Que el mercado de la vivienda está cambiando no es nuevo. Lo preocupante es que el marco jurídico no esté cambiando con él. Llevamos tiempo viendo cómo se consolidan fórmulas como el coliving o el build to rent sin que exista una regulación clara que las defina, ordene o proteja. Seguimos aplicando categorías jurídicas tradicionales a modelos que no encajan del todo en ellas, lo que genera inseguridad, tanto para los operadores como para los usuarios.
En el caso del coliving, esa indefinición es evidente. No estamos ante un alquiler clásico, pero tampoco ante un alojamiento turístico o una residencia convencional. El usuario contrata el uso de una habitación y comparte espacios comunes, a menudo con servicios añadidos como limpieza, mantenimiento o actividades comunitarias. Cada operador lo estructura a su manera: arrendamientos por habitación, contratos de temporada, cesiones de uso… Todo ello sin una figura jurídica propia y sin una doctrina consolidada al respecto.
Esta falta de encaje provoca consecuencias prácticas importantes. Por un lado, impide establecer con claridad las obligaciones y derechos de cada parte: ¿qué plazos rigen?, ¿qué garantías deben exigirse?, ¿qué responsabilidad tiene el operador ante conflictos de convivencia o problemas en zonas comunes? Por otro, complica la aplicación de la normativa de arrendamientos urbanos, la tributación del servicio y la fiscalidad del inmueble.
Además, se produce una paradoja: cuanto más profesionalizado y estructurado está el modelo, más difícil es encajarlo en la legislación vigente. La Ley de Arrendamientos Urbanos, por ejemplo, no prevé contratos multicliente ni contempla servicios adicionales como parte del alquiler. Tampoco regula la rotación frecuente de usuarios, algo común en este tipo de alojamientos. Esto obliga a los operadores a forzar interpretaciones o a moverse en zonas grises, con los riesgos que ello implica.
En el otro extremo se encuentra el build to rent: promociones diseñadas y construidas desde el inicio para destinarse exclusivamente al alquiler. Aquí el modelo sí encaja formalmente en el marco legal existente, pero se ve afectado por una creciente inestabilidad normativa. La imposición de límites a la renta, las prórrogas obligatorias, la declaración de zonas tensionadas o la incertidumbre fiscal introducen un grado de riesgo que no es asumible para muchos inversores.
Este tipo de proyectos requiere planificación a largo plazo y marcos regulatorios estables. Sin ellos, resulta difícil garantizar la viabilidad económica de las promociones. La inseguridad jurídica no solo reduce la rentabilidad, sino que puede llevar directamente a la cancelación de proyectos o a su desplazamiento a otras jurisdicciones más previsibles. No olvidemos que buena parte del capital que entra en este sector es institucional o extranjero, y exige garantías.
Lo que ambos modelos tienen en común, coliving y build to rent, es que no se ajustan bien al marco jurídico vigente. Uno, por falta de figura legal específica; el otro, por un entorno regulador inestable. Y ambos sufren las consecuencias: desprotección jurídica, riesgo de conflicto y freno a su desarrollo.
Esto no significa que el legislador deba regular hasta el último detalle. Pero sí urge una clarificación mínima que permita operar con seguridad. En el caso del coliving, sería deseable definir su naturaleza jurídica, establecer los elementos esenciales del contrato, fijar obligaciones mínimas para los operadores y clarificar su régimen fiscal. En el caso del build to rent, se requiere sobre todo estabilidad normativa, especialmente en materia de control de rentas y plazos contractuales.
Otros países europeos ya han comenzado este proceso. En Alemania o los Países Bajos existen marcos técnicos específicos para el coliving, que fijan criterios sobre espacio, servicios comunes y duración de los contratos. En Reino Unido, el build to rent ha sido reconocido como una figura diferenciada dentro de la política de vivienda, con incentivos urbanísticos y fiscales que permiten su expansión. En España, sin embargo, seguimos legislando como si el alquiler fuese una solución transitoria o residual.
Esa visión está desfasada. El alquiler ya no es una opción marginal. Es una fórmula de acceso a la vivienda estructural, creciente y necesaria, especialmente en los grandes núcleos urbanos. Por tanto, es lógico que surjan fórmulas nuevas adaptadas a los estilos de vida actuales: más flexibles, más comunitarias, más transversales. Pero si queremos que estas fórmulas funcionen, deben estar respaldadas jurídicamente.
El derecho no puede ignorar la transformación social. Debe darle forma, garantizar su equilibrio y resolver sus tensiones. En este caso, no se trata de intervenir más, sino de intervenir mejor. De regular para dar seguridad, no para imponer rigideces. Y, sobre todo, de asumir que los modelos de tenencia ya no son binarios. Hay muchas maneras de habitar, y todas necesitan un mínimo de protección legal.
En Cataluña, por ejemplo, en el Libro VI del Código Civil se introdujeron las figuras de la propiedad temporal y la propiedad compartida, instituciones novedosas basadas en el Derecho Europeo y que aportan una fórmula que podría tenerse en cuenta para solucionar el problema de la vivienda, pero son las grandes desconocidas. Personalmente no conozco que se estén aplicando, pese a que dicha regulación se aprobó en febrero de 2017, por lo que estamos perdiendo una oportunidad para mejorar la situación.
Si no se actúa con visión, el riesgo no es solo la inseguridad jurídica. Es perder una oportunidad real de ampliar la oferta de vivienda con fórmulas innovadoras, sostenibles y adaptadas a las necesidades del siglo XXI.
Arantxa Goenaga Llorca, abogada y socia de AF Legis
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