La Comunidad de Madrid afronta un desequilibrio estructural entre oferta y demanda residencial que requeriría cerca de cinco años de construcción al ritmo actual para ser absorbido, incluso en ausencia de nuevo crecimiento de hogares. Así lo recoge un análisis elaborado por Metrovacesa en el marco de su iniciativa R3search.
En los últimos doce meses, la región ha registrado 43.325 nuevos hogares frente a 18.633 visados de obra nueva, lo que supone una cobertura de la demanda real del 43 %. Este desfase no es puntual. En los últimos cuatro años, el déficit acumulado supera las 90.790 viviendas, consolidando un desajuste que se ha ido ampliando ejercicio tras ejercicio.
El informe señala que el crecimiento demográfico reciente se explica íntegramente por la llegada de población extranjera. Desde 2021, la Comunidad de Madrid ha sumado 417.938 residentes extranjeros, mientras que ha perdido 37.346 residentes de nacionalidad española. Este comportamiento ha tenido un impacto directo en el mercado residencial, especialmente en el segmento del alquiler, y ha favorecido el desplazamiento de parte de la demanda hacia municipios periféricos.
La limitada capacidad de generación de nueva oferta se refleja también en la evolución del parque residencial. En los últimos cuatro años, el número total de viviendas ha aumentado en algo más de 80.000 unidades, con un crecimiento concentrado en la vivienda principal, que ha sumado más de 110.000 unidades. En paralelo, el stock de vivienda secundaria se ha reducido en cerca de 31.000 viviendas. Según el análisis, esta dinámica indica que parte del parque existente ha pasado a destinarse a residencia habitual para absorber la presión de la demanda.
En el ámbito de la vivienda protegida, las calificaciones provisionales han aumentado hasta alrededor de 10.500 en los doce meses hasta septiembre de 2025, frente a las cerca de 5.000 del periodo anterior. No obstante, el volumen resulta insuficiente para compensar el déficit acumulado.
El desajuste entre oferta y demanda se ha trasladado a los precios. El valor medio de la vivienda en la Comunidad de Madrid alcanza los 5.861 euros por metro cuadrado, con un crecimiento interanual del 14,8 % y un incremento acumulado del 61 % desde finales de 2019. Esta evolución se produce en un contexto en el que los ingresos de los hogares avanzan a un ritmo inferior.
Pese al aumento de precios, el informe descarta un escenario de sobrecalentamiento financiero. La actividad se mantiene en torno a las 82.000 compraventas anuales, con un peso de la vivienda nueva del 22,3 % sobre el total. El 90 % de las operaciones se financian mediante hipoteca, aunque el crédito crece a un ritmo del 4,4 %, inferior al incremento registrado por los precios.
El análisis concluye que la tensión actual del mercado residencial madrileño responde a un desajuste estructural entre la capacidad de producción de vivienda y el crecimiento efectivo de los hogares, más que a un exceso de financiación o a dinámicas especulativas.
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