Los Cerros es uno de los nuevos desarrollos urbanísticos del sureste de Madrid, que contará con más de 14.200 nuevas viviendas de las que el 50% contarán con algún tipo de protección, y que alojará a unas 40.000 personas. Destaca además por encontrarse integrado entre espacios naturales, lo que le posiciona como un desarrollo sostenible comprometido con el medio ambiente. Con una inversión de 3.000 millones de euros, creará 15.000 puestos de trabajo. Su gerente, Marcos Sánchez Foncueva, nos da las claves en esta entrevista, de cómo ha sido concebido este nuevo espacio residencial y urbanístico, así como los plazos de ejecución y las infraestructuras que acompañarán este nuevo entorno.
Pregunta: Los Cerros será uno de los nuevos desarrollos que permitirá a la ciudad de Madrid aumentar la oferta de vivienda, tanto libre como con algún tipo de protección. ¿Qué tipologías de viviendas se podrán encontrar y como está definido el proyecto desde el punto de vista urbanístico?
Respuesta: El proyecto de Los Cerros es un proyecto que se previó junto con el resto de los desarrollos del sureste en el plan general del 97. A partir de ahí se fueron diseñando los sucesivos planes parciales de cada uno de los ámbitos. Es cierto que los planes generales como figura de ordenación se han quedado obsoletos, porque son demasiado deterministas, fijan todo al detalle. Lo positivo es que estamos en un momento de gestión con el Ayuntamiento de Madrid en el que aquello que se proyectó inicialmente, se está adaptando según las necesidades de lo que es hoy la ciudad.
Urbanísticamente es un proyecto en el que se ha tendido a densificar, es decir, edificar en altura liberando mucha superficie para destinarla a espacio público y zonas verdes. Esto es una de las cosas que más definen el ámbito de Los Cerros, porque al conseguir edificar sólo un 12% de la superficie total del ámbito, queda mucho espacio libre para que funcione de manera armónica y contemplando todos los usos. Tenemos usos residenciales, terciarios, oficinas, hoteles, y logístico. Con toda esta mezcla de usos, lo que se pretende es que sea un urbanismo cercano, que se parezca mucho a la ciudad de proximidad, a la famosa ciudad de los 15 minutos. En definitiva, un área que ofrezca todos los servicios principales y en un entorno muy próximo a la naturaleza. En proporción somos el ámbito más verde de la ciudad de Madrid. Los Cerros está en el punto más alto de los desarrollos del sureste y además con elementos naturales muy relevantes como la vega del río Jarama. Por ello, la ubicación física de este desarrollo va a ser muy determinante a la hora de la elección de sus futuros habitantes.
En lo que respecta a las distintas promociones, se contemplan estilos muy diferenciados, con edificaciones en distintas alturas, con un mínimo de cuatro y un máximo de veinte, a la vez que no hemos ido a manzanas cerradas, sino que es un concepto más abierto para integrar más los usos. En Los Cerros queremos recuperar la arquitectura para la ciudad.
P.: Este desarrollo se caracteriza por la preservación de la biodiversidad de la zona, ¿qué actuaciones están contempladas a este respecto?
R.: Efectivamente. Otra de las singularidades de Los Cerros es que tiene una parte de bosque metropolitano que es muy importante. Vamos a contar con 170 hectáreas de zonas verdes donde quedarán integradas las zonas residenciales. Tal y como está concebido, dentro del propio ámbito hay zonas verdes con grandes parques, que harán de conexión entre los diferentes usos del barrio y que a la vez dirijan hacia el bosque metropolitano, que rodeará todo el ámbito. Además, entendemos que la movilidad blanda es fundamental, por lo que se contará con carriles bici, zonas para patinetes eléctricos y especialmente que invite al ciudadano a caminar, con itinerarios peatonales.
P.: ¿En qué fase os encontráis actualmente del proceso de urbanización? ¿Qué plazos manejáis para la finalización de todas las fases y entrega de las viviendas?
R.: Actualmente estamos ejecutando la primera etapa de la urbanización del ámbito. Estamos cercanos al 25%. La previsión es que a finales de este año o en el primer trimestre de 2025, estemos en condiciones de pedir la simultaneidad de obras de edificación y obras de urbanización. En ese momento se puede empezar a edificar. Así, las primeras viviendas edificadas podrían estar para finales de 2026.
Los Cerros tiene tres etapas de urbanización que son sucesivas, por lo que se van a solapar en gran medida, fundamentalmente la etapa 2 y 3, y con la etapa 1 y 2, lo que pretendemos es que cuando estemos en condiciones de pedir esa simultaneidad, comenzar la licitación para el inicio de la ejecución de la etapa 2 con las primeras obras de urbanización. Según estas previsiones, pudiendo solaparse unas etapas con otras, se podría estar finalizando hacia el año 2030.
En lo que se refiere a la comercialización de las viviendas, nos consta que ya hay cooperativas que han llegado a acuerdos con los propietarios de suelo, y ya están pre comercializando. Calculo que entre un 10 y un 15% aproximadamente serán promociones a través de régimen de cooperativa. Las cooperativas en España se han profesionalizado muchísimo en los 10 últimos años y ofrecen mucha garantía y seguridad. En cuanto a las empresas promotoras, entre las que se encuentran por ejemplo Metrovacesa, Vía Célere, Vía Ágora, o Kronos Homes, comenzarán en cuanto tengamos el proyecto de reparcelación aprobado, que esperamos que se produzca a mediados del año que viene.
P.: Además del uso residencial, ¿qué otros usos están contemplados en este nuevo barrio? ¿y en relación con los medios de transporte?
R.: Partiendo de que tenemos un mal sistémico en el urbanismo español, y es que se edifica antes y las dotaciones llegan después, nos consta que el Ayuntamiento está haciendo un esfuerzo para ser capaces de acompasar el crecimiento de la ciudad con la llegada de las dotaciones municipales, cosa que hasta ahora no pasaba. Es decir, la mayor preocupación que tenemos ahora en los desarrollos del sureste, una vez que el Ayuntamiento ha cumplido su compromiso de poner suelo en el mercado para hacer vivienda asequible, de lo que se trata ahora es de acompasar, es decir, de que el crecimiento de la ciudad se produzca de manera armónica y funcional, para que cuando lleguen los primeros residentes, vayan llegando los servicios que ellos necesitan, como los asistenciales, sanitarios, seguridad, educación, etc. Esto se debe programar de manera adecuada, y especialmente si hablamos de los ámbitos del sureste, donde se contemplan 150.000 viviendas.
Respecto al transporte público, hay ya una parada de metro prevista en Ahijones- Berrocales que se va a ejecutar. Además, en Los Cerros, se va a contar con el Bus Rapid Transit (BRT), que permitirá conectar, en unos tres o cuatro minutos, con esta nueva parada de metro. Se están comenzando también a definir cuáles serían las nuevas líneas de autobús de la Empresa Municipal de Transportes de Madrid (EMT), además de la conexión con los municipios cercanos.
P.: Esta primavera habéis recibido el Premio ASPRIMA-SIMA ‘Al Mejor Desarrollo Urbanístico de España’ por “el modelo de gestión colaborativo y participativo llevado a cabo por la Junta de Compensación”. ¿Cómo se ve esto reflejado en el trabajo diario?
R.: A mi parecer es el premio más importante urbanístico en España y es un impulso para seguir trabajando. Hacer ciudad va más allá de tender calles, y la ciudad no la hace el gestor sino el ciudadano. Para nosotros es muy importante saber lo que los ciudadanos quieren para un ámbito como Los Cerros. Nosotros consideramos que la participación del ciudadano es fundamental para que sus ideas puedan encajarse en el desarrollo, y lo considere como su barrio. Los Cerros pertenece al distrito de Vicálvaro y es importante conocer qué quieren los vecinos de este distrito. Para ello contamos con varios canales, como hablar con las asociaciones de vecinos o con la concejalía, y a partir de septiembre u octubre vamos a poner a disposición de los ciudadanos la posibilidad de que vengan a vernos al propio desarrollo, donde además contamos con una maqueta de toda el área. Y por último, pueden contactar también con nosotros a través de las redes sociales y de nuestra web.
P.: ¿Consideras que los nuevos desarrollos puestos en marcha en la Comunidad de Madrid servirán para paliar la falta de vivienda actual?
R.: La necesidad de vivienda y cómo va creciendo la ciudad es una evidencia. Madrid tiene una oferta muy pequeña frente a una demanda muy elevada y eso tensiona los precios, pero el poner tanta vivienda en el mercado en un espacio de tiempo compacto, como los desarrollos del sureste, estamos seguros de que va a ayudar a aliviar tensiones de precios. Con la demanda actual, toda la vivienda de estos desarrollos se ocupará según salga al mercado. Madrid es una ciudad compacta y muy vivible y debe seguir creciendo, pero de una forma orgánica, con un crecimiento muy pensado y equilibrado, y acompasado con las dotaciones necesarias, esto es fundamental. Los cinco ámbitos en desarrollo cuentan con un 50% de vivienda protegida y esto va a contribuir a poner mucha vivienda asequible en el mercado. Las administraciones madrileñas están empujando para poner vivienda en el mercado, y aunque es difícil llegar a un acuerdo de país en tema de vivienda, en nuestra comunidad están alineados a este respecto. No cabe duda de que los desarrollos del sureste van a contribuir mucho a que el problema de la vivienda en Madrid sea menos grave de lo que es hoy y a que los precios se contengan.
P.: ¿Consideras que habría que buscar nuevas fórmulas de acceso a la vivienda más allá de la compra o el alquiler tradicional?
R.: Sin duda. Estamos evolucionando. España siempre ha optado por el régimen en propiedad, pero hay muchas más fórmulas de vida. Por ejemplo, para los seniors, que es un colectivo cada vez más numeroso, hay que facilitarles una forma de vida que hasta ahora no existía. El coliving es otra fórmula que antes era impensable. En definitiva, es el ciudadano el que va demandando estas nuevas formas de vivir. Desde el punto de vista regulatorio no está del todo definido como deben de funcionar estas nuevas formas de tenencia de inmuebles, pero si con el nuevo Plan General de Ordenación Urbana de Madrid que se está empezando a plantear, se da una flexibilidad suficiente, estoy seguro de que se van a empezar a ver nuevas formas de tenencia hasta ahora no vistas, según evolucione la sociedad.
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