La inversión en el mercado logístico en España superará los 1.900 millones de euros para el cierre del año, según la consultora Savills, lo que supone un 6,3% por encima del volumen registrado en 2021, todo ello sin contar los activos incluidos en la operación del portfolio Montepino.
La novedad en 2022 ha sido la ampliación del mapa de la inversión institucional en el mercado español. Los datos de Savills señalan una apertura en cuanto a las localizaciones preferidas por los inversores. Los mercados principales de Madrid y Cataluña han concentrado el 69% del volumen y el 54% de los activos transaccionados en el país, pero se ha registrado un incremento de las inversiones logísticas en provincias como Valencia, Sevilla, Vizcaya y Zaragoza, que hasta el momento no habían sido prolíferas en este sector, además de en zonas más descentralizadas como Burgos o Galicia.
Las constantes subidas de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) han provocado un encarecimiento de la financiación, situación que ha derivado en un incremento de los niveles de rentabilidad, los cuales han aumentado 50 pbs adicionales (75 pbs desde inicios de año). Así, las rentabilidades en España se situaron a cierre del tercer trimestre en el 4,75% en activos prime y en el 5,75% en el mercado secundario. El mayor volumen de la inversión ha procedido de capital internacional: el 52% de Estados Unidos y el 16% de Singapur, aprovechando la fortaleza del dólar frente al euro.
De cara al año que entra, Antonio Montero, director ejecutivo de Industrial Logístico en Savills, afirma que “el mercado logístico español en 2023 seguirá ocupando dentro de Europa un lugar predilecto para los inversores en la medida en que el ajuste de precios se lleve a cabo de una manera ágil”.
Madrid
Con el último dato de absorción disponible, entre enero y octubre, se contrataron más de 817.000 m² y se firmaron 69 operaciones de superficie logística en Madrid. En base a estas cifras y al tamaño de algunas de las operaciones cerradas en el último trimestre, las expectativas para el cierre del año sobrepasan el millón de metros cuadrados, en niveles récord del año pasado según Savills.
La oferta ha mostrado un continuo e importante ajuste a la baja desde finales de 2021, pasando del millón de metros cuadrados disponibles, a los algo más de 767.000 m² a cierre del tercer trimestre. Este ajuste se traduce en un descenso de la oferta del 36% tras un aumento del 3% en el número de operaciones.
La nueva oferta estimada para 2022 en Madrid se ha ido reduciendo a lo largo del año hasta un 40% respecto a las previsiones que había a principios de año, cuando se estimaba que se entregarían en torno a 900.000 m². Este ajuste se debe principalmente a las decisiones de postponer el desarrollo de proyectos por la demora en la entrega de los materiales de construcción y por el incremento en los costes, lo que ha generado un aumento significativo en la previsión de nueva oferta para 2023 y 2024. De acuerdo con la consultora, los nuevos proyectos incorporados hasta finales de septiembre elevan el stock hasta los 11,9 millones de metros cuadrados y la disponibilidad en la región es del 6,4%. En este contexto, las rentas prime han mostrado un ligero crecimiento del 2% y la renta media de cierre ha registrado un incremento del 5,3% interanual hasta octubre.
Barcelona
Savills prevé que la absorción en el mercado logístico de Cataluña alcance los 700.000 m2 a cierre de 2022 tras cerrar el tercer trimestre en 585.000 m2. Si bien los datos suponen menor volumen de absorción en la comparativa interanual tras el récord de 2021, las cifras son positivas dada la baja disponibilidad en el mercado -inferior al 2%- y se mantienen en parámetros similares a los registrados entre 2017 y 2019.
Para 2023, Savills estima una entrada de nueva superficie significativa con 640.000 m², de los cuales el 35% ya está pre-alquilado. Mientras tanto, la renta prime ha registrado un crecimiento interanual del 7%, motivado por la escasez de producto y la renta media de cierre de todo el mercado mantuvo la tendencia al alza hasta octubre, situándose en 5,8 €/m2/mes.
Valencia
La contratación logística en Valencia cerrará en torno a los 380.000 m2 en más de 50 operaciones, habiendo sobrepasado ya el total de contratos alcanzados en 2021.
La actividad por zonas mantiene la tónica en cuanto a la preferencia de ubicaciones: la primera corona ha acaparado el 92% de las operaciones y el 69% de la superficie contratada.
La tasa de disponibilidad se sitúa actualmente en el 2%. La estimación de nueva oferta para 2023 se sitúa en casi 500.000 m², dato que se ha visto incrementado con proyectos aplazados de 2022. Del total de superficie esperada para 2023, el 56% ya está comprometido.
Andalucía
Andalucía está introduciéndose y ganando peso en el mercado logístico español. La contratación en el acumulado hasta octubre en Sevilla y Málaga, los hubs principales, se sitúa en torno a 125.000 m² distribuidos en 14 operaciones, en su mayoría concentrada en los proyectos de nueva construcción, agotando la oferta de producto nuevo existente.
La principal diferencia en 2022 con respecto a años anteriores en la absorción es que más del 70% de la contratación se firmó en naves nuevas, lo que a su vez demuestra una importante actualización del parque logístico andaluz.
Las operaciones se han focalizado mayoritariamente en Sevilla y su área de influencia. Del mismo modo, también se han registrado picos de notable actividad en las provincias de Málaga, Jaén y Cádiz.
Savills estima una tasa de disponibilidad por debajo del 10% en el total del mercado andaluz, con producto obsoleto en gran medida. El impulso de la economía en la Comunidad Autónoma ha consolidado la confianza de inversores y promotores, que están abordando proyectos desde el desarrollo de suelos para solventar la falta de producto logístico terminado en los mercados más demandados.
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