El sector inmobiliario se basa en un modelo económico cíclico, fuertemente influenciado por los factores de la oferta y la demanda. La gran pregunta que centra el máximo interés en los últimos dos meses en los medios de comunicación y el público en general es el impacto económico de los eventos excepcionales que están sucediendo y su efecto en el corto plazo y su previsión en el mercado inmobiliario. Vamos a analizar el modelo económico de demanda y oferta de compra inmobiliaria en España, y cómo la coyuntura actual va a marcar una crisis en el mercado en demanda nacional, con un incremento del peso en porcentaje de la compra e inversión de extranjeros respecto al total, y la bajada de precios necesaria para equilibrar oferta y demanda.
Ante la coyuntura de los hechos recientes del conflicto en Ucrania, y no tan recientes de la pandemia del covid, el mercado de compraventa inmobiliaria se ha visto fuertemente afectado tanto por lo que se refiere a las tendencias y gustos de los compradores, como a las posibilidades reales de compra por parte de los usuarios. Por un lado, el impacto sobre la oferta del parque inmobiliario se ha visto afectado por el contexto de guerra, inflación y subida de los tipos de interés, que penaliza la concesión de hipotecas. Por otro lado, las nuevas formas de trabajo en remoto y el uso de nuevas tecnologías, incluyendo en parte las proptech, han influido en las tendencias de búsqueda de los compradores y ha permitido que muchas personas se planteen trasladar su residencia a lugares con un precio de la vida más competitivo manteniendo sus condiciones laborales.
«El mercado va a balancearse hacia una mayor demanda de alquiler en detrimento de la compraventa».
Bajará la demanda interna
La demanda de compra depende de la renta disponible, las expectativas económicas personales y generales y los tipos de interés (por la cuota de la hipoteca). El contexto de inflación de ya dos dígitos generada por la subida de precios de la energía que se ha derivado por la subida de costes productivos y de transporte en España, causa de entrada una menor renta disponible para endeudarse en la compra. Esto, sumado al ajuste de tipos de interés al alza producido por el BCE a nivel europeo, causa un mayor coste hipotecario mensual para la compra de vivienda o activos comerciales que seguro que va a influir en una disminución de la demanda interna. Solamente con este dato, para que la demanda y la oferta inmobiliaria se ajusten, es necesaria una corrección de precios de venta a la baja, o bien que esa demanda se satisfaga con alquiler u otro tipo de inversión diferente a la propiedad. Por ello, consideramos que el mercado va a balancearse hacia una mayor demanda de alquiler en detrimento de la compraventa.
Desde el lado de la oferta, la pandemia supuso una elevación de los costes de materiales por las crisis de suministro y la reducida movilidad de puertos y transportes, y con el aumento de los costes energéticos, inflación y subida de interés, la producción de propiedades y nuevas promociones destinadas a la venta pasan a presentar un elevado riesgo. Ante este riesgo, la rentabilidad se ve disminuida por el entorno inflacionista, y otros modelos de inversión alternativa en otros mercados diferentes al inmobiliario pasarán a tener relevancia o bien el desarrollo inmobiliario de propiedades no destinadas a la venta, con lo cual el ajuste a medio plazo (una promoción tarda entre 12 y 18 meses en ser terminada) será un recorte de oferta de obra nueva, que pasará a estabilizar el descenso de precios de este 2022 de cara al 2023.
Un aumento de la demanda extracomunitaria
Simultáneamente, el conflicto en Ucrania ha causado una devaluación del euro, que ya se encontraba en fase descendente, desde los 1,14$/€ del 4 de febrero (preconflicto) a los 1,07$/€ a día 26 de abril, dato que supone una caída de alrededor del 6%. Esta fuerte caída implica que el extranjero extracomunitario, o el expatriado más allá de la CEE ha ganado poder adquisitivo, con lo que el atractivo de compra en España se ha incrementado para estos actores del mercado. Esto hace prever que habrá un incremento de la demanda y compra extracomunitaria a nivel español y europeo, mientras la demanda nacional caerá por los datos expuestos. El peso de estos extranjeros en vivienda fue de alrededor del 11% en 2021 según el Colegio de Registradores de España, teniendo mayor peso estas compras en paquetes de inversión o activos de inversión en grandes ciudades en rentabilidad, y como segunda residencia en zonas de la costa española.
«Va a haber un descenso de la demanda nacional de compra inmobiliaria en el corto plazo, con el subsiguiente descenso de precios»
Por otra parte, las nuevas formas de trabajo y búsqueda de nuevos espacios en la vivienda, en los que pueda convivir el trabajo remoto, y la instauración en muchas empresas e industrias a nivel mundial del teletrabajo, han causado un aumento de demanda en zonas periféricas a nivel nacional, con mayores espacios, pero también en paralelo están llegando a las grandes ciudades extranjeros que vienen a trabajar remotamente como primera residencia en Barcelona o Madrid, con una demanda combinada entre alquiler y venta.
La conclusión de todos estos factores es que va a haber un descenso de la demanda nacional de compra inmobiliaria en el corto plazo, con el subsiguiente descenso de precios, y por otra parte un aumento de la demanda internacional para el 2022, y su peso global en % de las transacciones para 2022, con un ajuste de precios al alza a finales de 2023, cuando la reducción de producción de oferta de obra nueva se ajuste a la demanda. Esto, sumado a que el Euribor a 12 meses (el más utilizado en las hipotecas de España) se sitúa en el 0,111% a 26 de abril de 2022 (no estaba en positivo desde 2015) hace prever esta bajada en la demanda y el incremento de la de extranjeros que harán que los principales actores del sector tengan que adaptarse y dar mayor relevancia a estos compradores ante el panorama de devaluación del euro, inflación, y subida de tipos de interés.
Fundadora y CEO de Inmoself
