El segmento Retail, tras unos ejercicios con menores volúmenes transaccionados, vuelve a estar en el punto de mira de los inversores. Según las previsiones de la consultora inmobiliaria internacional JLL, el año 2024 cerrará con unos 2.000 millones transaccionados en este tipo de activos, superando en un 17% el volumen medio transaccionado en los últimos cinco años.
España ha alcanzado a posicionarse en quinta posición de los mercados europeos más activos respecto a inversión en retail, concentrando el 8% de todo el volumen que ha registrado el sector en Europa durante los primeros nueve meses del año, solo por detrás de Reino Unido (24,7%), Alemania (22,5%), Francia (11%) e Italia (8,9%).
Augusto Lobo, director de Capital Markets Retail de JLL España ha explicado: “Hay apetito inversor en el mercado y seguiremos viendo numerosas operaciones en los próximos meses. El mercado español está en una posición muy buena frente a otros países europeos.” Sobre el perfil del inversor, afirma también que “por primera vez hay mucho inversor privado.” “Hay mucho apetito de capital sudafricano”.
Por tipología de activos, destaca la inversión en centros comerciales, que en lo que llevamos de año han registrado transacciones por valor de más de 1.000 millones de euros, un incremento de cerca del 745% en el volumen respecto al año 2023. La cifra de inversión en centros comerciales en lo que llevamos de año es la segunda más alta desde 2019. Así, durante los nueve primeros meses del año, España ha recibido 1 de casa 6 euros invertidos en Centros Comerciales en Europa.
Entre las principales operaciones de inversión producidas en 2024 en el segmento de centros comerciales destacan la venta de Islazul; la compra por parte de Lighthouse Properties del Centro Comercial Salera por unos 170 millones de euros, la venta de un porfolio de tres centros comerciales (Zubiaurre, Ruta de la Plata y Som Multiespai) propiedad de ASG Iberia a un inversor privado y la venta de Espacio Léon por parte de Blackstone, asesorado por JLL, a Indotek.
A mucha distancia se encuentran los locales High Street, con 325 millones invertidos y los parques de medianas, con operaciones que suman algo más de 180 millones de euros. Lobo señala que “el High Street está dominado por los family offices, ya que estos activos siempre son una preservación de valor. Para 2025 volverá el inversor institucional”.
Por otra parte, los activos de alimentación acumulan 136 millones de euros en operaciones, y se prevé que para cierre de año se habrán duplicado las transacciones respecto a 2023. Existe un gran apetito inversor por los supermercados, sin embargo, la falta de activos a la venta limita la actividad transaccional en este sub-segmento.
Gestoras de inversión, Inversores privados y Socimis copan el mercado
Por perfil de inversor, predominan las gestoras de inversión inmobiliaria, que protagonizan el 34% de las operaciones firmadas hasta el momento en España. Le siguen de cerca el capital privado con un 31% del volumen transaccionado. Las SOCIMI y REIT’s, que en 2023 fueron responsables del 42% del volumen, acumulan en 2024 un 29% del total invertido. El resto de inversores –aseguradoras, corporates, etc.– tienen un peso testimonial en los volúmenes de inversión en lo que llevamos de 2024.
El capital de origen internacional mantiene su protagonismo representando el 70% de la inversión total en 2024, proporción similar a la de 2023.
En cuanto al perfil de los activos transaccionados, el producto Core se mantiene como el preferido de los inversores. En 2024, el 42% de las operaciones firmadas –frente al 50% de 2023– se corresponden con esta categoría de activos. El producto Core+ representó el 32% de los deals cerrados en 2024 –un 31% en 2023– y el Value Added creció en 2024, hasta el 21% de las transacciones frente al 17% registrado el año anterior.
Previsiones para 2025: SCPIs y vuelta del capital Core a centros comerciales
Hacia los últimos meses del próximo año, se prevé una vuelta del capital core a los centros comerciales, impulsados por sus sólidos fundamentales y por un mercado consolidado con un equilibrio entre riesgo y rentabilidad adecuado para las expectativas de este tipo de capital. Así lo confirma el director de Capital Markets Retail de JLL España: “Anticipamos un primer trimestre muy activo en centros comerciales, y mucho capital francés en los parques de medianas”.
Asimismo, las SCPIs ganarán protagonismo, especialmente en los parques de medianas, activos ocupados por retailers similares a los presentes en el mercado francés, yields más atractivas y una gestión menos demandante, encaja muy bien en su estrategia.
JLL prevé una vuelta de la inversión en High Street más allá de los inversores privados locales que, durante estos ejercicios con un mercado de inversión menos pujante, se han mostrado más activos. Y respecto a la demanda inversora por los activos de alimentación, se espera que se mantenga activa.
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