El mercado residencial prime de Madrid presenta diferencias significativas en sus condiciones de acceso en función de la localización, el tamaño del producto y la estructura del stock, según las conclusiones del informe “Madrid Prime 2025: del €/m² al Índice DIZA de Accesibilidad Real”, elaborado por DIZA Consultores a partir de datos del Portal Estadístico del Notariado correspondientes a 2025.
El estudio examina las transacciones registradas en municipios, códigos postales y urbanizaciones prime del área metropolitana con el objetivo de identificar las barreras reales de entrada al segmento de alto valor. A partir de este análisis, el informe concluye que el precio por metro cuadrado no permite, por sí solo, explicar el funcionamiento del mercado prime sin considerar el importe total de las operaciones y la superficie media de las viviendas.
Entre las principales conclusiones, el informe señala que los mercados urbanos consolidados, como el centro de Madrid y determinadas zonas de Alcobendas, combinan precios elevados por metro cuadrado con una mayor diversidad de producto. Esta estructura favorece el acceso mediante tickets más contenidos, apoyados principalmente en vivienda en altura y en un predominio de la segunda mano.
En contraste, municipios como Pozuelo de Alarcón y Boadilla del Monte responden a un modelo basado en viviendas unifamiliares y grandes superficies. En estos entornos, el menor precio relativo por metro cuadrado se ve compensado por un mayor tamaño medio, lo que eleva el importe mínimo de entrada y limita la rotación del mercado.
El análisis por códigos postales refuerza esta segmentación. Zonas como Recoletos, Jerónimos, Castellana-Lista o Almagro concentran los niveles más altos de precio, junto con una oferta dominada por vivienda reformada y una presencia reducida de obra nueva. Estas áreas presentan una actividad transaccional limitada y un perfil patrimonial consolidado.
Por el contrario, distritos como Ibiza-Niño Jesús, Prosperidad o Plaza Castilla-Cuatro Torres registran un mayor volumen de compraventas y tickets más operativos dentro del segmento prime, lo que favorece una mayor movilidad residencial y una reposición más frecuente del stock.
En el ámbito de las urbanizaciones prime, el informe destaca enclaves como La Moraleja, La Finca y Aravaca, donde el tamaño estructural de las viviendas incrementa el ticket mínimo necesario para acceder al mercado. Este factor condiciona la liquidez y refuerza un modelo orientado a la conservación patrimonial.
El estudio también identifica diferencias en el perfil del comprador. Madrid concentra el mayor peso de operaciones realizadas por personas jurídicas, mientras que municipios del entorno norte y oeste presentan una mayor presencia relativa de demanda extranjera. No obstante, el informe señala que la composición internacional es diversificada y sin un predominio claro de una sola nacionalidad.
A partir del Índice DIZA de Accesibilidad Real, el informe concluye que las mayores barreras de entrada se concentran en entornos con producto homogéneo, grandes superficies y baja rotación. En estos mercados, la combinación entre tamaño, ticket medio y estructura del stock limita el acceso efectivo, incluso cuando el precio por metro cuadrado es inferior al de otras zonas.
Según DIZA Consultores, estas conclusiones reflejan la coexistencia de distintos modelos de mercado prime en la Comunidad de Madrid y subrayan la necesidad de incorporar variables estructurales en el análisis del segmento residencial de alto valor para comprender su evolución y sus dinámicas de acceso.
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