Málaga se sitúa como el tercer foco de inversión por parte de los distintos actores del sector inmobiliario, solo por detrás de Madrid y Barcelona. Esta es una de las principales conclusiones del informe Visión Málaga 2021 sobre el mercado inmobiliario elaborado por Savills Aguirre Newman, en el que se realiza un análisis de los principales segmentos del mercado inmobiliario de la capital y de la Costa del Sol, así como las previsiones para 2022 en un contexto de potencial necesidad de superficie para distintos usos en el que la provincia ha registrado el mayor aumento en población en el censo en España.
El informe destaca el interés de las empresas tecnológicas por Málaga. La apuesta de Google y Vodafone por la ciudad tendrá un efecto llamada, al igual que la apuesta del sector telemarketing en la Costa del Sol con la llegada de nuevas compañías internacionales. Además, según Visión Málaga 2021, el sector sanitario y sociosanitario en Málaga es uno de los segmentos que mejor se está comportando a nivel inmobiliario. Esta situación se debe a que la provincia presenta unos fundamentales excepcionales para este tipo de activo, como el crecimiento de la población residente y no residente, el aumento de personas mayores de 65 años y el déficit de camas en residencias de mayores.
Mercado residencial
El mercado residencial en Málaga se ha mantenido dinámico y ha estado marcado por dos velocidades: dinamismo en la demanda y en los ritmos de venta en la capital, con una temprana recuperación, y ralentización de las ventas en la Costa del Sol, debido a la imposibilidad de viajar por parte de la demanda internacional no residente, lo que ha provocado una reducción en el número de leads y visitas. Durante 2020 se transaccionaron en la provincia más de 24.600 viviendas, según datos del Ministerio de Fomento, un 50% más que en Sevilla. De ellas, 5.000 viviendas fueron de obra nueva y 19.000 de segunda mano. La intensa actividad en la ciudad quedó reflejada en el incremento de las transacciones de vivienda libre nueva, con un 52% más respecto a 2019.
Desde 2017 a 2020 el incremento del precio medio de una vivienda plurifamiliar en Málaga capital ha crecido un 50% pasando de 216.713€ a 340.387€, un 11% en el último año. El aumento se debe a dos factores: la elevada presión de la demanda que quiere adquirir una vivienda en la ciudad y la incorporación de producto residencial con mayores estándares de calidad orientados a un segmento de poder adquisitivo superior y que anteriormente solo se encontraban en los municipios de la Costa del Sol.
En lo que se refiere a vivienda unifamiliar, esta se concentra en distritos muy concretos de la ciudad y su oferta es limitada, lo que unido a un incremento en sus calidades y estilo ha elevado su precio hasta los 428.904€, un 16% más con respecto a 2019. En cuanto a precios medios de repercusión se refiere, el más elevado para la vivienda plurifamiliar se situó en el distrito Carretera de Cádiz (5.153 €/m²). Respecto a las previsiones, se espera que una vez finalizada la campaña de vacunación y se regularice el tráfico de vuelos desde otros países, se experimente un alto nivel de actividad.
Oficinas
El informe destaca que este mercado ya comienza a mostrar síntomas de recuperación y a despertar el interés inversor institucional en este tipo de edificios en la ciudad. De hecho, se han registrado operaciones en las que han tenido presencia fondos internaciones y nacionales especializados en este segmento de mercado. Por ejemplo, la apuesta de empresas tecnológicas de referencia como Google o Vodafone pra instalar nuevas sedes en la ciudad de Málaga.
En cuanto a las rentas, se han mantenido estables aunque han sufrido ligeros repuntes en algunas ubicaciones, motivados por la escasa oferta existente. Destacan los incrementos de las rentas máximas en todas las zonas (como la zona descentralizada, que ha pasado de 12 a 14€/m²/mes), salvo en prime, y el mantenimiento de las rentas medias en toda la ciudad. Con la escasa disponibilidad y el aumento de rentas por la falta de oferta, se percibe una clara necesidad de espacios de oficinas en torno a 40.000m² en el corto-medio plazo, que actualice además el parque actual de acuerdo con la necesidad por parte de las empresas de mejores edificios con mayores estándares de calidad.
High Street
Respecto al segmento comercial high street, se espera que después de la vacunación, el sector recupere el footfall y la actividad comercial perdida durante la pandemia. Por sectores de actividad, la restauración se ha visto beneficiada y ha ganado presencia en ubicaciones históricamente lideradas por la moda. En cuanto a la inversión, la alimentación ha sido la línea más activa por su resiliencia, así como los edificios que permiten adecuar sus usos en función de la actividad más dinámica en cada momento del mercado. Además, el informe prevé que, durante la segunda mitad de 2021, la actividad a nivel transaccional sea alta, una vez los operadores consoliden sus ventas y sus localizaciones.
En cuanto a precios, la zona prime ha pasado de 183 €/m²/mes a 158 €/m²/mes de media, suponiendo una reducción del 14%, en línea con los principales ejes comerciales de Europa. Ha sido la zona que mejor ha resistido durante la situación sanitaria. Este hecho ha supuesto para algunos operadores una oportunidad junto con el aumento de la disponibilidad para reposicionarse. Marcas como Rituals o Ray Ban han entrado en la zona prime como nuevas firmas en Calle Larios, que ha demostrado su resiliencia.
Logístico
El mercado logístico ha salido reforzado en los últimos meses en todo el mundo. Sin embargo, en Málaga y la Costa del Sol la disponibilidad de estos espacios es prácticamente nula, por lo que para cubrir las necesidades que tiene la demanda existente, se necesita al menos el triple de metros de los proyectos ya en marcha. La renta media para activos logísticos de calidad y que cumplan con los estándares de los operadores dada su escasez en la ciudad, se situó en 5 €/m²/mes. Respecto a nuevos proyectos, el proyecto Green Logistics Parks de Aquila va a suponer un punto de inflexión gracias a un desarrollo sostenible de última generación en la antigua factoría de Bacardí en Málaga.
Mercado hotelero
La perspectiva para el mercado hotelero de Málaga es que en 2023 se recuperen los niveles de ocupación y ADR de 2019, llegando incluso a superarlos. Durante 2020 se han culminado algunos proyectos hoteleros de gran relevancia para la ciudad, y otros 18 han seguido su curso, aumentando así la oferta hotelera en la ciudad. El informe prevé que en los próximos años se incorporarán 2.100 para alcanzar 7.000 habitaciones distribuidas en 83 hoteles.
Residencias de estudiantes
Las previsiones para las residencias de estudiantes en Málaga son positivas y se prevé que a lo largo de los próximos años tenga lugar el desembarco de diversas universidades privadas en la ciudad, lo que permitirá completar el posicionamiento de la plaza como ciudad universitaria de referencia a nivel nacional. El mercado de inversión de residencias de estudiantes sigue muy activo, con interés institucional y elevado peso promotor. Destaca la construcción de los grandes desarrollos tanto en el área de Teatinos como en el entorno del Palacio de Congresos, así como nuevas operaciones de suelo con tal uso.
Healthcare
El sector sanitario y sociosanitario es uno de los mercados que mejor se ha comportado en inmobiliario durante la pandemia y será uno de los que más crezca a lo largo de los próximos años. Según el informe, las razones por las que Málaga se ha convertido en una región excepcional para los activos healthcare son:
- El crecimiento de la población
- El aumento de la población mayor de 65 años
- El déficit de camas en las residencias de mayores: la OMS recomienda 5 camas por cada 100 habitantes mayores de 65 años y la provincia se encuentra en estos momentos en una ratio de 2,5).
- La irrupción del senior living, como fórmula de jubilación para no dependientes, cada vez más demandada por usuarios y en el foco de promotores e inversores.
Respecto a las residencias de la tercera edad, el mercado de inversión está experimentando el desembarco de grupos especializados mediante operaciones de suelo para nuevos desarrollos, activos en rentabilidad y operaciones corporativas.
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