El debate sobre la vivienda suele centrarse en cómo contener los precios, facilitar el acceso a la compra o reducir el esfuerzo económico que supone pagar un alquiler. Son cuestiones necesarias, pero antes de discutir cómo accedemos a la vivienda conviene responder a una pregunta más básica: ¿tenemos suficientes viviendas allí donde las necesitamos?
España lleva años creando nuevos hogares a un ritmo superior al que incorpora viviendas al mercado. Esta diferencia entre la demanda y la capacidad de respuesta de la oferta es una de las principales razones que explican la presión sobre los precios. Cuando cada vez más personas compiten por un número insuficiente de inmuebles, acceder a una vivienda se vuelve inevitablemente más difícil.
Por eso, las medidas destinadas a actuar sobre los precios, la financiación o la protección de determinados colectivos pueden ser necesarias, pero tienen un límite evidente: pueden facilitar el acceso a la vivienda existente, pero no aumentan por sí solas el número de viviendas disponibles. Si no abordamos ese desequilibrio estructural, difícilmente conseguiremos aliviar la presión sobre el mercado de forma sostenida.
La vivienda tiene, además, una característica que hace especialmente complejo este desafío: la oferta no puede reaccionar de un día para otro. Construir requiere suelo, planificación, financiación, licencias, capacidad productiva y tiempo. Pero también exige entender dónde está realmente la necesidad. Aumentar el parque residencial tendrá un impacto limitado si las nuevas viviendas no aparecen en los lugares y segmentos donde se concentra la demanda.
Por eso, el reto no debería reducirse simplemente a construir más. Debería ser conseguir que haya más viviendas disponibles allí donde hacen falta.
Para lograrlo, es necesario actuar sobre los obstáculos que ralentizan la incorporación de nuevos inmuebles al mercado. La disponibilidad de suelo, los plazos administrativos, la capacidad para desarrollar proyectos y la incertidumbre sobre las condiciones en las que podrán ejecutarse son factores que dificultan la respuesta de la oferta. Reducir estas barreras, con una planificación adaptada a las necesidades de cada territorio, permitiría avanzar hacia un mercado residencial con mayor capacidad de respuesta.
Pero hay otro elemento que no deberíamos olvidar. Aumentar la oferta no significa únicamente construir desde cero.
España cuenta también con un parque residencial que necesita rehabilitación y con inmuebles que, por distintos motivos, han quedado obsoletos, infrautilizados o fuera del mercado. Recuperarlos, reformarlos y devolverlos al circuito residencial puede ser una vía complementaria para ampliar la disponibilidad de vivienda, especialmente en ciudades donde el suelo es limitado y los nuevos desarrollos requieren plazos prolongados.
Nueva construcción y rehabilitación no son estrategias rivales. Necesitamos ambas. La primera permite ampliar estructuralmente el parque residencial, mientras que la segunda contribuye a aprovechar mejor los recursos que ya existen. Además, rehabilitar no consiste únicamente en mejorar el estado de los inmuebles, sino también en adaptarlos a las necesidades actuales, recuperar espacios que han perdido su función residencial y facilitar que puedan volver a utilizarse.
Esta combinación resulta especialmente relevante en los mercados más tensionados, donde la demanda sigue creciendo y el margen para desarrollar nuevas promociones es limitado. En estos casos, recuperar viviendas existentes puede aportar una respuesta adicional mientras avanzan los proyectos de nueva construcción. No se trata de sustituir una alternativa por otra, sino de aprovechar todas las vías disponibles para incrementar la oferta.
El problema de la vivienda es suficientemente complejo como para desconfiar de las soluciones únicas. La regulación, la vivienda protegida, las ayudas al acceso y la colaboración entre el sector público y el privado tienen un papel relevante. Pero cualquier estrategia debería partir de una realidad básica: no podemos seguir buscando únicamente cómo distribuir una oferta que continúa siendo insuficiente.
Si queremos aliviar de forma sostenible la presión sobre la compra y el alquiler, necesitamos aumentar la capacidad del mercado para ofrecer viviendas allí donde existe una demanda real. Eso exige una visión de largo plazo, pero también aprovechar las oportunidades que tenemos hoy para incorporar más inmuebles al mercado.
Porque podemos discutir cómo financiar la vivienda, cómo regularla o cómo facilitar su acceso. Pero, antes de todo eso, la vivienda tiene que existir.
Por Robin Decaux, CEO y cofundador de Equito
Lucía es periodista especializada en comunicación digital, redacción de contenidos, SEO y redes sociales. Graduada en Periodismo por la Universidad Francisco de Vitoria.
