Celso Gómez Labrador, director de estrategia y análisis de Culmia, nos ofrece una entrevista en exclusiva para hablar del último informe que ha desarrollado Culmia sobre el “Acceso a la vivienda en España”.
Pregunta: Buenos días, y muchas gracias por colaborar con Xm2 | Por Metro Cuadrado en esta entrevista. El acceso a la vivienda en España es una problemática estructural existente desde hace muchos años, ¿cuáles crees que son los factores económicos y sociales que provocan dicha situación?
Celso Gomez.: Podríamos hablar de una serie de factores socioeconómicos que han traído graves consecuencias inmobiliarias.
A nivel socioeconómico, debemos remontarnos a la crisis del 2008-2015 cuyos principales efectos en el sector fueron la paralización del desarrollo de nuevos suelos, y el desmantelamiento de gran parte del sistema de la construcción. Esto nos ha llevado a producir hoy alrededor de 80.000 viviendas, un 86% menos que en 2006.
Se ha reducido especialmente la construcción de vivienda protegida, que sólo es un 10% del total, provocado por la falta de inversión pública durante la última década. La consecuencia es que el parque público de vivienda en España sea hoy el quinto menor de toda la Unión Europea.
La reactivación de la demanda durante los últimos 5 años, no ha sido acompañada por un incremento de la oferta, lo que ha provocado un encarecimiento acelerado de precios. Este efecto ha sido empeorado por factores macroeconómicos como el alza de los tipos de interés, la alta tasa de paro estructural y los bajos salarios, que han tenido un impacto directo en la capacidad de inversión y ahorro de las familias.
La sociedad española sigue teniendo aspiración a la propiedad de vivienda, pero todo lo anterior está obligando a muchas familias a quedar bloqueadas en el alquiler por no poder pagar la entrada necesaria para comprar.
El mercado de alquiler tampoco ha podido aumentar su oferta por la escasa construcción y la creciente sensación de inseguridad jurídica entre los propietarios, produciéndose el aumento extraordinario de precios que vivimos.
Existe además un gran desequilibrio entre la creación de hogares y la producción de vivienda. En 2022 se produjeron 1,9 viviendas por cada 1.000 habitantes. Desde 2013 arrastramos un déficit de viviendas terminadas frente a nuevos hogares creados de -237mil.
En España se prevé la creación de 150.000 nuevos hogares al año entre los municipios más poblados, por lo que, de seguir la actual línea de desarrollo de viviendas, cada año se producirá un déficit de 20.000 viviendas asequibles.
P.: ¿Cuáles son los motivos o razones que hacen que España se encuentre en el quinto lugar de los países con menor parque de vivienda de la UE?
C.G.: La política de vivienda protegida en España se ha basado durante las últimas décadas principalmente en la producción para adquisición, dejando la promoción en manos del sector privado (Desde 2014 el 80% ha sido promovido por promotores privados). Se ha favorecido en forma de desgravaciones fiscales, ayudas a la financiación, ayudas directas, etc., que han permitido la construcción de más de 1,3 millones de viviendas protegidas desde 1991 a 2022.
Desde las administraciones no se ha apostado por la creación de un parque público en alquiler importante, como sí se ha hecho en otros países de la UE, Por ello aquí se viene invirtiendo la mitad de lo que destinan los países centrales de la UE, una media de un 0,2% del presupuesto sobre PIB frente a un 0,4% en la UE.
Esto ha propiciado que en España sea necesario el desarrollo de 761.000 nuevas viviendas destinadas al alquiler asequible durante los próximos 10 años para satisfacer la demanda, destensar los actuales precios del mercado, y rebajar la tasa de esfuerzo que los hogares destinan al alquiler, para lo que dedican en la actualidad una media del 40% de sus ingresos.
La inversión prevista para acometer estos nuevos desarrollos se sitúa en 108.000 millones de euros (142.000 euros por vivienda), de los que el 76% provendría de la inversión privada y sólo un 24% del sector público.
P.: ¿Cómo ves la colaboración público- privada a nivel España? ¿Es necesario una reforma del modelo actual?
C.G.: La colaboración público-privada ha existido desde hace muchos años en España, y no sólo en el ámbito de la vivienda, o en el modelo de desarrollo que por ejemplo ha empujado la Comunidad de Madrid con el Plan Vive. El problema, es que no se ha podido destinar la inversión suficiente para poder desarrollar un parque de vivienda en este modelo que sea suficiente para afrontar el problema que ahora nos encontramos, pero que se viene viendo venir desde el momento en el que la producción de vivienda pública ha caído a niveles mínimos.
De hecho, del total de la producción de vivienda actual, sólo el 10% corresponde a vivienda protegida y de ese porcentaje, la mayor parte (el 80%) proviene únicamente de la iniciativa privada.
Los datos de nuestro informe reflejan que frente a una misma inversión por parte de la Administración (26.000 millones en diez años), la colaboración público-privada elevaría la producción de vivienda pública un 72%, pasando de las 442.000 viviendas a las 761.000 unidades que se podrían desarrollar con el aporte de la inversión privada.
Los modelos que se han impulsado en los últimos 2-3 años por parte de la Administración en las diferentes Comunidades, podemos decir que han sido válidos en general. No quiere decir que sean los únicos, pues, no podemos generalizar un modelo para todos los municipios de España, ya que existen necesidades diferentes de acuerdo a los niveles de renta por hogar, la dinámica del mercado inmobiliario de cada ubicación, o incluso las ayudas que cada Administración local vaya a poder contribuir o no para el éxito de estos modelos.
No cabe duda de que el desarrollo de vivienda en alquiler en formato de colaboración público-privada es necesario, y para ello, se requiere un análisis pormenorizado de las necesidades de cada uno de los planes, donde la Administración va a tener que dedicar más o menos esfuerzos en función de las mismas, para que sea viable su implementación y estabilización como proyecto a largo plazo.
P.: ¿Cuáles son las razones detrás de la disminución en la construcción de viviendas en España en este año? ¿Existen factores económicos, sociales o políticos que estén impactando directamente?
C.G.: Principalmente, se debe a la falta de suelo, tema que viene siendo ya muy recurrente dada su obviedad. La ausencia de suelo finalista suficiente en las ciudades con una mayor demanda como son Madrid, Barcelona, Málaga o Valencia, entre otras, provoca un estancamiento en los niveles de producción que, junto con otros factores, favorecen el incremento del precio de la vivienda, tal como hemos podido observar durante estos últimos años.
Al punto anterior, se suma el incremento de los costes de construcción, dónde no sólo el coste de las materias primas tiene impacto, sino también la falta de mano de obra cualificada para llevar a cabo la ejecución de los proyectos, ya que si una lección nos ha podido brindar la crisis de 2008, es que muchos trabajadores del mundo de la construcción decidieron irse, para no volver a un sector que se ha venido haciendo más y más pequeño y con pocas garantías de estabilidad laboral a largo plazo.
Por supuesto, el impacto de la subida de tipos y encarecimiento de la financiación, ha mermado la cuenta de resultados de los proyectos que están en marcha, así como de futuros proyectos que finalmente se han paralizado por no cumplir unos niveles mínimos de rentabilidad necesaria, la cual se intensifica ante el panorama económico actual, para poder llevarse a cabo.
Por supuesto que existen otros factores más locales que han favorecido el no desarrollo de nuevos proyectos como la obligación de destinar el 30% de vivienda protegido en nuevos proyectos en Barcelona. Este tipo de medidas, así como otras que se pueden ver recogidas en la nueva Ley de Vivienda, pueden potencialmente marcar una senda negativa en el desarrollo de nuevos proyectos.
P.: En base a su informe, vemos como existe un gran desequilibrio entre creación de hogares y producción de vivienda. Bajo tu punto de vista. ¿Cómo está afectando este desequilibrio al mercado de viviendas en España?
C.G.: Como decía, en España solo se construyen 80.000 viviendas al año, y de estas, entorno a un 10% únicamente de vivienda protegida. La tasa de esfuerzo de las familias en el Q2 de 2023 se colocaba en el 38,9%, incrementándose un 8,6% respecto al mismo periodo del año pasado.
Todo este contexto ha llevado a que se produzca un fuerte incremento de hogares en régimen de alquiler. Desde el 2005 al 2022 este incremento ha sido el 38%. Y si miramos por grupos de edad: los más jóvenes, de entre 16 y 29 años, han incrementado los hogares en alquiler en un 50%; los grupos tradicionalmente en edad de la primera adquisición de una vivienda, entre 30 y 44, han aumentado los hogares en alquiler en un 70%, un dato muy revelador.
Asimismo, el mercado de alquiler está experimentando subidas en el precio, sobre todo en las grandes capitales. Muchas de ellas se consideran zonas tensionadas. A junio de 2023, el precio medio del m2 en España era del 11,8€/m2, pero en Barcelona subía hasta el 18,7€/m2, en Madrid 16,8€/m2 y en San Sebastián del 15,9€/m2.
Para poner en contexto: en los municipios de más de 50.000 habitantes en España, en el año 2022, había un total de 1,8 millones de hogares en alquiler, sobre el total del parque de 10millones de viviendas en estos municipios, de los cuales 1,37 millones (el 14%) superan la tasa de esfuerzo de 30%. La creación anual de nuevos hogares se ha situado en 150.000, por tanto, asumiendo que un 14% de los mismos se crean tensionados, calculamos que, de no hacer nada, contaríamos con un déficit de 20.000 viviendas en alquiler asequible al año.
Como se explica en el informe ‘Acceso a la Vivienda y las necesidades de Alquiler Asequible’, si se analiza la tasa de esfuerzo por grupos de ingresos, los hogares con salarios entre 1.000 y 2.000 euros son los que presentan en la actualidad un mayor grado de vulnerabilidad, con una tasa de esfuerzo desproporcionada por encima del 50% en algunos casos. Es precisamente este grupo (el 41% de los hogares en alquiler) los principales destinatarios de esta nueva oferta de alquiler asequible.
P.: ¿Cómo ha influido en el mercado la limitación del precio del alquiler?
C.G.: En estos primeros meses de aplicación de la Ley de Vivienda ya se han podido constatar dos efectos: menor oferta de vivienda en alquiler y trasvase de oferta de alquiler residencial “tradicional” en favor del alquiler de temporada.
Estos efectos, junto con otros factores tales como las fuertes barreras de entrada para poder adquirir una vivienda nueva, provocan una mayor demanda de alquiler, y por supuesto, un incremento significativo de los precios de alquiler de la oferta disponible.
P.: Según un artículo del Mundo, del 28 de noviembre, el alquiler ya no se presenta como una alternativa viable, ya que supone una carga económica muy superior a una hipoteca. ¿Consideras que el incremento de los hogares en alquiler que aparece en su informe se va a ver reducido en el próximo año?
C.G.: Entre 2005 y 2022 el incremento de hogares en alquiler en España ha sido del 38%. A tenor de las políticas de vivienda actuales, de la tensión de los mercados de vivienda y de la mayor demanda frente a la escasa oferta, parece que esta tendencia seguirá aumentando.
Será de especial interés lo que suceda en los próximos años con las aprobaciones de nuevos sectores de suelo que llevan tramitándose durante la última década y que aparentemente están cerca de ver la luz. De ser así, existiría un alivio inicial que pudiera satisfacer parte de la demanda existente de vivienda tanto en compra como en alquiler, y que por tanto, pudiera contemplar una ligera relajación de los precios de mercado.
P.: En base al informe que ha presentado Culmia, de “Acceso a la vivienda en España” la pregunta sería, ¿estamos ante una crisis, una recesión o un cambio de ciclo?
C.G.: Estamos ante un cambio de mentalidad a la hora de hacer vivienda. Tenemos un problema grave, que ha ido creciendo año a año de forma exponencial, fruto de la poca inversión realizada en materia de vivienda. Este problema ha de afrontarse desde una perspectiva global, de escala nacional, donde la colaboración entre Administración, en todos sus niveles (Gobierno Central, Comunidades Autónomas y Ayuntamientos) y el sector privado, junto con los bancos, es fundamental, para proponer y ejecutar soluciones viables, reales y sostenibles en los próximos años.
P.: ¿Cuáles son las perspectivas para el sector residencial en el próximo año?
C.G.: Se espera un 2024 similar al 2023, con ritmos de venta sobre plano moderados, escrituraciones casi al 100% sobre los contratos privados firmados y previsiblemente con ligeras subidas de precios principalmente en las áreas de mayor demanda de vivienda.
Dada la escasez de suelo finalista, la oferta que aparece en el mercado se irá absorbiendo poco a poco, y si los tipos de interés empiezan a dar tregua, podríamos llegar a ver velocidades superiores en los ritmos de ventas.
Por otra parte, el segmento más premium en el que continúan invirtiendo principalmente extranjeros, seguirá la misma senda ya que España continúa siendo un país atractivo tanto para vivir como para invertir en el sector inmobiliario.
P.: Para terminar esta entrevista, resúmala en un titular que podamos transmitir claramente a todo el sector.
C.G.: La colaboración público-privada es una herramienta esencial de cara a dar solución una solución real y de impacto al grave problema de acceso a la vivienda. Sólo así, seremos capaces de crear un parque de vivienda sostenible en alquiler, para los diferentes estratos de la población, pero principalmente, para las familias más vulnerables.
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