El mercado logístico español cerró 2025 con más de 2,7 millones de metros cuadrados contratados, en un contexto marcado por la escasez de suelo finalista y la limitada disponibilidad de producto en algunos de los principales corredores. Según Proequity, esta situación está reforzando el interés por la transformación de activos logísticos obsoletos como vía para incorporar nueva oferta en ubicaciones consolidadas.
Madrid y Cataluña concentraron 1,77 millones de metros cuadrados contratados durante el ejercicio, un volumen un 20% superior a la media de la última década. La contratación coincide con una disponibilidad reducida en determinados mercados. En Cataluña, la tasa se situó por debajo del 3% al cierre de 2025.
La situación también se refleja en las rentas prime, que alcanzaron los 7,25 euros por metro cuadrado al mes en la zona centro y los 9,25 euros por metro cuadrado al mes en Cataluña. Al mismo tiempo, la oferta futura especulativa continúa siendo limitada en determinados mercados, lo que favorece operaciones de prealquiler, proyectos llave en mano y desarrollos adaptados a las necesidades de los ocupantes.
El parque existente gana peso como alternativa
En este escenario, Proequity considera que la transformación del parque existente puede actuar como una vía complementaria al desarrollo de nuevo suelo. Parte de los activos logísticos antiguos se encuentra próxima a corredores de transporte, áreas urbanas, nodos de consumo y zonas logísticas consolidadas, aunque su ubicación no garantiza por sí sola la viabilidad de una operación de reposicionamiento.
Los inmuebles pueden presentar limitaciones relacionadas con las alturas libres, la disponibilidad de muelles, los patios de maniobra, los accesos, la capacidad de las estructuras, las instalaciones o la eficiencia energética. También pueden requerir actuaciones para adecuarse a los actuales requisitos de sostenibilidad y seguridad.
Según la consultora, la transformación de un activo debe partir de un análisis de su viabilidad urbanística, estructural, técnica, energética, funcional y comercial. Entre los aspectos que deben estudiarse figuran los usos permitidos, la edificabilidad, las licencias, el estado de la cimentación y la cubierta, la potencia disponible, las instalaciones y la protección contra incendios.
La rehabilitación de activos brownfield permite además actuar sobre suelos ya transformados y aprovechar infraestructuras existentes. Esta opción puede tener cabida en mercados donde el desarrollo de nuevo suelo está condicionado por los plazos de tramitación, la disponibilidad de parcelas o las necesidades de inversión.
Para propietarios, la transformación puede permitir adaptar inmuebles que han perdido capacidad para competir con las plataformas de nueva generación. Para operadores, puede ampliar las alternativas en localizaciones donde la nueva oferta es limitada. En el caso de promotores e inversores, estas operaciones pueden integrarse en estrategias de reposicionamiento y creación de valor.
Proequity señala, no obstante, que la viabilidad de estos proyectos depende de factores como los costes de adaptación, los plazos de tramitación, las limitaciones estructurales, la posible contaminación del suelo y la demanda prevista para el inmueble una vez transformado.
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