El sector Living, que agrupa todos los segmentos del inmobiliario que forman parte del ciclo de vida de las personas (residencias de estudiantes, flex living, suelo, residencial en alquiler, residencial en compraventa y senior living), sigue consolidando su posición como foco de inversión. Durante el primer semestre, ha liderado la inversióninmobiliaria en España con cerca de 1.629 millones de eurosy concentrando el 31% del total transaccionado (frente al 25% de primer semestre de 2022), según datos de CBRE, primera firma internacional en consultoría y servicios inmobiliarios.
En este periodo, la inversión en Living ha estado muy condicionada a cuatro grandes transacciones, por encima de los 80 millones de euros, que aunaron más de la mitad del volumen total y tuvieron lugar en los tres primeros meses del año, periodo que ha concentrado gran parte de la inversión. Por trimestres, el segundo únicamente ha supuesto un cuarto del total invertido en Living en el semestre.
El segmento de inversión residencial se posiciona como producto estrella por volumen transaccionado, con el 72% del total invertido en Living a través de 1.174 millones de euros, de los cuales 1.033 millones se correspondieron a producto BTR y 140 millones a PRS. Durante el primer semestre, destaca la mayor confianza por parte de los inversores y traslación de la demanda hacia el segmento affordable, que supuso el 42% del total invertido en Multifamily.
El Flex Living escala hasta la segunda posición por volumen de inversión dentro del Living, con 240 millones de euros (15% del total), estando el 69% del volumen total dirigido a Corporate Living y el 31% restante a Coliving. Por ubicaciones, destacan Madrid y Barcelona, seguidas de Málaga y Sevilla. El potencial de este segmento se apoya en una demanda creciente que busca una solución habitacional hasta ahora inexistente. Según CBRE, el mercado de operadores de espacios flexibles está muy atomizado si bien la consolidación ya ha comenzado.
La inversión en residencias de estudiantes ha sido limitada durante el primer semestre debido a que la diferencia de precio entre vendedor y comprador todavía no se ha ajustado, transaccionándose 215 millones de euros (13% del total) a través de ochos operaciones por todo el territorio nacional. Sin embargo, con una tasa de provisión de camas del 6,7% en España, muchos inversores tienen el foco puesto en nuestro país. Según CBRE, 19.000 nuevas camas se sumarán a la oferta actual de residencias de estudiantes hasta 2025.
El Senior Living aún no ha registrado actividad transaccional en el 2023, siendo su gran limitación la falta de operadores especializados mientras que las perspectivas demográficas avalan un gran crecimiento de este producto a futuro.
“Situándose en una fase incipiente si se compara con otros mercados, el sector Living es uno de los segmentos inmobiliarios con mayor potencial de crecimiento en un escenario de falta de oferta frente a una elevada demandaen todas las tipologías de producto. El envejecimiento de la población, ligado a una mejor calidad de vida; los cambios en las unidades familiares, cada vez con más hogares unipersonales pero con mayor pluralidad; o el aumento de la movilidad entre ciudades y países están redefiniendo los espacios habitacionales”, comenta Javier Kindelan, Vicepresidente y Head de Living de CBRE España.
También está ganando peso en el mercado español el segmento del residencial de lujo, ultra lujo y productos de branded y serviced apartment. Comprende tres tipologías de activo: Luxury (viviendas con ubicación prime y proyecto diferenciador), Serviced Apartments (viviendas de lujo con un amplio catálogo de servicios) y Branded Residences (viviendas de lujo asociadas con una marca). Para Javier Kindelan, “en el contexto europeo e internacional, España cobra cada vez mayor atractivo, competitividad y singularidad frente a otros mercados más consolidados como Miami o Dubái. La amplia oferta cultural y de ocio, junto con la excelente experiencia gastronómica, son factores determinantes para el impulso de este segmento. A nivel nacional, se están viendo proyectos en Madrid, Barcelona, Baleares y Costa del Sol”.
Fundamentales positivos de demanda y escasa oferta mantienen el pulso del mercado residencial
Tras un 2022 récord para el mercado de compraventa, la previsión de CBRE apuntaba a una ralentización de las transacciones y reducción en el ritmo de crecimiento de la vivienda en 2023 a consecuencia del incremento de los tipos de interés. Sin embargo, el mercado residencial se ha comportado mejor de lo esperado durante el primer trimestre con 158.000 viviendas vendidas (14,5% por parte de extranjeros), un crecimiento interanual del precio del 3,5% (6% obra nueva) y más de 28.000 visados de obra nueva.
“Los fundamentales positivos de demanda (mercado laboral y demanda extranjera) junto a una oferta reducida mantendrán el pulso del mercado residencial a pesar de la ralentización de la economía, destacando el hecho de que la producción de vivienda asequible ha disminuido drásticamente en los últimos años generando un déficit en este sector. En paralelo, la creciente demanda de hogares que se decantan por la fórmula del alquiler, ya sea por flexibilidad, movilidad o alternativa a la compra de una vivienda en un contexto de encarecimiento de la financiación e incapacidad financiera, continuará impulsando el segmento del residencial en alquiler y la institucionalización del parque de vivienda. En España, el porcentaje de hogares en régimen de alquiler pasará de representar el 24,1% actual al 25,9% del total de hogares en 2027”, exponeMiriam Goicoechea, Head de Research de CBRE Iberia.
Durante el 2023, la situación de incertidumbre y subida de tipos están empujando al alza las prime yields. Las rentabilidades primeresidenciales aumentaron 20 pbs en el segundo trimestre, alcanzando el 3,8% en Madrid y 4,0% en Barcelona; no obstante, la actividad inversora se está centrando en ubicaciones secundarias y producto affordable, donde la rentabilidad media se sitúa por encima del 4% neto. En cuanto a las residencias de estudiantes y Flex Living, siguen atrayendo mucho interés inversor pero la situación macroeconómica y el incremento del coste de financiación también empujaron al alza la prime yield de estos segmentos, según CBRE.
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