La actividad inmobiliaria acelerada tenderá a suavizarse durante la segunda mitad de año, debido al incremento de los costes de construcción y la pérdida de poder adquisitivo de los compradores, tras la subida de tipos y el nivel de inflación en máximos, según apunta la nueva edición del Mapa del «Tiempo Urbanístico» publicado por Sociedad de Tasación.
Entre las principales conclusiones que arroja el estudio, los inversores y promotores incrementan su interés por la compra de suelo industrial y logístico en las principales vías de acceso, especialmente en zonas próximas a Madrid y Barcelona, con ligeros incrementos de precio.
Por su parte el sector terciario, oficinas y comercial, se reactiva especialmente en las zonas prime, aunque mostrando una oferta elevada respecto de la demanda contenida en activos ubicados en la periferia de las ciudades.
En lo relativo al segmento hotelero, se alcanzan niveles similares a los previos a la pandemia, captando inversión y reposicionando activos, principalmente en ubicaciones de cosas y las islas.
Claves sobre la situación actual del mercado del suelo
La edición de julio de 2022 del Mapa del “Tiempo Urbanístico” que elabora Sociedad de Tasación apunta ocho claves que hay que tener en cuenta sobre la situación actual del mercado del suelo en el ámbito nacional:
España registra un gran dinamismo en el ámbito residencial dentro de la mayoría de los submercados, tanto en términos de actividad y de precios, como en ambas tipologías de vivienda: obra nueva y segunda mano, así como en rehabilitación de viviendas. Los núcleos urbanos de tamaño medio y las capitales de provincia, así como sus alrededores, siguen registrando un mejor comportamiento que aquellos municipios de menor tamaño, dónde la dinámica es más pausada, con incrementos de precio de vivienda menos acusados.
En términos generales, los niveles de oferta de obra nueva continúan siendo insuficientes para cubrir la demanda actual, lo que estaría provocando subidas de precio generalizadas, principalmente en obra nueva, pero indirectamente también en segunda mano, ya que parte de la demanda se estaría trasladando a este segundo segmento ante la falta evidente de stock disponible. Es un hecho especialmente relevante en Madrid y Barcelona.
En este sentido, el escenario actual de incertidumbre macroeconómica podría estar actuando como estímulo de la demanda, que recurre a la vivienda como inversión alternativa, o incluso como motivación de peso para adelantar sus decisiones de compra. Por otra parte, el escenario actual de actividad inmobiliaria acelerada tenderá a suavizarse durante la segunda mitad de año: mientras que por el lado de la oferta, el incremento de los costes de construcción de hasta doble dígito supone una amenaza en el inicio de nuevas promociones; en el caso de la demanda vendría determinado por una pérdida de poder adquisitivo de los compradores como consecuencia del aumento del coste de la financiación —tras la subida de tipos por parte de las entidades financieras— y unos niveles de inflación en máximos.
En el ámbito de los usos alternativos, el segmento industrial logístico cada vez cobra mayor importancia. El inversor y el promotor han incrementado su interés por la compra de suelo en las principales vías de acceso, especialmente en aquellas zonas próximas a Madrid y Barcelona, con ligeros incrementos en precios. En cambio, en el sector terciario —oficinas y comercial—, si bien se observan signos de reactivación en zonas prime —en especial si se trata de activos de calidad—, en la periferia de las ciudades todavía se detectan niveles de oferta elevados y una demanda contenida.
Por último, la recuperación del sector turístico hasta niveles similares a los previos a la pandemia permitirá al segmento hotelero recobrar su atractivo, promoviendo la inversión y el reposicionamiento de activos, principalmente ubicados en zonas de costa y las islas.
Comunidad de Madrid: alta demanda en residencial y fuerte actividad promotora en el área metropolitana
Al igual que ocurre en otras zonas de España, el comportamiento del mercado del suelo en la Comunidad de Madrid varía en función de las zonas y los municipios. En particular, destaca el alza de los precios de vivienda, hasta niveles similares a los años previos a la crisis de 2008, en zonas con niveles de renta medio-alto. A su vez, las viviendas de mayor superficie con espacios exteriores y/o terrazas —siendo especialmente llamativos los áticos y bajos— siguen siendo la preferencia de los compradores.
Respeto a los locales comerciales, continúa siendo notable la oferta disponible tanto para venta como alquiler en Madrid Capital, observándose disparidad de precios. Sin embargo, se observa una leve mejora en las tasas de ocupación, destacando en especial las zonas prime (Serrano, Gran Vía, Fuencarral, etc.), dónde la oferta después de dos años es casi inexistente.
En el caso de las oficinas, la oferta en alquiler también continúa abundado, siendo menor en el caso de activos en venta. Aunque se observa cierta mejoría en las tasas de desocupación de estos inmuebles, la demanda de este tipo de activos se ha visto especialmente reducida en polígonos y municipios periféricos debido al todavía persistente teletrabajo o modelos híbridos.
Y en lo que al uso industrial se refiere, la escasa actividad ha provocado una estabilización en precios, si bien estos continúan siendo inferiores a los registrados previos a la crisis dadas las elevadas inversiones que son necesarias acometer para acondicionar las naves. Únicamente destaca la actividad de los inmuebles logísticos Last Mile, dotados de última tecnología.
En lo referente a usos alternativos, en la capital se aprecia una reducción en la oferta de suelo comercial en planta baja, en línea con la falta de suelo para uso residencial; y, sin embargo, en el uso industrial se aprecia un aumento de solares en venta en polígonos o en nuevos desarrollos urbanísticos pendientes de gestión.
Entorno de Madrid
El estudio detecta una fuerte actividad promotora en las zonas del noroeste, norte y sur de la capital, principalmente en municipios colindantes con la ciudad de Madrid (Boadilla, Pozuelo y Getafe), así como en aquellos municipios con suelo disponible (Las Rozas, Valdemoro, Colmenar Viejo, San Sebastián de los Reyes, Torrejón de Ardoz y Alcalá de Henares). 12
En los alrededores de la capital, la falta de suelo vacante para residencial cada vez es más evidente y son escasos los ámbitos que pretenden incrementar la oferta de suelo. A la todavía pendiente aprobación de algunos Planeamientos Generales relativos a ciertos municipios, se le suma un acelerado ritmo de absorción de la oferta nueva en aquellos dónde sí se están llevando a cabo actuaciones de urbanización. Esta escasez de suelo, junto con el incremento de los costes de construcción se traduce en un incremento de los precios de obra nueva.
No obstante, conviene diferenciar distintos niveles de actividad inmobiliaria: mientras la primera corona, engloba al conjunto de municipios activos, la segunda corona, está conformada por municipios con escasa actividad.
En lo que concierne a usos alternativos, el stock disponible de oficinas continúa en niveles elevados, no habiéndose todavía recuperado el mercado hasta niveles prepandemia. Dinámica contraria la seguida por el segmento industrial, en especial de naves para uso logístico de elevada superficie, dónde se observan ligeros incrementos de precios y la oferta de suelo destinado a este uso cada vez es más escasa.
Barcelona muestra desajustes entre demanda potencial y oferta de obra nueva
El Mapa del Tiempo Urbanístico muestra claras diferencias en cuanto al comportamiento del mercado en Cataluña función de las zonas. El delegado general de Barcelona Norte en Sociedad de Tasación, Pablo Pluvinet, destaca que “el mercado residencial en Barcelona capital comienza a mostrar signos de desajuste entre la demanda potencial y la oferta de obra nueva existente, esta última significativamente inferior”.
Además, la nueva ley urbanística determina que es necesario destinar el 30% de las viviendas construidas a protección oficial, lo que supone una limitación de cara a iniciar nuevas promociones dentro de la ciudad de Barcelona, desplazando la construcción de nuevas viviendas hacia poblaciones vecinas en las que esta normativa no está vigente.
A raíz de una menor actividad promotora en la Ciudad Condal, se prevé un encarecimiento de la vivienda de obra nueva, e indirectamente también de la oferta de segunda mano. A su vez, esta demanda es posible que acabe trasladándose a otros subsegmentos ante una previsible escasez de oferta. No obstante, se espera que los precios de la vivienda de segunda mano continúen siendo inferiores a los de obra nueva ya que los costes de construcción no tienen un impacto directo en el precio de venta.
En lo que respecta a nuevas actuaciones en residencial, es importante destacar las actuaciones que se están desarrollando en los barrios de Sants-Montjuic y San Martí. Ambos proyectos se encuentran en desarrollo desde antes de la revisión del Plan General, en la que se introduce la nueva normativa sobre vivienda protegida en construcciones de obra nueva.
En el sector terciario, se mantiene la actividad constructora de edificios de oficinas, en especial en las zonas de Poblenou ([email protected]) y San Martí, con un impacto positivo en la oferta de producto nuevo. La recuperación del sector turístico, que se sitúa en niveles prepandemia, está generando un impacto positivo en la ocupación de plazas hoteleras, así como en el segmento de apartamentos turísticos. A su vez, se estima que también se acabe reactivando el sector Retail, hasta ahora el más afectado por la pandemia.
En cuanto a actuaciones de planeamiento urbanístico hay que destacar la aprobación definitiva de la modificación puntual de la zona [email protected], aumentando el metraje destinado a uso residencial y la actividad promotora en la zona. Por otro lado, es importante resaltar el nuevo Plan Especial Urbanístico de Alojamiento Turístico (PEUAT), aunque algo más restrictivo en algunas localizaciones respecto al anterior, y en donde se pretende regular la promoción de nuevas residencias de estudiantes.
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