Esta misma pregunta se la están haciendo ahora mismo muchas promotoras: ¿Por qué es tan difícil acceder a la financiación bancaria a día de hoy? La respuesta no es sencilla y requiere de un estudio previo para entender la reticencia de los bancos a conceder préstamos.
Problema
Lo primero es que las entidades bancarias han perdido el interés por ofrecer financiación porque la ley hipotecaria ya no asegura la subrogación de la hipoteca. Esto se traduce en que las entidades no están interesadas en dar préstamos hipotecarios a dos años asumiendo un riesgo alto. A esto se le une que los márgenes que obtienen son pequeños, por lo que su foco se desvía a operaciones con beneficios mayores para ellos. Los bancos, ahora, están obligados a provisionar más en promoción residencial con las nuevas normas contables IFRS. Y por último, como regla básica, a menor competencia, menos proveedores de capital y la transformación del sector bancario que está viviendo España va en este camino. El último ejemplo, la fusión de Caixabank y Bankia.
Aclarado el porqué del descenso de la financiación bancaria, podemos pasar a una segunda pregunta que no deja dormir a los promotores si piensan en el futuro a corto plazo: ¿Vamos a quedarnos sin financiación para acometer nuevos proyectos?
La respuesta, si la acotamos a la bancaria, es que no tardaremos en ver una falta importante de financiación. Y no en cinco años, esta realidad la tenemos ya encima. Los tipos de interés negativos, rentabilidades bajas y riesgos altos provocan que la financiación bancaria esté estancada y vaya cada vez a menos. Y la que se concede exige, por ejemplo, niveles de preventa que se sitúan ya en el 80% en muchos casos. Esto tiene un problema para el promotor, y es que si tiene alguna desviación, acaba perdiendo dinero sobre el plan de viabilidad porque tiene muy poco recorrido para subir los precios, tan solo en el 20% de los clientes.
La solución no es esperar a que esta fuente de dinero se acabe, la solución está en adelantarse a una realidad que ya ha llegado y buscar nuevas formas de financiación que permitan disponer de capital para continuar con la promoción de proyectos. Grandes promotoras ya persiguen opciones de financiación alternativas.
A pesar de estas malas perspectivas, las promotoras cuentan con muchas opciones para sortear la escasez de financiación, tan solo hay que salir de la rutina y lanzarse a explorar nuevas vías, muchas de ellas basadas en la tecnología. Hay varias opciones (emisión de bonos, equity, crowdlending…), pero existe un producto único en Europa que llega como la solución para las promotoras y que es el vehículo para conseguir una financiación recurrente. Es el siguiente.
Solución
Desde icrowdhouse estamos en una constante búsqueda de soluciones para el sector inmobiliario basadas en la tecnología. Y, por eso, hemos desarrollado un IRM (Investor Relationship Management), que es un Saas (Software as a service) con el que las promotoras tendrán mucho más fácil relacionarse con los inversores en todas las fases del proyecto. Esto facilita la creación de un club de inversores propio a disposición de la promotora, de donde podrá acceder a financiación recurrente.
En un paso más adelante, esta tecnología permite a las promotoras la oportunidad de acceder a un inmenso océano de capital minorista que todavía es desconocido por las promotoras. Deben ser conscientes de que existen muchos ahorradores que desconocen las posibilidades de inversión que existen en el sector inmobiliario. Pongamos cifras: España cuenta en la actualidad con 965.000 millones de euros en manos de inversores minoristas y cada año se generan 66.000 millones de euros más. Por el contrario, las necesidades de financiación son de, aproximadamente, 23.000 millones de euros.
En resumen, desde icrowdhouse, con el desarrollo de nuestro IRM damos capacidad a las promotoras para que puedan crear su propio club de inversión. Pero no toda la responsabilidad de captación recae sobre ellas. Si están interesadas en ampliar los márgenes de esa captación, desde icrowdhouse ayudamos a las promotoras a encontrar la financiación necesaria poniendo a su disposición nuestro ecosistema internacional de inversores minoristas completando, así, su trabajo con su club de inversores propio.
Llegados a este punto, tenemos una fuente de financiación disponible. Expliquemos entonces nuestra segunda idea. A estos inversores también podemos explicarles que en el sector inmobiliario se puede invertir en el activo final (lo que es la compra de bienes raíces), algo que es algo positivo y necesario para el sector, pero que también existen más formas de inversión en real estate, cómo es invertir en la generación de los activos más que en el activo final en sí.
Este tipo de inversiones no han sido muy extendidas en España, pero son una gran oportunidad para ahorradores e inversores minoristas a la hora de poner sus ahorros en real estate. Para ser claros, la diferencia está entre comprar un activo ya finalizado para su explotación, lo que supone una gran inversión, que invertir en la generación de ese activo y conseguir rendimientos de esta operación.
El proceso no es fácil, porque cambiar costumbres y formas de trabajar es siempre laborioso, pero el reto de dotar a las promotoras de nuevas herramientas tecnológicas para que puedan mantener y mejorar sus proyectos es apasionante. Una vez analizada la situación, comentados los problemas y expuestas las soluciones tan solo queda una pregunta por hacer: promotoras, ¿están preparadas para dar el salto a la solución tecnológica para esquivar la falta de financiación?
Ingeniero Industrial especializado en desarrollo directivo en el IESE Business School. Director general de Icrowdhouse y profesor asociado en el IE Business School como en el Programa Avanzado de Innovación en el Sector Inmobiliario: PropTech.
