Durante años, el mercado residencial se ha analizado casi siempre desde dos momentos muy concretos: el suelo antes de iniciar una promoción y la vivienda terminada cuando llega al comprador final. Entre ambos extremos, sin embargo, existe una fase mucho menos visible, pero cada vez más relevante para entender cómo se produce vivienda en España: los proyectos en curso.
Los activos WIP, del inglés Work in Progress, forman parte de esa realidad intermedia. Son promociones que ya han iniciado su desarrollo, que cuentan con parte de la obra ejecutada y que, por distintas razones, necesitan una nueva estructura financiera para poder avanzar hasta su finalización.
No hablamos de una categoría marginal. En un mercado con necesidad de vivienda, costes de construcción elevados, plazos administrativos exigentes y financiación bancaria más selectiva, los activos en curso empiezan a ocupar un lugar propio dentro de la conversación inmobiliaria. Representan proyectos que no parten de cero, pero que tampoco han llegado todavía al mercado como producto terminado.
Ahí está precisamente su interés.
Un WIP no es simplemente una obra parada o un activo incompleto. Puede ser una oportunidad si existe una lectura rigurosa del proyecto, de su situación urbanística, de los costes pendientes, del grado de ejecución, de la demanda real y de la capacidad del promotor para completar el desarrollo. La diferencia entre una oportunidad y un problema no está en que la obra esté iniciada, sino en si puede terminarse con una estructura de capital adecuada.
En SodaCrowd hemos empezado a trabajar este tipo de operaciones porque responden a una necesidad muy concreta del mercado. Un ejemplo reciente es el proyecto residencial en curso situado en Villajoyosa, Alicante, compuesto por 130 viviendas, plazas de garaje y locales comerciales. Se trata de un activo con licencia de obra, un grado relevante de ejecución y un nivel de reservas que permite analizar la operación no como una hipótesis, sino como un proyecto con demanda identificada y un plan de finalización definido.
Este tipo de casos muestran bien el potencial de los WIP. No se trata únicamente de financiar una obra pendiente, sino de entender si el activo puede volver al circuito promotor, completarse en plazo y transformarse en vivienda terminada para un mercado que necesita más oferta.
España necesita más vivienda, pero también necesita que los proyectos viables no se queden a medio camino por falta de financiación, por desajustes temporales o por estructuras mal dimensionadas. Cada promoción que se detiene retrasa la llegada de producto al mercado, inmoviliza capital y reduce la capacidad del sector para responder a la demanda.
En ese contexto, los WIP ofrecen una lectura distinta. Permiten recuperar proyectos ya iniciados, acortar determinados plazos frente a una promoción desde cero y concentrar el análisis en una fase concreta: qué falta para terminar, cuánto capital se necesita, qué riesgos quedan abiertos y cuál es la salida comercial prevista.
Esto no significa que sean operaciones sencillas. De hecho, exigen más análisis, no menos. En un activo WIP, el inversor no puede quedarse solo con la ubicación o la rentabilidad esperada. Tiene que entender el estado real de la obra, la licencia, el presupuesto pendiente, los contratos de construcción, el calendario, las preventas, la situación jurídica del activo y el mercado de referencia.
La financiación de este tipo de operaciones obliga a mirar el inmobiliario con más precisión. No se trata de financiar una idea ni de comprar simplemente un activo. Se trata de estructurar capital para completar una transformación que ya está en marcha.
Esta lógica conecta con una evolución más amplia del real estate. El mercado está dejando atrás una visión basada únicamente en la compra directa o en esquemas financieros simples. Cada vez gana más peso una aproximación estructurada, en la que distintos tramos de capital cumplen funciones diferentes dentro de una misma operación.
La banca seguirá siendo un actor fundamental, especialmente en fases consolidadas de los proyectos. Pero no siempre entra en el mismo momento ni con la misma flexibilidad que requieren determinadas operaciones. Entre el capital propio del promotor, la financiación bancaria y la venta final existe un espacio cada vez más relevante para soluciones alternativas, deuda privada, equity estructurado o esquemas mixtos que permitan que el proyecto avance.
Los WIP se sitúan precisamente en ese espacio. Son activos que necesitan análisis inmobiliario, pero también arquitectura financiera. No basta con saber si una promoción tiene sentido comercial. Hay que saber cómo se financia, en qué orden entra el capital, qué garantías existen, qué hitos deben cumplirse y cómo se reparte el riesgo entre las partes.
Para los promotores, este tipo de estructuras puede convertirse en una vía para completar proyectos que, de otro modo, podrían quedar bloqueados. Para los inversores, supone acceder a operaciones vinculadas a activos concretos, con un plan de negocio definido y un horizonte temporal más acotado que el de una promoción iniciada desde cero.
Pero la clave está en la selección. No todo WIP merece ser financiado. Algunos activos arrastran problemas técnicos, jurídicos, comerciales o de costes que hacen inviable su recuperación. Otros, en cambio, pueden volver al circuito promotor si se analizan correctamente y se dotan de una estructura de capital adecuada.
Por eso, el papel de las plataformas especializadas no debe limitarse a canalizar inversión. Deben actuar como filtro. Analizar, seleccionar, estructurar y explicar. En un mercado más sofisticado, el valor no está solo en abrir oportunidades, sino en saber cuáles tienen sentido y bajo qué condiciones.
El inversor inmobiliario también está cambiando. Ya no busca únicamente exposición al ladrillo. Busca entender cómo entra en la operación, qué posición ocupa dentro de la estructura, qué riesgos asume y qué mecanismos existen para proteger su capital. La rentabilidad importa, pero importa dentro de una arquitectura de riesgo clara.
Los WIP pueden ser una respuesta útil en esta nueva etapa del mercado residencial, siempre que se aborden con método. Permiten poner de nuevo en marcha activos que ya han consumido tiempo, inversión y tramitación. Pueden contribuir a que llegue vivienda terminada al mercado en plazos más reducidos. Y ofrecen al capital privado una vía de participación en proyectos con un grado de avance identificable.
No son, sin embargo, un atajo. Son una oportunidad para quien sabe analizar.
La segunda oportunidad del residencial no pasa solo por iniciar nuevos desarrollos, sino también por recuperar aquellos que ya están en marcha y pueden completarse. En un mercado tensionado por la falta de oferta, esa distinción es importante.
El futuro de la promoción inmobiliaria no dependerá únicamente de encontrar suelo o de conseguir financiación. Dependerá, cada vez más, de saber leer en qué punto se encuentra cada activo y qué estructura necesita para llegar al final del camino.
En esa lectura, los WIP pueden ocupar un lugar relevante. Porque no todo proyecto en curso es un riesgo. Algunos son, precisamente, la oportunidad de transformar capital pendiente en vivienda terminada.
Por Emiliano Rapaport, CEO de SodaCrowd
Noticias sobre las transformaciones de las ciudades contadas con la máxima actualidad y calidad.
