La pandemia del COVID-19 ha transformado la vida tanto de personas como de empresas en todo el mundo, y el sector inmobiliario no ha sido una excepción. Tanto las grandes compañías como los inversores han sufrido los efectos de la incertidumbre económica, y los pequeños propietarios también se han visto afectados. ¿Cómo pueden protegerse de las fluctuaciones económicas y garantizarse unos ingresos regulares? Además de los tradicionales alquileres a largo plazo, deberían considerar los beneficios y desventajas de ofrecer sus viviendas en el mercado de alquiler a corto y medio plazo.
El modelo más utilizado por propietarios y arrendadores en España es el del alquiler a largo plazo, en el cual el inquilino convierte la vivienda en su hogar y el propietario recibe unos ingresos regulares con (relativamente) poco esfuerzo. Aunque este formato pueda parecer libre de preocupaciones, la incertidumbre puede llevar a que algunos inquilinos soliciten la rescisión anticipada de su contrato de arrendamiento por diversas razones. Además de perder las mensualidades correspondientes al periodo en el que la vivienda está vacía, el arrendador puede tener entonces que hacer frente a una serie de gastos como la publicidad, dedicar tiempo a atender visitas y, tal vez, ceder ante negociaciones en el precio del alquiler.
En el extremo opuesto, existe un modelo no exento de controversia: los alquileres a corto plazo, que pueden ir desde una noche a varios días, y a los que los pequeños propietarios pueden acceder a través de las plataformas de alquiler vacacional o por su cuenta. Este modelo se conoce como Viviendas de Uso Turístico (VUT) y se orienta principalmente a turistas. Hay que tener en cuenta que no hablamos exclusivamente de un intercambio entre pequeños propietarios (a menudo locales) y visitantes, sino que gran parte de la oferta de las plataformas de alquiler de corta duración son empresas de inversión inmobiliaria, en concreto, ⅔ de los anuncios de la plataforma de alquiler vacacional líder son propiedades de este tipo de entidades.
Países como Portugal han puesto “coto” a este tipo de arrendamientos, al considerar que tensionan el mercado del alquiler contribuyendo al alza de los precios (el país registró en 2022 una subida de los alquileres de un 22%) y que “expulsan” del centro de las ciudades y las costas a los habitantes locales. Entre otras medidas, el gobierno portugués ha prohibido la concesión de nuevas licencias de VUT (excepto en las zonas rurales, más despobladas) e incentivará a los propietarios que las “conviertan” en alquileres de larga duración.
En España, donde la oferta de viviendas de alquiler ya es de por sí menor que la demanda, Barcelona es una de las ciudades más afectadas por el “efecto Airbnb” y aplica medidas de inspección muy estrictas, con el objetivo de frenar la proliferación de VUT sin licencia.
Respecto a las implicaciones del alquiler de corta duración para los pequeños propietarios, aunque en principio todo puedan parecer ventajas (las rentas son considerablemente más altas), es necesario tener en cuenta los ingresos totales al cabo de un periodo de tiempo más largo. Hablamos de estancias que no suelen durar más de una semana por lo que la rotación de inquilinos es constante y, por ende, afloran gastos adicionales como la limpieza.
El alquiler de VUT: las molestias causadas por turistas ruidosos que afectan la convivencia con los vecinos del barrio, un mayor desgaste de la propiedad y una mayor probabilidad de que la vivienda quede vacía de manera indefinida en situaciones de crisis internacionales (sanitarias o de otro tipo), como la que se produjo con la pandemia del COVID-19.
Alquiler a medio plazo
Una alternativa intermedia, más sostenible, sería el alquiler a medio plazo, o por meses. Los inquilinos que optan por este tipo de alquiler suelen ser solventes: jóvenes profesionales, trabajadores remotos y nómadas digitales, así como estudiantes universitarios y empleados o empresarios que viajan a otra ciudad por trabajo.
La reciente aprobación de la conocida como “visa nómada”, que facilita la obtención de permisos de residencia a profesionales que teletrabajan para empresas de países extranjeros, podría aumentar el atractivo de España entre este grupo de población. Comunidades autónomas que viven sin la presión del turismo de masas y que cuentan con zonas rurales más despobladas, como la región de Asturias o Castilla y León, han mostrado su interés en atraer a este tipo de visitantes que, a diferencia de los turistas, buscan formar parte de la comunidad local, aunque sea temporalmente, por lo que su comportamiento, generalmente, es menos invasivo.
La renta de un alquiler a medio plazo o por meses es hasta un 25% más alta que en el modelo a largo plazo, y el ingreso es más estable que en los alquileres a corto plazo.
La mejor solución para garantizar un flujo de ingresos regular sería combinar todos estos tipos de modelos de alquiler. Por ejemplo, el propietario podría ofrecer alquileres a corto plazo durante la temporada alta y alquileres a medio plazo durante el resto del año, o combinar alquileres a medio y largo plazo para evaluar si los inquilinos son respetuosos con su propiedad antes de comprometerse a un contrato a largo plazo.
Este entorno en constante cambio, aunque no exento de dificultades, presenta una oportunidad para los propietarios visionarios dispuestos a adaptarse a los cambios. Aquellos que se adapten primero y apliquen diferentes tipos de alquiler tendrán mayores posibilidades de sobrevivir y prosperar en los próximos años.
A pesar de los desafíos que enfrenta el sector, hay algo seguro: las personas siempre necesitarán un lugar para vivir, ya sea por una noche, un mes o un año.
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