Se avecinan meses de incertibumbre.
Cuando parecía que la pandemia de la COVID-19 había quedado atrás, la guerra entre Rusia y Ucrania ha vuelto a golpear a los mercados. No obstante, no esperamos que estas nuevas presiones se traduzcan en impactos directos significativos en el mercado inmobiliario europeo fuera de la Comunidad Económica Europea (CEE). Sin embargo, las consecuencias indirectas del aumento de los costes de la energía y el deterioro de la confianza empresarial, pueden ralentizar la recuperación económica. Dada la situación, los datos históricos sugieren que los precios de los inmuebles suelen permanecer estables durante los momentos de crisis, a menos que vayan acompañados de una importante recesión económica.
Pasar de una crisis a una guerra
Antes de la invasión de Ucrania por parte de Rusia, Europa ya se enfrentaba a unos datos de inflación realmente elevados. De hecho, las cifras marcaban máximos de las últimas décadas. Esto, sumado al gran incremento en el precio de la energía, cuya tendencia alcista es probable que se mantenga a lo largo de 2022, mermará tanto la confianza de los consumidores como su poder adquisitivo. Asimismo, la inversión empresarial también puede verse frenada tras el aumento de la incertidumbre y los riesgos geopolíticos. De hecho, los sectores con una gran exposición a la energía se verán afectados de forma desproporcionada. Por su parte, las nuevas zonas de conflicto perturbarán aún más las cadenas de suministro y el coste del transporte marítimo aumentará en consonancia con el encarecimiento del petróleo.
No obstante, prevemos que el crecimiento europeo se sitúe significativamente por encima de la tendencia durante 2022, ya que los mercados se siguen recuperando de la pandemia, y aunque no creemos que el crecimiento se revierta como consecuencia de la guerra, es probable que el ritmo de crecimiento retroceda, especialmente si el conflicto se prolonga a lo largo del año. Es posible que los bancos centrales obvien las presiones inflacionistas y reduzcan las expectativas de futuras subidas de tipos, para evitar una mayor presión sobre el coste de la vida, lo que supondría un cierto apoyo para la fijación de los precios de los activos privados y públicos.
A pesar de la escalada, esperamos que las repercusiones directas de la guerra en Ucrania en el sector inmobiliario comercial sean limitadas. Los inversores podrían incrementar sus dudas sobre los mercados bálticos y de Europa Central y Oriental, más cercanos a la esfera rusa, ya que el mayor riesgo se incluye en las valoraciones. En términos generales, puede haber algún impacto sobre el segmento super-prime del mercado residencial en ciudades clave donde individuos rusos con alto poder adquisitivo han adquirido activos susceptibles de ser congelados, pero esto no va a afectar al mercado residencial en general.
El papel de los inquilinos
Durante el cuarto trimestre de 2021 pudimos observar señales positivas de recuperación en los mercados europeos de oficinas, con la ocupación registrando su trimestre más fuerte desde la pandemia junto a la ralentización del ritmo de crecimiento en las tasas de desocupación. Desde UBS AM, seguimos esperando que los inquilinos adopten un enfoque más activo respecto a las futuras necesidades de espacio en 2022, a medida que los nuevos modelos de trabajo se consolidan.
Esto sólo beneficiará a los edificios que sean compatibles con la ocupación posterior a la COVID-19. Por ejemplo, en el centro de Londres, el 90% de la ocupación en 2021 fue para espacios de grado A. El resto del mercado tendrá que realizar importantes inversiones de capital y en el caso de los activos situados en ubicaciones menos favorecedoras, las tasas de obsolescencia se acelerarán.
El mercado prime retail ha seguido estabilizándose, y sólo en Reino Unido se han registrado descensos de los alquileres en el cuarto trimestre de 2021. Ámsterdam incluso registró una recuperación marginal del 2% intertrimestral según los datos de JLL. No obstante, la debilidad persiste en las zonas periféricas y los centros comerciales siguen teniendo problemas en todo el continente.
Por su parte, los mercados asociados al sector logístico son más prósperos, ya que algunos de ellos registraron un crecimiento de los alquileres en el cuarto trimestre del año pasado. Sin embargo, cabe preguntarse si los niveles de crecimiento de los alquileres justificarán las bajas rentabilidades de entrada. Con una presión inflacionista de los costes procedente de todos los ángulos, en los próximos trimestres se pondrá a prueba la voluntad o la capacidad de los operadores logísticos para pagar unos alquileres cada vez más elevados.
Mercados de capitales
Este año ya se ha destinado una cantidad significativa de capital al sector Real Estate europeo y creemos que la mayor parte de ese capital seguirá expandiéndose, aunque puede haber algo más de cautela en los próximos meses y las operaciones podrían tardar más en completarse. Por el momento, no prevemos movimientos significativos en los precios.
Si se observan los acontecimientos históricos de crisis, hay muy pocas pruebas que sugieran un impacto directo en las rentabilidades del sector inmobiliario cuando el acontecimiento no ha ido acompañado de grandes desafíos económicos. De hecho, existen evidencias de que los inmuebles core se consideran un activo seguro en tiempos de crisis y otorgan una mayor rentabilidad. Si bien los precios pueden resistir, es probable que los prestamistas exijan mayores márgenes para reflejar el aumento de las primas de riesgo y el sentimiento negativo general en los mercados financieros.
Responsable de relación con clientes en UBS Asset Management Iberia.
