La capacidad del mercado inmobiliario español para incrementar la producción de vivienda continúa condicionada por la limitada disponibilidad de suelo residencial en fase finalista. Así lo recoge el Informe Suelos 2026: Situación y potencial de las bolsas de suelo residencial en España, elaborado por Atlas Real Estate Analytics, que analiza de forma detallada el estado del suelo residencial y su viabilidad real para transformarse en nueva oferta de vivienda.
El informe señala que el planeamiento urbanístico vigente identifica suelo con capacidad teórica para casi siete millones de viviendas, pero esta magnitud contrasta con la realidad operativa del mercado. Más del 74% del suelo residencial permanece sin urbanizar y menos del 0,5% se encuentra actualmente en fase de edificación, lo que limita de forma estructural la capacidad de generar nueva oferta a corto y medio plazo.
El análisis se enmarca en un contexto de déficit estructural de vivienda, que el estudio sitúa en torno a 680.000 viviendas al cierre de 2025, como consecuencia de una creación de hogares sostenida y de un volumen de producción residencial inferior a las necesidades demográficas. Las proyecciones empleadas indican que hasta 2037 se crearán alrededor de 3,2 millones de nuevos hogares, lo que exigiría un ritmo de construcción significativamente superior al registrado en la última década.
Más allá del volumen de suelo clasificado, el informe concluye que los plazos de desarrollo urbanístico constituyen una limitación estructural. El análisis histórico de desarrollos residenciales muestra que los procesos de transformación de suelo superan, de forma generalizada, los veinte años, reduciendo la capacidad del sistema para responder con agilidad a la demanda.
A estos factores se añaden las restricciones derivadas de las infraestructuras. El acceso a la red eléctrica se identifica como uno de los principales cuellos de botella: solo el 13% de las viviendas potenciales dispone de un acceso rápido a la red eléctrica y menos de la mitad presenta condiciones consideradas adecuadas, lo que condiciona tanto los plazos como la viabilidad de los desarrollos.
De forma complementaria, el informe señala que aproximadamente el 20% del suelo residencial potencial cuenta con un acceso positivo a redes de transporte de alta capacidad, mientras que una parte relevante se localiza en ámbitos con conectividad insuficiente, limitando el desarrollo de proyectos de mayor escala.
Desde una perspectiva territorial, el estudio evidencia una elevada heterogeneidad entre provincias, con áreas que concentran simultáneamente alta demanda y limitaciones operativas de suelo, y otras en las que la capacidad disponible resulta insuficiente incluso movilizando la totalidad del suelo en gestión.
El informe concluye que la escasez de suelo finalista no responde únicamente a factores administrativos, sino a una combinación de plazos urbanísticos prolongados y restricciones estructurales de infraestructuras. En este contexto, apunta a la necesidad de una planificación más integrada del suelo y de las infraestructuras energéticas y de transporte para mejorar la capacidad real de producción de vivienda en España.
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