Marco Galbusera ocupa el cargo de director general de Eurofund Logisitcs Capital Partners (ELCP) desde el año 2021, la joint venture de Eurofund Group y Logistics Capital Partners (LCP). La compañía que dirige nació con el objetivo de dar solución a las nuevas necesidades de la cadena de suministro y los ocupantes logísticos en España y Portugal. En esta entrevista, nos desvela los objetivos de la compañía a medio y largo plazo, así como las perspectivas del mercado inmologístico para los próximos meses.
Pregunta: ¿Cómo se está comportando el mercado inmologístico durante este 2024? ¿qué perspectivas hay para este sector en los próximos meses?
Respuesta: Durante la primera mitad del año, el mercado inmologístico ha mostrado signos de estabilidad y, a pesar de contar con volúmenes reducidos respecto a años anteriores, se confirma una creciente demanda de inmuebles de calidad para responder a la necesidad de contar con cadenas de suministro más eficientes. Tras varios retos a los que hemos tenido que enfrentarnos en los últimos años, esperamos que la disminución de los tipos de interés y el descenso de las tensiones inflacionistas puedan revertir la tendencia que se venía produciendo y los inversores vuelvan a poner el foco en el suelo de uso logístico. Así, creemos que la demanda de espacios logísticos se mantendrá alta, especialmente en áreas urbanas y cercanas a centros de distribución clave. Las perspectivas para los próximos meses son optimistas, con expectativas de una mayor inversión en infraestructura logística y la implementación de tecnologías avanzadas. Según estimaciones de CBRE, se prevé un aumento de la inversión de hasta el 10% con respecto a 2023, además de un incremento del volumen de contratación en la zona de Barcelona, mientras que en la zona centro el volumen será más moderado. Estamos viendo que el interés también crece en otras zonas como la Comunidad Valenciana, Aragón o País Vasco, cuya actividad inmologística vive una notable efervescencia.
P.: ¿Qué está demandando actualmente el cliente a la hora de construir nuevas naves y almacenes?
R.: Los clientes están requiriendo productos de alta calidad, con certificación ESG y prestando cada vez más atención a las conexiones, a la disponibilidad de mano de obra cualificada y con servicios que puedan facilitar las actividades de los operadores. Todo esto tiene un impacto en la forma en la que concebimos y construimos los activos que después vendemos, ya que el concepto de nave logística tradicional está obsoleto. También estamos implementando la utilización de materiales alternativos como hormigones bajos en carbono o madera. Actualmente, además de garantizar el desarrollo de instalaciones responsables con el medioambiente y la huella que dejamos, estamos impulsando espacios más agradables para los empleados. La sostenibilidad está ligada a una necesidad creciente de crear lugares de trabajo que fomenten el bienestar de los equipos y que ayuden, por ende, a la retención del talento. Esto es algo en lo que en ELCP hacemos mucho hincapié.
P.: ¿Cómo está impactando la automatización y la Inteligencia Artificial en este tipo de activos?
R.: La búsqueda de la eficiencia y la sostenibilidad son factores clave que están transformando el sector en la actualidad y que se deben tener muy en cuenta. A este respecto, la automatización y la IA tienen un impacto cada vez mayor en los activos del sector inmologístico. En el ámbito de la automatización, se emplean robots para el manejo de mercancías, sistemas automatizados de almacenamiento y recuperación, y vehículos autónomos para la logística interna. Por otro lado, la IA se utiliza para optimizar las rutas de distribución, predecir la demanda y llevar a cabo el mantenimiento predictivo de equipos. Estas tecnologías están mejorando la eficiencia, reduciendo los costos operativos y aumentando la capacidad de respuesta del sector, siempre ligado, por supuesto, al impacto medioambiental de nuestros activos y en la reducción de la huella.
P.: Respecto a las necesidades de financiación, ¿cómo se está comportando en este tipo de operaciones?
R.: El sector inmologístico está en un momento de cambio y constante evolución, pero esto hace que sea también una etapa repleta de oportunidades. La financiación para operaciones inmologísticas se mantiene accesible, aunque con una mayor rigurosidad en la evaluación de riesgos debido a la volatilidad económica global. La disminución de los tipos de interés y el descenso de las tensiones inflacionistas ayudará a revertir la tendencia que se venía produciendo durante los últimos tiempos y los inversores están volviendo a poner el foco en el suelo de uso logístico.
Creo que en el sector cada vez nos alejamos más de la visión cortoplacista, y al final los inversores y financiadores están mostrando mayor interés en proyectos con componentes sostenibles y tecnológicos, que ofrecen una mayor rentabilidad a largo plazo y cuyas exigencias se están generalizando.
P.: ¿Con qué activos contáis actualmente en cartera tanto a nivel nacional como fuera de España?
R.: Actualmente estamos enfocados en la expansión de nuestras operaciones y cerrando la compra de suelo, ya que es un buen momento para entrar en activos que necesitan planteamiento, teniendo varios años por delante hasta ver su resultado final. También estamos centrados en la exploración de nuevas oportunidades en ubicaciones emergentes del mercado español, ofreciendo soluciones innovadoras y sostenibles a nuestros clientes.
P.: ¿Qué previsiones a medio plazo tenéis para el desarrollo de activos tanto en España como en el resto de países donde operáis actualmente?
R.: La desaceleración económica ha resaltado la importancia de asegurar la participación activa de los clientes en cada proyecto, junto con una reevaluación del riesgo asociado a las inversiones en el sector inmologístico. Por ello, es esperable un aumento en las rentas y una mayor relevancia de los desarrollos llave en mano sobre los proyectos a riesgo.
ELCP nació para dar solución a las nuevas necesidades de la cadena de suministro y los ocupantes logísticos en España y Portugal, tanto mediante desarrollos exnovo como con el desarrollo de proyectos “Brownfield”, que implican la reconversión de inmuebles industriales mediante su reforma, manteniendo la estructura principal o mediante demolición y completa reconstrucción. Además, también nos ocupamos de un segmento en alza actualmente, como los data centers, con el desarrollo de centros tras la búsqueda de suelo con adecuada disponibilidad de energía, la tramitación urbanística y la obtención de permisos.
P.: ¿Cuál es vuestra hoja de ruta para los próximos años para posicionaros como un actor de referencia en inmologístico en nuestro país?
R.: Tenemos el firme objetivo de seguir creciendo en el ámbito inmologístico, desarrollando proyectos en toda la península ibérica. Nuestro modelo de negocio se basa en la búsqueda constante de oportunidades, así como en la agilidad y la garantía de la rentabilidad futura, y en esta línea queremos mantenernos en los próximos meses y años, siempre buscando nuevas oportunidades que nos ayuden a crecer y a acercarnos cada vez más a nuestro objetivo de convertirnos en un referente para el sector. Queremos seguir ofreciendo soluciones innovadoras y respetuosas con el medioambiente, que se adaptan a las nuevas regulaciones que vendrán y a las necesidades cada vez más específicas de nuestros clientes.
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