Fundada en 1990, Scannell Properties es una empresa de capital privado, especializada en promover desarrollos inmobiliarios, construcciones llave en mano y proyectos especulativos de centros logísticos. Con su sede en Indianápolis, la compañía tiene oficinas en Estados Unidos, Canadá, Francia, Alemania, Italia, España y Reino Unido. Scannell Properties ha completado 850 proyectos con un volumen total de 13 millones de metros cuadrados. Desde que llegó a España en 2021, ha promovido más de 150.000 metros cuadrados en seis proyectos diferentes: tres en Cataluña, dos en la zona centro y uno en Valencia.
El director general para España y Portugal, Javier Inchauspe, nos revela en esta entrevista los proyectos en curso, sus planes de futuro, y hace un repaso de cómo se ha comportado el sector inmologístico en estos últimos años, así como las previsiones para 2025.
P.: Desde que llegaste a la compañía en 2021 para asumir la dirección, ¿qué cambios se han realizado en la hoja de ruta de Scannell?
R.: Nuestros proyectos tienen tres fases principales, uno es el desarrollo del proyecto; después la comercialización a clientes, a los usuarios de las naves, y por último todos los desarrollos logísticos que hacemos los vendemos también a inversores, ya que no somos patrimonialistas.
Y esto es lo que llevamos haciendo desde que la compañía llegó a España. Actualmente hemos acabado ya las tres fases de todos los proyectos, excepto el desarrollo de San Agustín de Guadalix, en Madrid, que estamos todavía comercializando, buscando usuarios para posteriormente ponerlo a la venta, y también estamos finalizando Montornés del Vallés, en Barcelona, uno de los tres proyectos que tenemos en Cataluña, que se alquiló en verano y que esperamos cerrar su venta a un fondo ante de final de año.
P.: ¿En qué proyectos se encuentra inmerso actualmente Scannell en España?
R.: Además de los dos activos citados, estamos también negociando algún llave en mano con clientes, y en paralelo nos encontramos en busca de cerrar acuerdos de opciones de suelo para nuevos desarrollos llave en mano.
Respecto a las localizaciones de interés para la compañía, cuando empezamos en 2021, Madrid y Barcelona eran las mejores opciones, aunque Madrid está perdiendo algo de peso porque ha habido mucha construcción en estos años, con lo cual hay bastante disponibilidad para hacer proyectos a riesgo. Barcelona sigue siendo muy atractivo porque hay poca disponibilidad por la falta de suelo, y Valencia está ganando terreno. Estas dos ciudades ahora mismo tienen mucha demanda de desarrollos logísticos, mientras que Madrid, aunque sigue siendo muy interesante, parte de esa demanda puede estar satisfecha por los productos que ya están construidos.
Gran parte de los proyectos que hemos realizado han partido de activos en desuso que se han puesto en valor, y esto es una forma de dar solución a la problemática de la falta de suelo a través de la regeneración de antiguas naves industriales. El primer proyecto que hicimos de este tipo fue la compra de una nave muy antigua en Santa Perpetua de Mogoda, que se derribó y se construyó una nueva nave de 20.000 metros cuadrados. Otro proyecto que se hizo en Barcelona fue el derribo de una discoteca ubicada en suelo industrial, que transformamos en una nave logística de última generación. Y la nave de San Agustín de Guadalix, en Madrid, era anteriormente una nave muy antigua ocupada por la compañía L’Oreal.
P.: ¿Quiénes son los principales clientes de Scannell?
R.: En nuestro caso hemos alquilado principalmente a operadores logísticos, por ejemplo a Dachser, uno de los mayores operadores en Europa, a quien hemos alquilado una nave en la localidad valenciana de Manises. También hemos alquilado una nave en Montornès, en Barcelona, a la compañía Transaher. Otro activo que hemos alquilado en Santa Perpetua, en Barcelona, ha sido a Daher, un operador logístico francés. Y por último muy cerca de Madrid, en Alovera, a otro operador logístico español, Cárcaba.
La mayoría de nuestros clientes hasta ahora son operadores logísticos nacionales e internacionales, aunque actualmente estamos tratando también con algún usuario final y alguna empresa de distribución, para proyectos llave en mano.
En general los proyectos que desarrollamos se venden posteriormente a un inversor una vez alquilado, para lo que negociamos unas condiciones muy favorables con el inquilino, de cara a nuestro futuro comprador.
P.: ¿En qué se diferencia Scannell frente a otras posibles empresas de su competencia?
R.: Este es un sector donde han aparecido muchos nuevos competidores, porque hace unos años había unos pocos promotores que vendían el producto a los inversores, pero en los últimos años ha habido cada vez más inversores interesados en este mercado, y muchos de ellos han comenzado a promover directamente, con lo que ha surgido mucha competencia. La gran ventaja que tenemos en Scannell Properties es que somos una compañía independiente, familiar, lo que nos da una gran ventaja frente al resto porque no hay diferentes accionistas, y la toma de decisiones es muy rápida, lo que nos da muchísima agilidad y flexibilidad. Es una diferencia importante respecto a otras empresas. Vengo de otras compañías donde sí que había un proceso previo a la compra bastante largo.
Otro punto que nos diferencia es que nosotros compramos el suelo con fondos propios, con equity. Hay muchas compañías que antes de acometer un proyecto deben tenerlo prevendido, mientras que en nuestro caso este proceso es mucho más ágil.
Desde la compañía estamos siempre en busca de nuevos desarrollos, y de hecho actualmente estamos analizando varias posibilidades de nuevos suelos, tanto en Madrid como en Comunidades vecinas, principalmente Castilla-La Mancha, aunque cubrimos todo el mercado español y portugués.
P.: La inversión en inmologística parece que ha ido ganando terreno en los últimos años. ¿Cómo afecta la llegada de nuevos inversores al sector frente a la escasez de suelo para nuevos desarrollos?
R.: La llegada de nuevos inversores hace que haya mucho interés en la compra de activos, pero también muchos de esos inversores se han lanzado ellos mismos a desarrollar, con lo cual han creado mucha competencia. Muchos de esos inversores han llegado con poca experiencia y se han lanzado a comprar suelos para desarrollar naves por la presión de invertir el dinero. Esto se ha traducido en que por ejemplo zonas como Madrid, cuentan ahora con mucha disponibilidad, porque han desarrollado nuevos proyectos en zonas donde había cierta demanda, pero no tanta como para realizar tal inversión. Esto se traduce en que si hace unos años había una tasa de disponibilidad por debajo del 5%, hay zonas donde ahora existe una tasa de disponibilidad de más de 15% y por tanto son naves que se encuentran vacías. Además, al haber tanta disponibilidad en estas áreas, las rentas de alquiler no pueden incrementarse, con lo que el inversor se ha encontrado con el resultado contrario al que esperaba con estas operaciones.
Por citar algunos ejemplos, la zona de Getafe tiene mucha disponibilidad y la tercera corona también, al sur Madrid, en el área de Illescas, lo que hace que los inversores que únicamente buscan rentabilidad miran más hacia otros mercados como Barcelona, donde están dispuestos a pagar más.
P.: En tu opinión ¿qué factores serían fundamentales para agilizar suelos y poder crear más oferta para este sector?
R.: Se puede hacer mucho, pero la administración es muy lenta y el desarrollo del suelo es muy pesado. Si un cliente tiene necesidad de una nueva nave suele ser a uno o dos años vista, pero el desarrollo del suelo es mucho más largo y es por eso por lo que tenemos que ir casi siempre a suelo finalista, a suelo urbano consolidado, con un precio muy elevado, con lo cual hay que hacer todo lo posible para reducir esos tiempos de tramitación de todo el desarrollo del suelo. Esto ocurre donde hay que desarrollar proyectos de reparcelación, planes parciales, que son muy largos porque tienen informes sectoriales que dependen de la comunidad.
Si hablamos de un suelo con un proyecto de reparcelación, un proyecto de urbanización, un plan parcial y luego presentar la licencia y urbanizar, si es un solo propietario puede ir muy rápido, 3 o 4 años, pero si son muchos propietarios, el proyecto de reparcelación puede tardar hasta 7 u 8 años.
Debería haber un compromiso de plazos por parte de las administraciones públicas en analizar todas las cuestiones, pero no lo hay, aunque hay administraciones mucho más ágiles que otras.
P.: Desde un punto de vista más genérico ¿cómo ha evolucionado el sector inmologístico en estos últimos años en España?
R.: Es un sector que se ha profesionalizado mucho. Cuando hablamos de estos últimos años, yo diría desde el 2016-2017, con la aparición de nuevos actores.
El nivel de calidad de las naves logísticas que estamos haciendo en España es muy alto. Ya estamos a los mismos estándares que en otros países. Todos los proyectos que se hacen tienen su certificación o su sello medioambiental, de la misma forma que en otros países europeos.
También lo que ha cambiado es que la mayoría de los actores ahora son empresas extranjeras y hay pocas empresas nacionales. Hemos pasado de que quien copaba la mayoría de los proyectos eran promotores, y ahora hay muchos inversores.
Y por parte de la demanda, también han evolucionado mucho los requerimientos de los clientes. Actualmente se demandan naves cada vez más especializadas, adaptadas al negocio que van a ejercer allí. También más equipadas, con más especificaciones técnicas que como desarrolladores tenemos que aplicar para el usuario final.
Ahora mismo no podríamos pensar un proyecto que no tenga el máximo nivel de certificación medioambiental. Es un requisito no solo por parte de los clientes y usuarios, sino también por parte de los compradores del desarrollo logístico.
Los fondos necesitan tener en su cartera edificios certificados medioambientalmente y con el mayor sello posible. Es evidente que si nosotros queremos posicionar bien un activo tenemos que ser muy exigentes en este aspecto. En el caso de Scannell lo hacemos a través de BREEAM, y todos nuestros activos tienen una certificación mínima de Excelent.
Además de este aspecto, cada vez hay más demanda, por parte de algunos clientes e inversores, en lo que llamamos el wellbeing o bienestar, en relación a los beneficios para el empleado que trabaja en las naves logísticas. Esto se suma a que, hasta hace unos años, este sector requería de poco personal, pero cada vez los procesos son de alguna forma más tecnológicos, y esto requiere de más recursos humanos.
La localización es otro de los requisitos por parte del cliente, especialmente para grandes compañías, o para desarrollos de un cierto tamaño, debido al grado de empleabilidad que van a necesitar, asegurando que vayan a poder contratar bastante gente en esa zona y mantener a los empleados.
Hilándolo con lo anterior, cada vez es más importante que las naves logísticas tengan muchas facilidades o áreas pensadas para los empleados, es decir, mejores zonas para comer, para descansar, transporte público, aparcamientos, etc. de forma que sea más fácil atraer y conservar el talento. Y especialmente en zonas muy consolidadas para la logística, donde hay mucha competencia.
Respecto a los sectores que más consumen este tipo de activos, desde el 2015 hasta ahora, el gran motor de la logística era el ecommerce, que es la actividad que más ha crecido, donde destacaba Amazon, que era el principal consumidor de naves logísticas en estos últimos años. Y aunque actualmente esta compañía ha frenado su expansión, ahora hay una infinidad de empresas que se dedican al ecommerce o empresas de distribución clásica que también tienen una división de este tipo.
P.: En este sentido, ¿qué ubicaciones son las más demandadas?
R.: Depende un poco de la actividad. Principalmente hay que diferenciar el tipo de cliente, si va a hacer una distribución local, regional o nacional. El que va a haceruna distribución local, por ejemplo en Madrid, para distribuir en la capital y su zona de influencia, demandará naves lo más cercanas a Madrid o la M-40 o la M-45.
El que hace una distribución nacional, pero quiere estar en Madrid, no querrá pagar rentas tan altas puesto que tampoco tiene una ventaja estar tan cerca del centro, con lo buscará una localización en la llamada tercera corona, que es la zona este, la zona más cercana a Guadalajara, y la zona sur, la zona más cercana posible a Toledo.
Respecto a los inversores que empiezan ahora están muy especializados y conocen bien la logística, y prefieren pagar más por activos ubicados en la primera corona de Madrid, porque siempre va a ser una garantía de tener muchos clientes interesados en esta ubicación. Pero si piensan en un distribuidor nacional, saben que no necesitan estar tan cerca de la zona centro, por lo que también les interesan ubicaciones más alejadas, como por ejemplo en Illescas (Toledo) donde se encuentran todos los inversores principales internacionales. Los grandes fondos de inversión buscan mucho volumen y las naves más grandes se sitúan en mayor medida en la segunda y tercera corona que en el centro, lo que les asegura un gran volumen de renta.
P.: ¿Podrías darnos algunas previsiones de cara a 2025 en lo que al sector inmologístico se refiere?
R.: Desde el punto de vista de la inversión vamos a ver muchas operaciones de venta de naves a fondos, y mucho interés por parte de los inversores ayudado por la bajada de los tipos de interés. Esto es sin duda primordial para que se anime el mercado de inversión. Por otro lado, hay que estar muy atentos al comportamiento de la demanda, ya que desde hace un año está un poco frenada, especialmente en Madrid y Barcelona, y aunque seguimos estando en niveles importantes ha decrecido respecto al 2021 y 2022. Esto va a depender también de cómo evolucione la economía, ya que cuanto más consumo haya más necesidades de naves logísticas habrá, pero somos muy optimistas en cuanto al mercado de inversión. Por otro lado, debemos estar muy atentos al comportamiento de la demanda, para que se absorban los metros cuadrados que hay disponibles en la actualidad, especialmente en la capital.
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