Hace tiempo que en Cataluña hablar de vivienda se ha convertido en un acto político más que en un ejercicio de sentido común. Cada nueva ley, cada titular, cada discurso parlamentario gira en torno a una misma idea: la vivienda como derecho. Y yo, que llevo más de veinte años caminando pisos, hablando con propietarios, inversores y familias, no puedo estar más de acuerdo. La vivienda es un derecho. Pero ese derecho no se garantiza a golpe de decreto ni levantando muros legislativos que asustan a quienes sostienen el mercado.
En un nuevo movimiento claramente ejecutado para contentar a sus votantes en vistas de futura campaña, el Govern ha anunciado que estudia prohibir la compra especulativa de vivienda e, incluso, limitar el número de pisos que puede tener una persona. Lo anuncian con solemnidad, como si se tratara de la llave que abrirá por fin la puerta a un mercado más justo. Pero detrás de esa promesa late un error de diagnóstico: se confunde el síntoma con la enfermedad.
La escasez de vivienda asequible no es consecuencia de la inversión, sino de la desconfianza. No la provocan quienes compran pisos, sino quienes legislan sin prever las consecuencias. Y esa desconfianza es precisamente lo que está vaciando el mercado.
En los últimos años, Cataluña se ha convertido en un laboratorio de intervención. Primero fueron los topes de precios al alquiler; después, los índices de referencia, la clasificación de “grandes tenedores”, los recargos fiscales, las sanciones y las obligaciones crecientes para los propietarios. Ahora, la idea de prohibir la compra de vivienda con fines de inversión. Todo bajo un mismo paraguas retórico: proteger al ciudadano de los “rentistas”.
Pero la realidad es menos épica y mucho más preocupante. Lo que estamos viendo sobre el terreno es una retirada silenciosa de propietarios del mercado. Miles de pisos que antes se alquilaban, hoy están vacíos o en venta. Propietarios que preferían ofrecer su vivienda en alquiler tradicional ahora optan por el alquiler de temporada o por vender y sacar su dinero fuera de Cataluña.
Lo veo cada semana. Propietarios que me llaman con una mezcla de decepción y cansancio: “Iñaki, ya no me compensa alquilar”. Y tienen razón. Si las reglas cambian cada seis meses, si el riesgo de no poder actualizar la renta es alto, ¿quién querría asumir ese riesgo?
La teoría política dice que intervenir el mercado reducirá los precios. La práctica demuestra lo contrario y para ello sólo hay que revisar los datos públicos del último año. Cuando hay menos pisos disponibles, los precios suben. Es simple economía. El Govern dice que quiere evitar la especulación, pero su política genera precisamente eso: un entorno incierto en el que quien puede compra para refugiarse de la inflación, y quien no, se queda fuera.
En los últimos años he visto cómo la inversión residencial en Cataluña se ha frenado en seco. Cada vez más clientes internacionales —que antes veían Barcelona como un destino estable y rentable— ahora miran hacia Madrid, Málaga o Lisboa. No porque obtengan rendimientos astronómicos, sino porque allí pueden dormir tranquilos. Invierten sabiendo que las reglas del juego no cambiarán con cada legislatura.
Se ha instalado la idea de que quien compra una vivienda para alquilar está especulando, como si ofrecer una vivienda en el mercado fuera un acto de egoísmo. Sin embargo, el inversor pequeño, que es la mayoría, cumple un papel esencial: pone oferta donde el Estado no llega.
No todos los inversores son fondos buitre. La mayoría son familias que han ahorrado durante años para comprar un piso que les complemente la jubilación. Esos mismos a los que ahora se acusa de encarecer la vivienda son, paradójicamente, quienes la mantienen disponible. Y aquí radica la gran paradoja: cuanto más se criminaliza al propietario, más escasez se genera. Cuando el Govern prohíbe, el mercado no obedece; se repliega.
He repetido esta idea muchas veces: la seguridad jurídica es la materia prima de la vivienda. Sin ella, no hay inversión; sin inversión, no hay oferta; sin oferta, no hay derecho posible. El capital es miedoso, y con razón. Cuando un propietario percibe que la ley se mueve al compás del calendario electoral, su primera reacción es protegerse. Retira su vivienda, la vende, o la lleva a otro mercado. Y ese piso que desaparece del circuito legal no vuelve fácilmente.
La vivienda como derecho no se defiende contra el mercado, sino con él. Lo que necesitamos no son más prohibiciones, sino más incentivos: seguridad jurídica, colaboración público-privada, simplificación urbanística y estabilidad normativa. Y, sobre todo, confianza. La vivienda no es un enemigo que controlar, sino un bien a cuidar. Y cuidar, en este caso, empieza por dejar respirar al mercado.
Por Iñaki Unsain, Personal Shopper Inmobiliario.
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