El presente y futuro de la economía española está marcado por el alza de la inflación, que en julio de este año alcanzó el récord del 10,8%. Ante esta situación, los Bancos Centrales han respondido con una subida de los tipos de interés y el euríbor ya supera el 3%.
La evolución del mercado inmobiliario ha sido tradicionalmente un termómetro muy fiable de la salud económica de un país. El final del “dinero barato” no solo dificulta las condiciones de acceso al crédito, sino que provoca un encarecimiento de las hipotecas de tipo variable, lo que puede perjudicar al ahorro de muchas familias y frenar de forma considerable el consumo.
Muchas voces coinciden en que la confluencia de todos estos factores puede ser el detonante de una corrección en la tendencia que hasta ahora ha mostrado el sector inmobiliario y que pondrá fin al boom del ladrillo experimentado en 2022, con el segmento residencial como uno de sus mayores exponentes.
Las cerca de 766.000 viviendas que se habrán vendido este año excepcional suponen las mejores cifras desde los tiempos de la burbuja inmobiliaria. Un auge que ha llevado aparejado un incremento del capital concedido a través de préstamos hipotecarios. Este indicador ha crecido un 9,25% en el último año hasta rozar los 9.000 millones de euros, según estimaciones del Instituto Nacional de Estadística.
Alejando el fantasma del pesimismo
Los primeros signos de contracción que muestra el panorama económico arrojan ciertas dudas sobre si la bonanza inmobiliaria se prolongará. Las restricciones para acceder a un préstamo y la incertidumbre sobre lo que deparará el futuro de una manera u otra van a influir en los inversores de vivienda. Los expertos prevén en términos generales una bajada del número de compraventas de entre el 5% y 15% en 2023, lo que nos mantendría por encima de las cifras previas a la pandemia. La reducción en los precios se espera entre el 3% y el 5%, espoleada por una demanda de vivienda aún superior a la oferta.
Pese a esas perspectivas, el sector cuenta con argumentos para alejar el fantasma del pesimismo y demostrar su fortaleza para afrontar este nuevo ciclo. Además de la ya mencionada oferta insatisfecha, sobre todo de vivienda nueva, a favor de este diagnóstico existen otros argumentos. Tenemos una cultura en la que el ladrillo se considera uno de los refugios más seguros para la inversión. A ello se le une que el incremento del precio de la vivienda ha sido más moderado que en los países de nuestro entorno. El tercero se desprende del buen comportamiento de la demanda extranjera y de inversores para compensar la temida bajada doméstica. Y, por último, la menor exposición de las entidades bancarias que en la anterior crisis, al margen ahora de la financiación del suelo y mucho más rigurosas en la concesión de hipotecas.
A estos cuatro factores se une una quinta palanca que ha apuntalado la solidez del inmobiliario español: la transformación digital. La que era de una de las grandes asignaturas pendientes del sector, hoy supera con nota el desafío en muchos ámbitos. Y buena muestra de ello es que España fue el segundo país del mundo con mayor inversión anual en proptech entre 2020 y 2021. Con 824 millones de euros, se situó solo por detrás de Estados Unidos.
Un nuevo mercado
Este desarrollo ha terminado revelándose como uno de los pilares que refuerzan la estabilidad del real estate nacional. La tecnología aplicada a la planificación y gestión ofrece una visión del mercado mucho más completa, gracias a la analítica de datos, a la inteligencia artificial y las herramientas predictivas que permiten dibujar escenarios de futuro más certeros.
Una posibilidad que también alcanza a la relación con el cliente, mucho más personalizada, basada en la interacción y en la adecuación de los productos y servicios a las necesidades individuales, geográficas o culturales, con un claro resultado en la eficiencia tanto desde el punto de vista económico como operativo.
Más allá, en los últimos años los avances en digitalización han configurado un nuevo mercado, definido por una mayor agilidad de procesos como el alquiler o compraventa de una vivienda que, hasta hace relativamente poco, eran tediosos y burocráticos. Las plataformas de alquiler residencial han aliviado un procedimiento que exigía mucho tiempo y dedicación tanto a propietarios como inquilinos. Las hipotech –fintech que operan como intermediarias para proporcionar de forma ágil y rápida crédito hipotecario– han supuesto un soplo de aire fresco conectando clientes y entidades bancarias a través de sus marketplace. Realidad virtual o domótica son otras aplicaciones que han influido positivamente en la venta y gestión de inmuebles. Los ibuyer han revolucionado la compraventa de viviendas, con fórmulas que combina tecnología y profesionalización, permitiendo reducir drásticamente los plazos y aumentar las garantías de las operaciones.
Unos avances que adquieren más relevancia, si cabe, en el contexto actual. Estas plataformas pueden tener un papel fundamental para combatir el temido parón del mercado. En primer lugar, por su capacidad para identificar los perfiles de los compradores más adecuados para cada inmueble. Además, por su capacidad para incorporar fórmulas más flexibles que faciliten el acceso a la vivienda, como es el alquiler con derecho a compra o la promoción de la vivienda rehabilitada, ampliando y renovando así el parque residencial de segunda mano, cuya edad media ronda el medio siglo de vida.
La transformación digital es un hecho y ha influido muy positivamente en cimentar un sector inmobiliario altamente competitivo, con un producto de nivel y atractivo para la inversión. Una posición muy diferente a la que contaba cuando estalló la anterior crisis y que, sin caer en un optimismo desproporcionado, tiene que servirnos de estímulo para esperar 2023 sin miedo.
Country Manager de Rive en España
