Los precios de la vivienda española han subido un 1,9% en el segundo trimestre de 2022, frente al 2,6% del primero, lo que supone un ligero enfriamiento, pero el crecimiento de los precios sigue estando muy por encima de su media histórica. Esta es una de las principales conclusiones del último informe Think presentado por los analistas de ING, “Perspectivas del mercado inmobiliario español”.
Aunque los precios de la vivienda han subido mucho en casi toda España, la dinámica es diferente según las regiones y las ciudades. Las últimas cifras correspondientes a septiembre muestran que el crecimiento de los precios está empezando a enfriarse en todas partes, excepto en las áreas metropolitanas. La dinámica de los precios se ha ralentizado más en la costa mediterránea y en las Islas Baleares y Canarias. El crecimiento de los precios del 6,5% en la costa mediterránea y del 3,5% en las Islas Baleares y Canarias fue muy inferior a la media nacional. Desde principios de este año, los precios incluso han descendido ligeramente. No obstante, este enfriamiento se produce después de un fuerte crecimiento de los precios al comienzo de la pandemia.
Por el contrario, en las áreas metropolitanas, el crecimiento de los precios continúa incrementándose sin interrupción. Aunque en el resto de España cayeron una media del 0,4% en comparación con agosto, en las áreas metropolitanas siguieron subiendo un 1,2% en un mes, con lo que la tasa de crecimiento anual total en septiembre fue del 10,0%.
Combinado con un cóctel de subida de los tipos hipotecarios, deterioro de las perspectivas económicas y alta inflación que erosiona el poder adquisitivo de los hogares, el mercado inmobiliario seguirá enfriándose. Los analistas de ING indican que es probable que el crecimiento de los precios alcance el 7% en 2022, pero se ralentizará hasta el 1% el próximo año, lo que significa que el crecimiento nominal de los precios no podrá seguir el ritmo de la inflación. Con una tasa de inflación prevista del 4,4% para 2023, el crecimiento real de los precios el próximo año será negativo (-3,4%).
La demanda sigue siendo fuerte, pero el impulso se reducirá en los próximos meses
Las cifras de ventas de agosto recientemente publicadas por el INE no muestran un debilitamiento en el número de transacciones. No obstante, sí se espera que estas cifras desciendan en los próximos trimestres. La inflación y las malas perspectivas económicas están ejerciendo una fuerte presión a la baja sobre la renta real disponible que, combinada con el rápido aumento de los tipos hipotecarios y el debilitamiento del crecimiento económico, están creando fuertes vientos en contra para el mercado inmobiliario. Por ello, el informe de ING destaca que es probable que la economía española entre en una leve recesión a partir del cuarto trimestre de 2022.
Los tipos hipotecarios más altos inhiben el crecimiento futuro de los precios
Los tipos hipotecarios han subido mucho desde principios de año, y el informe Think de ING indica que es poco probable que hayamos alcanzado ya el máximo. Los tipos siguen de cerca la evolución del Euribor a un año, con un pequeño desfase. Mientras que el 1 de enero el Euribor seguía siendo negativo (-0,5), en octubre ha subido hasta el 2,7 y las nuevas subidas de tipos podrían volver a presionar al alza en los próximos meses. No obstante, los analistas de ING esperan que el Euribor alcance su punto máximo hacia finales de 2022. Si la eurozona entra en recesión, también disminuirá la disposición del Banco Central Europeo a seguir subiendo los tipos de interés de forma acusada y es probable que los tipos hipotecarios, que también han subido mucho este año, sigan el mismo camino.
A pesar de la subida de tipos, la producción de hipotecas se mantiene. En los primeros ocho meses del año se emitieron un 14% más de hipotecas que en el mismo periodo del año anterior, lo cual es una cifra bastante buena teniendo en cuenta que, tras la pandemia, 2021 fue un año muy fuerte en cuanto a emisión de hipotecas.
Según indica Wouter Thierie, analista de ING, “muchos propietarios de viviendas aprovecharon los bajos tipos de interés del primer semestre para refinanciar su préstamo hipotecario existente a un tipo fijo. Además, los potenciales compradores seguramente aceleraron el proceso de compra para adelantarse a la subida de los tipos de interés. Ambos factores impulsaron la producción de hipotecas en la primera mitad del año, pero este efecto disminuirá gradualmente y presionará a la baja la producción de hipotecas teniendo en cuenta el creciente pesimismo de los hogares y las condiciones crediticias menos favorables, que frenarán la demanda inmobiliaria”.
Previsiones para 2023
Aunque se espera un mayor enfriamiento del mercado inmobiliario español, es poco probable que se produzca una corrección severa. Según las perspectivas del informe de ING, el nivel de precios está cerca de un máximo y caerá ligeramente en los próximos dos trimestres. De este modo, llegaremos a un crecimiento de precios del 7% para 2022 y del 1% para 2023, cifra menor que la inflación.
La incertidumbre, la subida de los tipos de interés y la posible recesión leve a la que se enfrentará España a partir del próximo trimestre frenarán el crecimiento de unos precios que los españoles consideran desorbitados. Según el estudio ING Consumer Research que la entidad publicó en agosto, el 75% de los españoles considera que los precios del mercado inmobiliario están sobrevalorados. En este contexto, a pesar de que la mayoría de los españoles (60%) prefiere ser propietario a vivir de alquiler, solo un 25% dice que es un buen momento para comprar una vivienda.
Los principales perjudicados son los jóvenes, ya que el 72% de los españoles asegura que es difícil que estos se conviertan propietarios de una vivienda en los próximos tres años. De hecho, el 62% de los encuestados también indica que las casas no son asequibles para la mayoría de los españoles.
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