Consuelo Villanueva, directora de Instituciones y Grandes Cuentas en Sociedad de Tasación nos ofrece una entrevista en exclusiva para hablar de las tendencias del mercado inmobiliario este 2024.
Pregunta: ¿Qué comportamiento prevéis en las compraventas de viviendas para este primer trimestre del año? ¿Se está comportando mejor la vivienda de obra nueva o la de reposición?
Consuelo Villanueva: Previsiblemente los tipos de interés se mantendrán en niveles elevados durante la primera mitad de 2024, por lo que es esperable que durante este periodo las compraventas y la concesión de hipotecas continúen en un proceso de contracción, en línea con la tendencia observada en 2023. Una mejora de las expectativas de bajada de tipos podría todavía posponer parte de la toma de decisiones unos meses, materializándose estas en la segunda parte del año.
Si diferenciamos por tipología de vivienda, la usada, que concentra el 85% de las transacciones que se producen en España, es la que estaría ejerciendo mayor peso en esta dinámica contractiva de actividad. Según el INE, este segmento habría registrado una caída interanual del 12% en el acumulado del año hasta noviembre de 2023 -último dato disponible-.
La vivienda nueva, a pesar de haber registrado también un descenso en el número de operaciones formalizadas hasta noviembre de 2023 (-4% interanual), presenta un stock disponible muy inferior. Y esto, sumado a unas prestaciones que la vivienda de segunda mano carece (mayor eficiencia energética, zonas comunes, luminosidad, etc.), lo hace mucho más atractivo para la demanda.
P.: A pesar de que los tipos de interés siguen altos y que se conceden menos hipotecas, las cifras muestran que los precios de la vivienda siguen al alza. ¿Cómo creéis desde vuestra perspectiva que van a evolucionar los precios en los próximos meses? ¿Qué zonas consideráis que podrían tener bajadas de precios a corto plazo?
C.V.: Al hilo de lo anterior, prevemos una ralentización del mercado inmobiliario durante los dos primeros trimestres del año en términos de actividad. Sin embargo, este comportamiento no será replicable por el lado de los precios de vivienda. En este caso, esperamos una moderación continuada en los incrementos del precio medio de la vivienda en España, con una tendencia cada vez más marcada hacia la estabilización. En el caso de la vivienda nueva, por ejemplo, la proyección del precio medio para junio de 2024 es de 2.925 €/m2, lo que supondría un incremento interanual del 4,1% frente al 6,4% registrado en junio de 2023.
Por mercados, es esperable que las zonas con mayor dinamismo, como las grandes ciudades y las zonas turísticas, continúen con una demanda todavía activa y, por lo tanto, los precios reflejen una mayor resistencia. Por otro lado, las zonas de menor dinamismo económico y menos atractivas para la demanda podrían sufrir desaceleraciones en precios más pronunciadas, incluso con algunos ajustes a la baja.
P.: ¿Quiénes son los principales compradores de vivienda ahora mismo? ¿Ha habido cambios sustanciales en este aspecto en el último año? ¿Habéis visto un mayor porcentaje de compra de viviendas por parte del capital extranjero?
C.V.: En el último año la demanda de vivienda se ha contraído (caída del -10% interanual en el total de compraventas). Sin embargo, esta caída ha sido mayor en el caso del número de hipotecas de nueva concesión (bajada del -18% interanual). Esto se debe, principalmente, al encarecimiento de financiación, desde julio de 2022, que ha derivado en un reacomodamiento de la demanda.
Esta importante diferencia entre el número de compraventas e hipotecas pone de manifiesto que la compra sin financiación ha pasado a ser relevante, ascendiendo en la actualidad esta ratio hasta el 35%-40%, máximo en una década.
La demanda, que continúa actualmente activa en España, responde a un perfil solvente de comprador, bien de reposición, que emplea el capital amortizado de una transacción previa para acceder a una vivienda con mejores prestaciones; o bien un perfil de inversión, que puede ser, a su vez, comprador extranjero en costa tanto de primera como segunda residencia, bien particular nacional senior que accede a la compra de vivienda para destinarla al alquiler, o bien fondos de capitales, que operan sobre todo en el centro de las grandes urbes, como Madrid o Barcelona.
P.: Hace unos días, el BCE anunciaba que la bajada de tipos en la eurozona llegaría este verano. ¿Cómo crees que se verá reflejada esta bajada en la compraventa de vivienda y qué tipología de vivienda puede verse más favorecida? ¿Veremos sus efectos en este año?
C.V.: Una hipotética bajada de los tipos de interés facilitaría la adquisición de vivienda a potenciales compradores, y al mismo tiempo reduciría la presión de aquellas familias que tienen una hipoteca variable indexada con el Euribor. Es decir, permitiría devolver más dinamismo al mercado residencial en términos de transacciones de vivienda, siendo probablemente la vivienda usada la más beneficiada porque es la que presenta un mayor stock disponible.
Ahora bien, conviene estar atentos a los términos en los que se produzca esta reducción de los tipos en la Eurozona, puesto que cabría esperar una relajación de la política monetaria prolongada en el tiempo.
P.: Desde tu punto de vista como profesional del sector inmobiliario ¿qué medidas crees que podrían ponerse en marcha para favorecer el acceso a la vivienda por parte de los jóvenes?, uno de los colectivos que tiene más complicado el acceso a una vivienda en propiedad.
C.V.: Uno de los grandes retos que tiene el mercado inmobiliario en España, y esto es algo de lo que venimos hablando en Sociedad de Tasación desde hace años, es el acceso de los jóvenes a la vivienda. Un verdadero desafío que por ahora no está encontrando una respuesta generalizada en todo el país, más allá de proyectos e iniciativas puntuales que se están llevando a cabo en algunas comunidades autónomas.
A nuestro juicio, la solución ante un problema de estas características pasa por una colaboración público-privada, que vaya encaminada a facilitar el acceso a la vivienda especialmente a aquellos colectivos como los jóvenes que, en muchos casos, tienen capacidad adquisitiva para afrontar el pago de la cuota de una hipoteca, pero sin embargo carecen de los ahorros suficientes para hacer frente al importe inicial que conlleva una compraventa.
Además, un impulso a la construcción de viviendas protegidas con precios asequibles tanto en venta como en alquiler ayudaría a un primer acceso a la vivienda y a la creación de nuevos hogares.
P.: . Y desde el punto de vista de la sostenibilidad, ¿se está viendo reflejado el valor de tasación de las viviendas por contar con medidas sostenibles, como la reducción del consumo energético, etc.?
C.V.: La sostenibilidad que es determinante en el posicionamiento en el mercado de cierto tipo de activos, cada vez está cobrando mayor protagonismo en el sector residencial. Dentro de este sector, la obra nueva es un producto premium, que “ha hecho los deberes” y es una de las características que la demanda aprecia y valora. Para la vivienda usada, es una asignatura pendiente. En España encontramos un parque de viviendas envejecido y que requiere de adecuación a las condiciones de eficiencia energética y accesibilidad entre otras y es algo que en los próximos años, con la entrada en vigor de la normativa europea en cuanto a exigencia de condiciones de eficiencia energética, será una carga manifiesta que previsiblemente influirá en el mercado de este tipo de viviendas.
A nivel datos, en el cuarto trimestre de 2023, desde Sociedad de Tasación observamos que el 72% de las viviendas promovidas en obra nueva, de acuerdo con las promociones que monitorizamos, obtienen la máxima calificación posible en términos de emisiones, mientras que el 54% alcanza la máxima eficiencia en consumo de energía. Contar con una calificación energética “A” ha dejado de ser considerado un beneficio adicional para convertirse en una característica esencial en el mercado de la obra nueva.
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