En el informe publicado hoy por el Instituto Nacional de Estadística (INE), se revela que las transacciones inmobiliarias del pasado noviembre de 2023 experimentaron un aumento del 2,1% en comparación con el mes anterior. Una subida moderada que no se habría trasladado interanualmente, donde se observa un significativo descenso internual del -15,1%.
Una disminución más pronunciada que la experimentada en octubre (-11,1%), aunque se sitúa por debajo de la registrada en septiembre, la cual fue la más significativa (-23,7%) desde el inicio de este ciclo descendente a finales de 2022 y la más pronunciada desde julio de 2020, cuando experimentó una disminución del 32,3%. En consecuencia, las transmisiones de la propiedad han experimentado diez meses consecutivos de tasas interanuales negativas en un contexto de altos tipos de interés y encarecimiento de la financiación hipotecaria, aunque el mercado muestra un ritmo activo, con 46.000 operaciones mensuales de compraventa.
En concreto, noviembre ha cerrado con 46.888 operaciones, su cifra más baja en este mes desde 2020, según el INE. No obstante, «debemos de valorar que en 2023 se han superado las 40.000 compraventas mensuales, lo que indica que el mercado ha mostrado un dinamismo y una actividad mucho más intensa de la esperada. Desde Fotocasa Research, detectamos que la demanda de adquisición se sitúa por encima de las cifras de prepandemia, por lo que las subidas de tipos no han congelado la demanda latente, sino que sólo están afectando a la ‘sobredemanda’ surgida”, explica María Matos, portavoz de Fotocasa.
La compraventa de vivienda usada cae un 16% y la obra nueva registra una disminución del 11,1%
La compraventa de vivienda usada suma 38.015 operaciones en noviembre, lo que supone una caída interanual del 16%, mientras que las transacciones realizadas sobre pisos nuevos disminuyeron un 11,1%, hasta las 8.873 operaciones.
Por tipología de vivienda, las transacciones de segunda mano suponen un 80% del volumen total registrado, lo que subraya la situación de descenso generalizada en la compraventa de obra nueva.
Previsiones de cierre de año
En un contexto marcado por el aumento de los precios de la vivienda y el encarecimiento de los préstamos hipotecarios, el mercado inmobiliario experimenta una fase de moderación en las compraventas en comparación con el año anterior. Esta situación está siendo impulsada, en gran medida, por la nueva política adoptada por el Banco Central Europeo (BCE).
Según estimaciones de Fotocasa, aproximadamente el 60% de los compradores ya han sentido los efectos de estas medidas, y un considerable 28% se ha visto obligado a detener el proceso de adquisición de una vivienda. El incremento en el precio de la vivienda y el encarecimiento de las hipotecas están afectando la capacidad adquisitiva de los ciudadanos, generando un cambio en el perfil del comprador.
Este cambio se traduce en un comprador más específico, conformado mayoritariamente por individuos solventes de nivel socioeconómico alto, que probablemente cuentan con experiencia en el mercado inmobiliario. Este fenómeno es característico de momentos de incertidumbre económica, donde la adaptación a nuevas políticas monetarias redefine la dinámica del mercado.
En respuesta a la situación, emergen nuevas figuras en el mercado inmobiliario. Se observa un aumento en la participación de pequeños ahorradores, grandes inversores y compradores extranjeros, categorías parecen menos vulnerables a los cambios en la política monetaria, ya que requieren una menor dependencia de financiación bancaria.
Descenso generalizado de compraventas en CCAA
Por comunidades autónomas y en valores absolutos, Andalucía fue la región que más compraventas sobre viviendas realizó durante el penúltimo mes del año pasado, con 9.857, seguida de Comunidad Valenciana (7.924), Cataluña (7.445) y Madrid (5.064).
Un total de catorce comunidades registraron en noviembre de 2023 menos compraventas de viviendas respecto a 2022. Los descensos más pronunciados han tenido lugar en Extremadura (-34,5%), La Rioja (-28,3%) y Madrid (-25,7%), mientras que en Aragón (-2,2%) y Castilla y León (-7,8%) han sido más moderados.
En el otro extremo, las tres comunidades que elevaron las compraventas de viviendas: Asturias (+6,6%), Cantabria (+5,1%) y Castilla-La Mancha (+2,6%).
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