España cerró el ejercicio 2024 con un desfase de 134.649 viviendas entre las entregadas y las necesarias para absorber la creación de nuevos hogares. Así lo refleja el informe “Evolución de la producción de vivienda en España”, elaborado por la Asociación Española de Consultoría Inmobiliaria (ACI), que analiza las tendencias del mercado residencial entre 2019 y 2024, y proyecta escenarios hasta 2039.
El estudio concluye que la producción de vivienda en España no acompaña el ritmo de crecimiento demográfico ni se ajusta a la evolución de las necesidades habitacionales. Entre los factores que explican este desequilibrio figuran la escasez de suelo finalista, el encarecimiento de los costes de construcción, las restricciones normativas y los retrasos en los procesos de tramitación urbanística.
Las mayores brechas entre oferta y demanda residencial se localizan en Madrid, con 32.644 unidades de déficit; Barcelona, con 21.148; y Alicante, con 9.143. También destacan las provincias insulares —Baleares, Las Palmas y Santa Cruz de Tenerife— que suman un déficit conjunto de cerca de 19.700 viviendas. En estas zonas, la elevada demanda y las limitaciones urbanísticas generan una tensión estructural en el acceso a la vivienda.
Según ACI, esta situación refleja un problema estructural, en el que la oferta disponible no se adapta al volumen ni al tipo de hogares que se están formando. “España ha dejado de construir al ritmo de su población”, declaró Ricardo Martí-Fluxá, presidente de la asociación, quien añadió que el crecimiento de hogares supera de forma sostenida a la producción de vivienda.
El informe destaca también el peso mayoritario de la vivienda de segunda mano, que representó en 2024 más del 90% del total de transacciones, unas 650.000 operaciones. Este patrón se ha mantenido desde 2019 y responde, en gran medida, a la baja disponibilidad y al coste elevado de la vivienda de obra nueva, lo que ha desplazado la demanda hacia el parque residencial ya existente.
Otro dato relevante es la baja participación de la vivienda protegida en el conjunto del mercado. Solo un 3% de las transacciones en 2024 correspondieron a este tipo de inmuebles, lo que, según el informe, refleja una limitada capacidad de actuación por parte de las administraciones públicas en la promoción de vivienda asequible. Esta situación acentúa las dificultades de acceso para los colectivos más vulnerables.
De cara al futuro, ACI prevé que, aunque la población española superará los 53 millones de habitantes en 2035 —según proyecciones del Instituto Nacional de Estadística—, la formación de nuevos hogares se estabilizará en torno a las 200.000 unidades anuales a lo largo de la próxima década. Este cambio se explica por diversos factores: el envejecimiento de la población, la precariedad laboral, el retraso en la emancipación de los jóvenes y la aparición de nuevos modelos de hogar, como los unipersonales o compartidos.
En este contexto, la ACI propone la adopción de un Pacto de Estado por la Vivienda, que ofrezca un marco estable para la colaboración entre administraciones públicas y agentes privados. El objetivo sería reforzar la seguridad jurídica, impulsar la producción de vivienda asequible y garantizar una planificación territorial acorde con las dinámicas demográficas.
La asociación considera que la solución al problema del acceso a la vivienda no pasa únicamente por aumentar el número de promociones, sino por aplicar una estrategia integral que contemple también la rehabilitación del parque existente, la diversificación de tipologías —con viviendas más pequeñas y adaptadas— y una redistribución territorial más eficiente.
“La experiencia de otros países europeos demuestra que es posible avanzar cuando existe visión estratégica, coordinación institucional y colaboración público-privada efectiva”, concluye el informe. ACI agrupa a las principales consultoras inmobiliarias internacionales con presencia en España, que representan más del 90% del mercado en su ámbito.
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