logísticas y la demanda actual por el auge del e-commerce. El sustancial incremento de los costes de construcción y precio de suelo pondrá presión en las rentas de futuros proyectos.
Multifamily acapara la inversión en el Living
Living se consolida como el sector estrella del 2021 con un 22% del total de la inversión en España, con 2.959 millones de euros transaccionados en 2021. Esto ha supuesto un 13% más que en 2020, lo que se traslada en una revalorización al cierre de 2021 del 2,23% de estos activos. De cara a 2022 el pronóstico es muy positivo con una previsión de crecimiento de la demanda en alquiler y del volumen de inversión.
El segmento de inversión Livingmultifamily, compuesto por producto terminado y alquilado (PRS) y build to rent, continúa representando más del 75% del total de la inversión de Living. “El creciente interés viene potenciado por el número de hogares en alquiler, que actualmente se sitúa en el 24,8%, y desde CBRE estimamos que crezca hasta el 27,3% en 2025. Este aumento está siendo impulsado por los cambios socioculturales y la dificultad financiera de acceso la vivienda”, ha explicado Fernando Fuente.
Crecimiento positivo del sector Oficinas y Retail
El 2021 cierra con una cifra total contratada de espacio de oficinas ligeramente superior a las previsiones realizadas al inicio de año. Se han contratado 414.000 m² en Madrid y 300.000 m² en Barcelona, estas cifras suponen respectivamente un incremento del 22%y 89% con respecto al ejercicio 2020.
Además, supone un ajuste de la revaloración respecto al trimestre anterior del 0,70%. “Se espera que 2022 continue en aumento, con previsiones de contratación del 30-35% en Madrid y del 15-20% en Barcelona, gracias a un aumento del empleo en sectores demandantes de espacios de oficinas”, ha explicado Fernando.
En términos de vacancia, la tasa de desocupación ha continuado su tendencia alcista, alcanzando un 12,4% en Madrid, ligeramente superior al 10,9% registrado en 2020; y un 10,5% en Barcelona, superior al 7,5% registrado a finales de 2020. El volumen de inversión registrado a cierre de año supera los 2.400 millones de euros, de los cuales 1.700 millones de euros se han invertido en Barcelona, representando un 70% de la inversión.
Por su parte, la operativa del sector Retail mantiene una tendencia positiva, con una revalorización de estos activos de 1,02%. Concretamente, los centros comerciales gestionados por CBRE cerraron el año con afluencias anuales un 26,3% por debajo de las de 2019 y ventas anuales un 17,8% por debajo del mismo año, aunque la recuperación es patente al comparar el mes de diciembre, donde la diferencia se reduce a un 17,8% en afluencias y un 11% en ventas.
La cifra total de inversión en centros comerciales fue de 280 millones de euros, de los cuales la inmensa mayoría corresponden a transacciones de medianas comerciales y no de centros propiamente dichos. El sector del High Street alcanzó unas ventas de 278 millones de euros, la cifra más baja desde 2012 en España.
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