Como británico, me sorprendió conocer que los prestatarios de este país podían «bloquear» tipos de interés fijos durante toda la duración de la hipoteca (es decir, hasta 35 años).
En Reino Unido, esto no es posible. Aunque existen productos denominados hipotecas de tipo de interés «fijo», el tipo de interés permanece invariable durante un periodo predeterminado (hasta 10 años) antes de volver a un «tipo variable estándar».
Cabe señalar que esta tipología suele ser muy poco competitiva, lo que incentiva a cambiar a otra hipoteca sobre la misma propiedad (normalmente no se cobra comisión de cancelación por cambiar de hipoteca una vez finalizado el plazo fijo). Esta estructura fomenta una cultura de rehipotecas, y no es raro que los prestatarios cambien de hipoteca más de cinco veces durante todo el plazo de la hipoteca. Por otra parte, esta cultura ayuda a explicar por qué los agentes hipotecarios son mucho más comunes en el Reino Unido (se utilizan en el 71% de las hipotecas, frente a menos del 15% en España).
A mí me parecía demasiado bueno para ser verdad que los prestatarios españoles pudieran aprovechar el entorno de tipos de interés históricamente bajos que hemos vivido hasta hace poco sin preocuparse por futuras subidas de los tipos de interés. Y, efectivamente, lo aprovecharon. Los datos del BCE muestran que la proporción de hipotecas de tipo variable alcanzó un máximo del 94% en julio de 2006, mientras que en junio de 2022 se registró un mínimo histórico de sólo el 19% (el resto eran casi exclusivamente hipotecas a tipo fijo), lo que indica el importante cambio en el comportamiento de los prestatarios en este periodo de tiempo.
Desde el punto de vista del prestamista, parece haber cierto riesgo en mantener las hipotecas a interés fijo durante este periodo, ya que estaban bloqueando los ingresos del préstamo durante un periodo de tiempo significativo (hasta 35 años). Incluso si la hipoteca se vendiera en el mercado secundario, como es habitual, el activo podría acabar generando rendimientos significativamente inferiores tanto a la inflación como a los tipos de interés de los bancos centrales (que generalmente son mucho más “seguros”), lo que los haría menos atractivos.
Sin embargo, parece que los bancos españoles se han dado cuenta de esta tendencia. Recientemente ha resurgido un tercer producto hipotecario, la hipoteca mixta (es decir, a interés fijo durante varios años, antes de volver a un tipo variable).
Los datos del Índice Colibid, una herramienta analítica que realiza un seguimiento en tiempo real de las solicitudes de los prestatarios y las ofertas de los prestamistas, muestran que el porcentaje de ofertas mixtas realizadas en la plataforma Colibid se ha más que duplicado, pasando del 16% en julio (cuando empezamos a realizar el seguimiento) al 38% en noviembre de 2022.
Este aumento se debe probablemente a dos factores: la fuerte subida del Euribor (12m), que alcanzó una media del 0,95% en agosto, pero aumentó hasta el 2,8% a finales de noviembre y a la continua incertidumbre sobre cuánto subirá el Euribor. Como consecuencia, algunos bancos redujeron o interrumpieron temporalmente la oferta de hipotecas a tipo fijo y, en su lugar, empezaron a ofrecer hipotecas mixtas.
En los casos en que los bancos siguieron ofreciendo hipotecas a tipo fijo, el tipo de interés fue significativamente más alto que antes. Los tipos de interés fijos medios (suponiendo que los clientes se acojan a bonificaciones) pasaron del 1,3% en marzo al 2,5% en noviembre de 2022, con algunas ofertas de hasta el 4,00%. en aquel mes.
La mayoría de las hipotecas mixtas (55%) tenían el tipo de interés inicial fijo durante 10 años, siendo la siguiente opción más común 5 años (37%).
La ventaja de una hipoteca mixta para los prestatarios es que suelen tener tipos de interés más bajos que las hipotecas fijas equivalentes para los mismos clientes, lo que reduce el coste mensual. Esto es especialmente relevante dadas las presiones financieras que sufren muchos hogares a causa de la elevada inflación y el menor crecimiento salarial.
Una hipoteca mixta también proporciona seguridad sobre el coste mensual durante varios años y protege contra futuras subidas del Euribor a medio plazo, a diferencia de un tipo de interés variable.
Muchos prestatarios parecen dispuestos a asegurarse este tipo de interés más bajo en la creencia de que los tipos de interés variables en 5/10 años serán más bajos que en la actualidad (aunque esto es notoriamente difícil de predecir). Aunque los prestatarios podrían cambiar de acuerdo hipotecario una vez finalizado el periodo fijo inicial, esto conllevaría una comisión de penalización (que puede llegar al 2% del capital restante adeudado para las hipotecas a tipo fijo). Esto deben tenerlo en cuenta los prestatarios a la hora de decidir qué opción les conviene más.
Recientemente estuve en un evento en el que el director general de un importante banco español reafirmó su compromiso de seguir ofreciendo hipotecas fijas (en lugar de mixtas), para dar a los clientes seguridad sobre el coste mensual durante la vida de la hipoteca. Esto puede explicar por qué el Santander es el único de los 4 bancos principales en España que ofrece una hipoteca de tipo mixto (aunque muchos de los otros bancos ya las ofrecen).
Por ahora, una hipoteca mixta puede ser la mejor opción para muchos prestatarios, aunque depende de la mejora de los tipos de interés frente a una hipoteca fija y de la visión a largo plazo del individuo sobre dónde se establecerá el EURIBOR. Los tipos de interés y la inflación se mueven en general en la misma dirección, y el BCE prevé que la inflación se reduzca de una media del 8,1% en 2022 al 2,3% en 2024. Sin embargo, es muy difícil predecir el entorno de los tipos de interés a cinco o diez años vista.
Queda por ver dónde se sitúa el mercado a medida que nos adentremos en 2023 y obtengamos más información del mercado sobre qué porcentaje de las nuevas hipotecas que se firman son mixtas frente a fijas.
COO y cofundador de Colibid
