Actualmente, existen dos modelos de financiación para proyectos inmobiliarios residenciales en función de quien los realiza: la banca tradicional y los fondos de inversión en sus diversas modalidades: crowfunding, financiación de deuda, aportación de capital…
La banca tradicional ha financiado en régimen de monopolio la concesión de préstamos promotores, hoy en día, sin embargo, enfrenta importantes restricciones en la concesión de estos préstamos debido al endurecimiento de las condiciones que les imponen tanto el Banco Central Europeo como el Banco de España como consecuencia de la crisis de 2008. El regulador bancario ha optado por no exponer la base de liquidez de los bancos, que sustentan la economía, a los vaivenes del mercado inmobiliario.
Las principales restricciones pasan por la realización de importantes reservas de capital, por cada euro comprometido en un préstamo promotor, limitaciones en las comisiones que pueden cobrar por sus servicios, autolimitaciones presupuestarias para evitar exposiciones excesivas al riesgo inmobiliario, evitar a toda costa la exposición a la financiación de suelo toda vez que con el sistema urbanístico español es imposible determinar los tiempos y por tanto las posibilidades de devolución de este producto.
Estas restricciones regulatorias limitan, junto con la alta concentración bancaria- apenas hay 5 entidades con capacidad para otorgar préstamos promotores-, su capacidad para cubrir las necesidades de viviendas del país. Estas entidades no tienen capacidad para cubrir las apenas 90.000 viviendas que se construyen en España, mucho menos las 150.000 que serían deseables realizar para cubrir la demanda en una primera fase expansiva.
En esta coyuntura los bancos tienen que elegir qué proyectos financian y cuáles no, por tanto, es entendible que se posicionen en promociones ubicadas en localizaciones “prime” y dirigidas a compradores “cualificados” con un alto poder adquisitivo para captarlos mediante la subrogación hipotecaria. Es lógico que minoren el riesgo comercial, y para la concesión de estos préstamos exijan cumplir con un número significativo de ventas sobre plano que pueden oscilar entre el 70% y el 95% según el modelo de cada entidad financiera.
En consecuencia, las entidades financieras preferirán financiar proyectos de grandes promotoras con balances sólidos e intereses comunes o entrecruzados que a pequeños promotores o cooperativas. Como resultado, muchos proyectos viables, especialmente aquellos de vivienda asequible, palabra tan de moda en la actualidad, se quedan sin el acceso a la financiación tradicional.
Nuevas oportunidades con fondos inmobiliarios
Estas limitaciones, junto con una fuerte demanda —el Banco de España estima que se necesitan construir la cifra imposible de 600.000 viviendas nuevas en los próximos dos años—, abren la puerta a nuevos operadores como son los fondos de inversión inmobiliaria. Estos fondos sin el lastre regulatorio de los bancos pueden entrar en el mercado de la financiación a la promoción, tanto en la financiación de suelos, que no está cubierta por los bancos tradicionales, como en la financiación a la construcción entrando en competencia directa con la banca tradicional desde una posición ventajosa.
La relación entre modelos de financiación.
Teniendo claro el actual campo de juego para la financiación, y en consonancia con esquemas financieros similares de otros países europeos y Estados Unidos, es necesario determinar cómo se relacionarán los dos modelos de financiación: alternativa y bancaria.
A mi juicio hay dos posibles modelos de relación:
A) Relación complementaria. Coexistiendo en un mismo proyecto, donde en una primera fase la financiación del suelo e incluso una fase inicial de la construcción se cubre con financiación alternativa. Posteriormente, la banca tradicional entraría sin asumir apenas riesgo promotor, riesgo constructor y riesgo comercial toda vez que el proyecto se encuentra lanzado.
B) Relación de competencia. Compitiendo en distintos proyectos sin mezclarse en los proyectos inmobiliarios de cada uno.
En mi opinión, el futuro de la financiación inmobiliaria pasará por la coexistencia de ambos tipos de financiación en los proyectos inmobiliarios. El hecho de que grandes promotoras como AEDAS o NEINOR hayan anunciado que se apoyarán en fondos de deuda para levantar sus proyectos allanará el camino para el resto de los operadores. Por otra parte, los costes de financiación alternativa son actualmente elevados, por lo que se necesita una financiación más asequible para no penalizar en demasía el resultado económico de las promociones.
Implementación del nuevo modelo
Es momento de trabajar en la implementación del nuevo modelo de financiación “complementaria” toda vez que se dan las condiciones propicias.
Algunos problemas a resolver pasan por gestionar de forma muy transparente la fase inicial de la promoción con financiación alternativa para que la banca, cuando entre, no asuma riesgos desconocidos. Otro problema es determinar cómo se habilitarían las cuentas especiales de los clientes y la obtención de los avales legales necesarios para los compradores.
En este sentido, se hace necesario poner en común las necesidades y las limitaciones de los distintos operadores, fondos, banca, promotores, cooperativas, clientes finales…. y converger en protocolos adaptados a las necesidades regulatorias de la banca, estableciendo un marco de financiación moderno y capaz de absorber toda la demanda potencial de vivienda en los próximos años. Si los fondos inmobiliarios no se pliegan a este rigor regulatorio volveremos de nuevo a ver situaciones no deseadas.
La Asociación de Gestoras de Viviendas (AGV), como actor principal en el mercado residencial en España, debería liderar el esfuerzo para perfilar este nuevo modelo de financiación y propiciar desde la profesionalidad de sus asociados un marco regulatorio de financiación que brinde comodidad a todos los operadores y coadyuve al objetivo de facilitar viviendas en las mejores condiciones posibles a los ciudadanos de nuestro país.
Agustín Clemente
CEO de Grupo Fogesa
