Estos primeros meses de 2023 dan la bienvenida a un sector inmologístico lleno de dinamismo y cifras récord en inversión y contratación, pero también amenazado por circunstancias que podrían ralentizar la tendencia alcista que veníamos viendo el pasado año. La inmologística, en su objetivo de ofrecer soluciones en forma de activos inmobiliarios, ya sea almacenes, naves o suelo industrial, es muy vulnerable a la salud económica del entorno. En consecuencia, el sector se enfrenta a un contexto económico incierto que, si bien no lo hará decrecer, sí podría ver un descenso en las tasas de crecimiento de la actividad de los últimos meses.
Las grandilocuentes inversiones realizadas tras la pandemia ya son historia y han dado paso a gastos más comedidos y exentos, en la medida de lo posible, de riesgos. La planificación de proyectos estará marcada por las políticas monetarias restrictivas y el alza de los tipos de interés, así como por el ajuste de la demanda, el aumento de los costes financieros, la reducción de las rentabilidades y la falta de solidez de la cadena de suministro.
Incertidumbre general
En consecuencia, la incertidumbre copa la planificación y alcanza a los sectores industriales más solventes. Asimismo, la guerra de Ucrania ha impactado bastamente sobre los precios de construcción y de la energía, modificando significativamente las rentabilidades, las relaciones con los proveedores y los canales de distribución. En este contexto, todas las esferas de negocio se ven afectadas, tanto la financiera como la comercial, en una economía mundial en la que cualquier resfriado local puede degenerar en gripes globales.
Por si fuera poco, la desconfianza respecto de las cadenas de suministro va en aumento. Hoy, vemos como se incrementan las incertidumbres y los conflictos. Buenos ejemplos de ello son los recientes cierres y congestiones en los puertos, con la consiguiente menor fiabilidad de los sistemas de transporte, el fuerte aumento de los precios de la energía y la crisis derivada de la falta de semiconductores.
Así, las tendencias del sector más estandarizadas dan paso a nuevos procedimientos y es más imprescindible que nunca tener presente la evolución de las yields, así como los cambios regulatorios. De hecho, con las yields al alza se están generando oportunidades de inversión con los precios de compra por debajo del coste de reposición. Por tanto, es fundamental ajustar rentabilidades.
Datos que invitan al optimismo
Hay, sin embargo, datos que invitan a desdramatizar la situación, que contribuyen a disipar incertidumbres y arrojan luz sobre un sector que aspira a seguir siendo un pilar de la economía de nuestro país. Las cifras de inversión y contratación están en alza por, entre otros motivos, el auge del comercio electrónico y la necesidad de mejorar la cadena de suministro.
En cifras, el mercado logístico en España ha superado los 1.900 millones de euros de inversión en 2022, lo que supone un crecimiento interanual del 6,3%, según el último informe de Mercado industrial-logístico de 2022 de Savills. Las rutas logísticas se están ampliando y llegan cada vez más a ubicaciones antes consideradas secundarias. Por tanto, el sector está en el camino de descongestionar algunos polos logísticos como Madrid y Barcelona, y de paso, de revitalizar zonas de alto valor estratégico con capital privado.
El e-commerce también juega un papel clave en este escenario de transformación acelerado del sector logístico. Según datos publicados por la Comisión Nacional de los Mercados y de la Competencia (CNMC), el comercio electrónico reflejó un crecimiento interanual en torno al 8% en el número total de operaciones y del 25% en el volumen de negocio, en un contexto post pandemia, es decir, incluso cuando el pico de las compras por internet ya había pasado. Además, según las últimas estimaciones del sector, en los países mediterráneos habrá un crecimiento aún mayor, que se traducirá en una demanda creciente de superficie logística.
En cuanto a las cifras de contratación de 2022, los datos segregados del Ministerio de Inclusión, Seguridad Social y Migraciones reflejan que el sector ha superado la cifra de un millón de ocupados, con un crecimiento del 4,32% respecto del año anterior. Cabe destacar que, pese a que la logística tiene un comportamiento más favorable que otros sectores de la economía española, su crecimiento se está ralentizando. Aun así, los números ratifican al sector como uno de los líderes en términos de creación de empleo.
En el primer tramo de 2023, los principales retos para el sector residen en hacer compatibles los escenarios de crisis con la necesidad de seguir acelerando su proceso de transformación tecnológica, que es uno de los mayores drivers del sector.
La sostenibilidad como estrategia de éxito
El desarrollo de activos está encaminado a lograr especialización, operatividad y adaptabilidad al usuario. Además, es prioritario establecer relaciones contractuales que sean capaces de lograr mayor flexibilidad entre usuario y propiedad y, por tanto, obtener mayor bienestar en los ocupantes de los inmuebles. Asimismo, la actual proyección de naves tiende a diferenciarse de los estándares, ofreciendo soluciones a medida como es el caso de las naves de frío, el incremento de los automatismos orientado a la mejora de la productividad, y el planteamiento de soluciones multilevel.
La sostenibilidad y la eficiencia energética contribuyen a conformar una estrategia de éxito y son tomadas en consideración desde las primeras fases de planificación. P3 Logistic Parks da prioridad desde el momento del diseño y la construcción de los inmuebles, a reducir significativamente el impacto climático y mejorar el rendimiento energético de los mismos. Además, P3 está comprometido con la certificación BREEAM Excellent para sus proyectos en desarrollo y se está procediendo al upgrade a BREEAM VERY GOOD de los activos ya existentes.
Pronosticar qué ocurrirá en el futuro es complejo. En este contexto de ralentización e incertidumbres, el presente ejercicio estará impregnado de riesgos. A pesar de ello, P3 Logistic Parks seguirá comprometido con el sector, buscará hacer crecer su porfolio de activos logísticos y crear valor añadido a sus clientes y a toda la comunidad.
Head of Asset Management en P3 Logistic Parks y socia WIRES
