Susana Rodríguez, máxima responsable del área comercial de Savills España, repasa en esta entrevista el escenario actual de inversión inmobiliaria en nuestro país, y nos da su visión sobre cómo evolucionará el sector en los próximos meses, además de hablar de financiación y de cómo el sector living va ganando terreno frente a otras fórmulas.
Pregunta: ¿Cómo describirías en términos generales, el momento actual que vive España en relación al acceso a la vivienda, tanto en compra como en alquiler?
Respuesta: La palabra que describe el momento actual es “preocupante”. Existe un déficit de oferta muy importante que no cubre la demanda existente. Esta situación tiene como consecuencia un crecimiento de precios de venta y rentas de alquiler y un empeoramiento del acceso a la vivienda.
P.: ¿Qué medidas, desde tu punto de vista, serían necesarias para poder incrementar la oferta de vivienda en general, y asequible en particular, en nuestro país?
R.: Sin duda alguna agilizar los procesos urbanísticos para tratar de incorporar más suelo finalista al mercado y acelerar la tramitación de licencias, un factor que hoy en día retrasa la incorporación de nueva oferta al mercado, prolonga la situación de desequilibrio entre oferta y demanda y hace que los precios crezcan. Ambas son medidas absolutamente imprescindibles para mejorar la accesibilidad a la vivienda.
Es evidente que la solución pasa por incrementar la oferta que está llegando al mercado. Para eso hay que incentivar a los que saben promover vivienda en venta y alquiler y tienen capacidad financiera para hacerlo, esto es, el sector privado. Lamentablemente hay determinados mercados donde lo que se ha hecho es exactamente lo contrario, desincentivar al sector privado. Esto ha tenido como consecuencia un importante parón en la actividad promotora en esos mercados.
P.: La falta de suelo disponible es uno de los principales problemas a la ahora de poder producir más vivienda. ¿Crees que el cambio de uso de suelo a residencial podría ser parte de la solución? ¿hay alguna estimación sobre cuántas viviendas podrían ponerse en el mercado si se hiciese efectivo este cambio?
R.: Aunque dista mucho de ser la solución definitiva, hay casos donde el cambio de uso desde el terciario al residencial podría aliviar el problema. Hablamos de aquellos edificios o suelos destinados a oficinas que ya no sirven para el uso para el que fueron creados y tiene sentido transformarlos en viviendas.
Hay nuevos ámbitos de desarrollo donde la dotación de usos terciarios es excesiva para la demanda que se prevé en los próximos años, y existe una oportunidad para generar más suelo residencial modificando estos planes parciales, manteniendo siempre los servicios terciarios necesarios para, por una parte, complementar y dar servicios al residencial y, por otra, para incentivar y promover la actividad económica en estas zonas. La integración de usos es esencial para el éxito de estos nuevos desarrollos.
P.: Respecto a la vivienda en alquiler ¿crees que seguirá incrementando sus precios en aquellas áreas donde la vivienda está más tensionada o se espera una estabilización de cara a final de año?
R.: Difícilmente vamos a ver estabilización con una demanda tan fuerte y una oferta escasa. Desde luego no en el mercado de alquiler ni en el de compraventa de obra nueva. Quizá en algunos mercados de segunda mano podríamos ver estabilización. Pero en términos generales, la tendencia, mientras no se solucione el problema de oferta, sigue siendo creciente.
P.: En términos de inversión inmobiliaria, ¿cómo ha evolucionado la inversión en inmobiliario, y concretamente en residencial, en los últimos años? ¿ha ido ganando peso el inversor extranjero frente al nacional en términos de inversión?
R.: Lo más representativo desde el punto de vista de la inversión inmobiliaria es lo que los anglosajones están llamando “the great rotation”. Esta expresión se refiere al incremento en el interés inversor por determinados segmentos inmobiliarios a la vez que otros pierden fuerza. Precisamente el sector residencial, todo lo relacionado con el “living”, es de los que más crecimiento está registrando y la tendencia es muy positiva a largo plazo.
Desde luego, el inversor extranjero ha pasado a ser una pieza clave en la promoción de proyectos para venta. Las grandes promotoras están participadas en su accionariado, en gran medida, por inversores extranjeros. Pasa lo mismo en el desarrollo de proyectos BTR donde el inversor institucional extranjero está siendo una pieza clave en el desarrollo de este mercado. Sin esa pieza del puzle no habría desarrollo de proyectos de vivienda en alquiler en España.
P.: ¿Crees que las nuevas fórmulas de living que han llegado a España irán en aumento en los próximos años? ¿por qué está apostando más el inversor en este sentido?
R.: Hay una demanda creciente de todos los modelos de «living», corta, media y larga estancia, estudiantes, jóvenes trabajadores, trabajadores desplazados, sénior, etc. y todo indica que se mantendrá en el largo plazo. Ante esta situación de demanda creciente, el inversor responde incorporando nueva oferta al mercado, con soluciones adaptadas a la demanda. La llegada del inversor y su interés es una respuesta a la creciente demanda de este tipo de alojamientos.
P.: En comparación a 2023 ¿cómo ves la concesión de financiación al sector promotor? ¿crees que la financiación alternativa irá ganando peso ante el escenario actual?
R.: La financiación sigue abierta para proyectos residenciales que justifiquen el nivel de demanda (preventas) suficiente. Hay que tener en cuenta que el financiador tradicional, desde la crisis del 2008-2013, está sujeto a unas exigencias muy estrictas que le obliga a ser muy cuidadoso con las características de los proyectos que financia.
La financiación alternativa está cada vez más presente y seguirá ganando peso en la medida que va ocupando la parte del mercado que el financiador tradicional no puede o quiere ocupar. En Europa Continental, en general, y en España, en particular, estamos muy lejos de los niveles que representa la financiación alternativa en Estados Unidos y Reino Unido. Lo lógico sería que fuésemos convergiendo poco a poco.
P.: Llegando casi al final de primer semestre del año ¿Cómo describirías esto seis primeros meses en términos de inversión en living? ¿qué perspectivas hay de cara al segundo semestre?
La inversión ha retrocedido respecto al año anterior. El interés sigue siendo muy elevado, sin embargo, la situación de los tipos de interés, el coste de construcción y el coste del suelo hace difícil al inversor el desarrollo de proyectos. No obstante, ha habido cierta actividad tanto en 2023 como durante la primera parte del 2024, siendo conjuntamente con el hotelero los dos mercados inmobiliarios con mayor actividad inversora.
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